Espanjan säädösten mukaan notaarien on vaadittava rakennuslupa ja kaikki rakennusasiakirjat, mukaan lukien lopputyötodistus jne., jotta rakennus pääsee kiinteistörekisteriin.
Näin sanotaan 2015. lokakuuta annetussa kuninkaallisen lain asetuksessa 30/XNUMX (maalain konsolidoitu teksti)
Mutta mikä on niiden rakennusten tilanne, jotka on rakennettu ilman rakennuslupaa?
Näissä tapauksissa saman maalain 28.4 artiklan XNUMX kohdassa määrätään, että ne rakenteet, rakennukset ja laitteistot, joiden osalta ei ole enää tarkoituksenmukaista toteuttaa toimenpiteitä kaupunkien laillisuuden palauttamiseksi, mikä merkitsee niiden purkamista rajoituksen päättymisen vuoksi. vastaavat ajanjaksot, voi olla pääsy kiinteistörekisteriin.
Mikä on rakennuksen käyttöoikeus kiinteistörekisteriin?
Perussyy tähän on se, että kiinteistörekisteriin kuulumaton rakennelma ei voi olla osa mitään oikeustoimia. Eli et voi ostaa, myydä, periä, kiinnittää, maksaa veroja jne.
Pääsy kiinteistörekisteriin mahdollistaa rakentamisen laillisen liikenteen kohteena ja osana omistajan omistusoikeutta. Ja lisäksi se implisiittisesti tarkoittaa, että mainittua omaisuutta ei voida purkaa, purkaa tai muuten tuhota oikeusjärjestelmällä. Millä omistaja siis vahvistaa omistusoikeuden kyseiseen rakenteeseen, vaikka se olisi rakennettu ilman lupaa.
Mutta kun ilman lupaa rakennettu rakennus menee kiinteistörekisteriin, onko se täysin laillista? Toisin sanoen, voidaanko sitä pitää 100 % laillisena?
Vastaus on monimutkainen.
Kuten olemme aiemmin todenneet, ilman lupaa olevan rakennuksen pääsy kiinteistörekisteriin tarkoittaa tämän rakennuksen laillisesti näkyvää tekemistä.
Toisin sanoen , kun rakennus rakennetaan rakennusluvalla, kaupunginvaltuustolle ilmoitetaan, että rakentaminen on tulossa , ja Espanjan oikeusjärjestelmä ottaa huomioon mainitun rakenteen. Rakentamisen valmistumisesta ilmoitetaan myös arkkitehdin työn valmistumistodistuksella ja notaaritoimistossa tehdystä ilmoituksesta vastaavalla uudisrakennusilmoituksella. Tällä tavoin rakennusluvalla rakennettu rakennus tunnistetaan automaattisesti ja tunnustetaan oikeusjärjestelmässä.
Kuitenkin rakennus, joka on rakennettu ilman a rakentamislupa ei kuulu lailliseen liikenteeseen, koska sen rakentamisesta ei ole ilmoitettu julkishallinnolle . Saattaa olla, että kyseisestä rakentamisesta on rekisteriä veroja, kiinteistöjä ja Ibiä varten, mutta tämä ei tarkoita, että rakennuslainsäädäntöä silmällä pitäen virastot, jotka vastaavat töiden valvonnasta ja valvonnasta alueella, ovat tulleet tietoisiksi tästä laillisesta rakenteesta.
Lisäksi, jos näin olisi, eli jos hallinto olisi tietoinen laittomasta rakentamisesta, sen olisi automaattisesti toimittava määräämällä kyseisen rakennuksen purkaminen, koska se katsottiin laittomaksi.
Mitä tapahtuu on, että Espanjan hallinto oikeudellisten ja kaupallisten toimien laillisessa liikenteessä saman turvallisuusperiaatteen vuoksi, ei voi antaa toistaiseksi määräaikaa toimia laittomasti tehtyjä töitä ja rakennuksia vastaan.
