Espanjan säädösten mukaan notaarien on vaadittava rakennuslupa ja kaikki rakennusasiakirjat, mukaan lukien lopputyötodistus jne., jotta rakennus pääsee kiinteistörekisteriin.
Näin sanotaan 2015. lokakuuta annetussa kuninkaallisen lain asetuksessa 30/XNUMX (maalain konsolidoitu teksti)
Mutta mikä on niiden rakennusten tilanne, jotka on rakennettu ilman rakennuslupaa?
Näissä tapauksissa sama maalaki säätää 28.4 artiklassa, että ne rakennelmat, rakennukset ja laitokset, joiden osalta ei enää ole tarkoituksenmukaista toteuttaa purkamista edellyttäviä toimenpiteitä kaupunkilain palauttamiseksi vastaavien vanhentumisaikojen umpeutumisen vuoksi, voivat saada pääsyn kiinteistörekisteriin.
Mikä on rakennuksen käyttöoikeus kiinteistörekisteriin?
Perussyy tähän on se, että kiinteistörekisteriin kuulumaton rakennelma ei voi olla osa mitään oikeustoimia. Eli et voi ostaa, myydä, periä, kiinnittää, maksaa veroja jne.
Pääsy kiinteistörekisteriin mahdollistaa rakentamisen laillisen liikenteen kohteena ja osana omistajan omistusoikeutta. Ja lisäksi se implisiittisesti tarkoittaa, että mainittua omaisuutta ei voida purkaa, purkaa tai muuten tuhota oikeusjärjestelmällä. Millä omistaja siis vahvistaa omistusoikeuden kyseiseen rakenteeseen, vaikka se olisi rakennettu ilman lupaa.
Mutta kun ilman lupaa rakennettu rakennus menee kiinteistörekisteriin, onko se täysin laillista? Toisin sanoen, voidaanko sitä pitää 100 % laillisena?
Vastaus on monimutkainen.
Kuten olemme aiemmin todenneet, ilman lupaa olevan rakennuksen pääsy kiinteistörekisteriin tarkoittaa tämän rakennuksen laillisesti näkyvää tekemistä.
Toisin sanoen , kun rakennusluvalla rakennetaan rakennushanke, kaupunginvaltuustolle ilmoitetaan rakennushankkeen toteuttamisesta , ja Espanjan oikeusjärjestelmä huomioi kyseisen rakennushankkeen. Se saa myös tiedon hankkeen valmistumisesta arkkitehdin työn valmistumistodistuksen kautta ja notaarin toimistossa tekemän ilmoituksen kautta uudisrakennusilmoituksen kautta. Tällä tavoin rakennusluvalla rakennettu rakennus tunnistetaan ja tunnustetaan automaattisesti oikeusjärjestelmässä.
Ilman rakennuslupaa rakennettu rakennus ei kuitenkaan ole osa laillista liikennettä, koska sen rakentamisesta ei ole ilmoitettu julkishallinnolle . Kyseisestä rakentamisesta voi olla verotus-, kiinteistörekisteri- ja elinkeinoverotietoja, mutta tämä ei tarkoita, että rakennuslainsäädäntöä valvovat ja valvovat viranomaiset olisivat tulleet tietoisiksi tästä laillisesta rakennelmasta.
Lisäksi, jos näin olisi, eli jos hallinto olisi tietoinen laittomasta rakentamisesta, sen olisi automaattisesti toimittava määräämällä kyseisen rakennuksen purkaminen, koska se katsottiin laittomaksi.
Käy ilmi, että Espanjan hallinto ei voi laittomien töiden ja rakennustöiden vastaisiin toimiin määräaikaa rajoittaakseen oikeus- ja kaupallisten toimien laillista kulkua koskevan turvallisuusperiaatteen vuoksi .
Espanjan eri alueellisissa määräyksissä on aina asetettu enimmäisaika, jonka kuluessa julkishallinnon on havaittava luvatta rakennetut työt ja rakennelmat ja rangaistava niitä hallinnollisilla seuraamuksilla, sakoilla ja jopa purkumääräyksillä. Tämän ajan kuluttua, jos hallinto ei ole havainnut rakennustyötä tai ryhtynyt toimiin sitä vastaan, siitä tulee laillinen ja se siirtyy omistajan omaisuuteen.