Espanjan erilaiset alueelliset määräykset asettavat aina enimmäisajan, jonka kuluessa julkishallinnon on havaittava ilman lupaa rakennetut työt ja rakenteet ja siten voitava rangaista niitä hallinnollisilla seuraamuksilla, sakoilla ja jopa purkumääräyksillä. Tämän ajan jälkeen ilman hallinnon havaitsemista tai toimimatta rakentamista vastaan, se laillistetaan ja perinnötetään omistajan omaisuuteen.
Espanjan lainsäädännössä tämä termi on erilainen eri autonomisten alueiden mukaan.
Puhumme nyt kahdesta tapauksesta, Valencian yhteisöstä ja Andalusiasta.
Valencian yhteisö.
Valencian yhteisössä määräykset perustuvat Laki 5/2014, 25. heinäkuuta, "aluesuunnittelusta, kaupunkisuunnittelusta ja maisemasuunnittelusta" Valencian yhteisön (tunnetaan paremmin nimellä LOTUP "), jota muutettiin viime vuonna 2019 helmikuun 5. päivän lailla, joka on voimassa 8. helmikuuta 2019 alkaen.
Tämä laki määrää seuraavaa vanhenemisajat :
Hallinnon toimien vanhenemisajan määrittämiseksi näissä tapauksissa on tarpeen erottaa kaksi tapausta:
- Rakentamaton maa, maalaismainen, suojattu . Työt, jotka sijaitsevat ei-kehittämiskelpoisella tai suojellulla alueella, voimassaoloaikaa ei ole .
Näin ollen, riippumatta siitä, onko kyseisten töiden taloudellisen sanktioinnin mahdollisuus vanhentunut, hallinto voi milloin tahansa määrätä ilman lupaa rakennettujen töiden purkamiseen, koska kuten sanomme, hallinnon oikeudesta ei määrätä.
- Kaupunki- tai kehitysmaa: Kaupunkien rakentamiskelpoisen maan osalta vanhentumisaika on niille rakennuksille, jotka LOTUP:n voimaan tullessa (elokuu 2024) eivät olleet määrääneet vanhentumisaikaa aikaisemman lainsäädännön mukaan. 15 vuotta. Edellinen vanhentumisaika oli 4 vuotta.
Toisin sanoen teoksen voi ilmoittaa ilman lupaa niin kauan kuin se on valmistunut aiemmin Elokuu 20, 2010 . Tämä päivämäärä on erittäin tärkeä, koska se tarkoittaa neljä vuotta ennen LOTUPin voimaantuloa, joka oli juuri 20.
Joiden kanssa, ne työt kaupunki- tai rakennuskelpoisilla tontilla, jotka tämän lain voimaantulopäivänä oli määrätty yli neljän vuoden rakennusajalle (eli kaikki ennen elokuuta 2010 valmistuneet rakennukset) voidaan laillistaa. siirtymällä kiinteistörekisteriin . .
Kuitenkin, ne rakenteet rakennuskelpoiselle kaupunkialueelle, jotka on rakennettu ilman lupaa 20 jälkeen , kuten esimerkiksi 2011, 2012, 2013 jne., mainittujen rakennusten purkumääräysten vanhentumisaika siitä tulee 15 vuotta .
Sama tapahtuu rakennetuissa rakennuksissa yhteinen rakentamaton maa , Joka voi päästä käsiksi kiinteistörekisteriin, jos ne on rakennettu ennen 20. elokuuta 2010.
Kuitenkin, ja mikä on erittäin tärkeää, ne rakentamattomalla maalla olevat rakennukset, jotka valmistuivat elokuussa 2010, ovat LOTUP-lain 2014/XNUMX peruuttamattomuusjärjestelmän alaisia.
Ja suhteen suojeltua rakentamatonta maata saa ilmoittaa vain ennen 1 valmistuneet luvattomat rakennukset.
Näin on, koska tämä päivämäärä osuu aikaisemman lainsäädännön neljän vuoden kulumiseen ja 16. helmikuuta 2003 voimaan tulleen Valencian kaupunkilain 1/2006 voimaantulon kanssa, joka totesi peruuttamattomuuden. suojellulle maalle.
Andalusia
Sama tapahtuu Andalusiassa, vaikka kaupunkien ja ei-kaupungistuvan välillä ei ole eroa. Molemmissa tapauksissa Andalusian kaupunkisuunnittelulaki 7/2022, sellaisena kuin se oli sen viimeisimmän muutoksen jälkeen 8, nostaa hallinnon oikeuden vaatia rakennustöiden purkamista vanhentumisaikaa 2012 vuodesta 4 vuoteen. . rakennettu ilman lupaa.
Kuten Valencian yhteisössä, tämän ajanjakson katsotaan sovellettavan töihin ilman lupaa, joiden osalta lain hyväksymispäivänä aikaisemmassa lainsäädännössä vahvistettu neljän vuoden ajanjakso oli kulunut. Toisin sanoen kaikki ennen 4 rakennetut rakenteet voidaan laillistaa.
Siksi tämän päivämäärän jälkeen rakennetuissa rakennuksissa vanhentumisaika on 6 vuotta.
Katalonia
Samaa voidaan sanoa Kataloniassa. Elokuun 1. päivänä annetulla asetuksella 2010/3, jolla hyväksyttiin Katalonian kaupunkisuunnittelulain tarkistettu teksti, nostettiin rakennusten kaupunkilaisuuden palauttamistoimien vanhentumisaika 4 vuodesta 6 vuoteen.
Eli vaatia sen purkamista tai purkamista.
Kataloniassa ei kuitenkaan anneta andalusialaista ja valencialaista tulkintaa termistä, jossa uutta pidennettyä kuuden vuoden määräaikaa aletaan soveltaa. Katalonian kriteerien mukaan ennen lain hyväksymistä eli 6 rakennetuilla töillä olisi 3 vuoden vanhentumisaika. Ja myöhemmin rakennetuissa termi olisi 2010.
OKEI. Se on ymmärretty!. Eli jos minulla on luvaton rakennus, jossa itsehallintoalueeni lainsäädännössä vahvistetut ajanjaksot ovat kuluneet ilman seuraamuksia, onko kotini 100 %?
Vastaus on hieman monimutkainen.
Kuten tässä selvityksessä totesimme, rakentamisen sanktio-/rangaistamisajan siirtyminen antaa oikeuden rekisteröidä kyseinen rakentaminen kiinteistörekisteriin.
Tämä tarkoittaa, että omistaja voi "omistaa" teoksen ilman lisenssiä. Se voidaan kiinnittää, vuokrata, myydä, perintää, lahjoittaa jne Espanjan järjestelmä ei voi määrätä sen purkamista.
Vaikka Espanjan järjestelmä tunnustaa tällaisen rakenteen lailliseksi, se ei voi antaa sille kaikkia niitä oikeuksia ja etuja, joita laillisella rakenteella on . Toisin sanoen Espanjan järjestelmä ei voi rinnastaa laittomia rakennuksia, jotka eivät kunnioittaneet lakia, jotka eivät maksaneet rakennusveroa, arkkitehdit jne. , laillisiin töihin, jotka ovat käyneet läpi nämä menettelyt, rakennettiin lain mukaisesti ja olivat He maksoivat kaikki vastaavat verot ja kulut.
Tästä syystä nämä luvatta rakennetut, mutta kiinteistörekisteriin merkityt rakenteet on luetteloitu erityisellä tavalla. Niitä kutsutaan "epäkunnossa" rakennuksiksi.
Tämäntyyppiseen rakentamiseen sovelletaan tiettyjä rajoituksia laillisten rakenteiden suhteen:
- Niille ei sallita muuta kuin suojeluun, turvallisuuteen ja terveyteen rajoittuvia uudistuksia. Siksi he eivät saa suorittaa kunnostustöitä.
- Olemassa olevan rakennuksen laajennustyöt eivät ole sallittuja.
- Jos rakennus puretaan luonnollisesti (luonnonsyistä, raunioista tai katastrofista, tulvasta jne.), niitä ei voida rakentaa uudelleen. Niitä ei voida rakentaa uudelleen.
Lähde: TLACORP