Espanjan lainsäädännössä tämä termi on erilainen eri autonomisten alueiden mukaan.
Puhumme nyt kahdesta tapauksesta, Valencian yhteisöstä ja Andalusiasta.
Valencian yhteisö.
Valencian itsehallintoalueella määräykset perustuvat Valencian itsehallintoalueen aluesuunnittelusta, kaupunkisuunnittelusta ja maisemasuunnittelusta 25. heinäkuuta annettuun lakiin 5/2014 (tunnetaan paremmin nimellä ” LOTUP ”), jota muutettiin viimeksi 5. helmikuuta annetulla lailla, joka on voimassa 8. helmikuuta 2019 alkaen.
Tämä laki säätää seuraavat vanhenemisajat :
Hallinnon toimien vanhenemisajan määrittämiseksi näissä tapauksissa on tarpeen erottaa kaksi tapausta:
- Rakentamaton maa, maalaismainen, suojattu . Työt, jotka sijaitsevat ei-kehittämiskelpoisella tai suojellulla alueella, voimassaoloaikaa ei ole .
Näin ollen, riippumatta siitä, onko kyseisten töiden taloudellisen sanktioinnin mahdollisuus vanhentunut, hallinto voi milloin tahansa määrätä ilman lupaa rakennettujen töiden purkamiseen, koska kuten sanomme, hallinnon oikeudesta ei määrätä.
- Kaupunki- tai kehitysmaa: Kaupunkien rakentamiskelpoisen maan osalta vanhentumisaika on niille rakennuksille, jotka LOTUP:n voimaan tullessa (elokuu 2024) eivät olleet määrääneet vanhentumisaikaa aikaisemman lainsäädännön mukaan. 15 vuotta. Edellinen vanhentumisaika oli 4 vuotta.
Toisin sanoen teoksen voi julistaa tekijänoikeudella ilman lisenssiä, kunhan se on valmistunut ennen 20. elokuuta 2010. Tämä päivämäärä on erittäin tärkeä, koska se tarkoittaa neljä vuotta ennen LOTUP:n voimaantuloa, joka oli tarkalleen 20. elokuuta 2014.
Tämän lain voimaantulopäivänä kaupunki- tai kehitysmailla tehtävät työt, joiden rakennusaika oli yli neljä vuotta (eli kaikki ennen elokuuta 2010 valmistuneet rakennustyöt), voidaan laillistaa kiinteistörekisterin kautta.
Niiden kaupunkialueiden rakennuspaikkojen, jotka on rakennettu ilman lupaa 20. elokuuta 2010 jälkeen , kuten esimerkiksi vuosina 2011, 2012, 2013 jne., purkumääräysten vanhentumisaika on kuitenkin 15 vuotta.
Sama pätee yhteiselle rakentamattomalle maalle rakennettuihin rakennuksiin , joilla voi olla pääsy kiinteistörekisteriin, edellyttäen että ne on rakennettu ennen 20. elokuuta 2010.
Kuitenkin, ja mikä on erittäin tärkeää, ne rakentamattomalla maalla olevat rakennukset, jotka valmistuivat elokuussa 2010, ovat LOTUP-lain 2014/XNUMX peruuttamattomuusjärjestelmän alaisia.
Ja suojellun rakentamattoman maan osalta vain ne luvattomat rakennelmat, jotka on valmistunut ennen 1. helmikuuta 2002, voidaan julistaa muiksi.
Näin on, koska tämä päivämäärä osuu aikaisemman lainsäädännön neljän vuoden kulumiseen ja 16. helmikuuta 2003 voimaan tulleen Valencian kaupunkilain 1/2006 voimaantulon kanssa, joka totesi peruuttamattomuuden. suojellulle maalle.
Andalusia
Sama tapahtuu Andalusiassa, vaikka kaupunkien ja ei-kaupungistuvan välillä ei ole eroa. Molemmissa tapauksissa Andalusian kaupunkisuunnittelulaki 7/2022, sellaisena kuin se oli sen viimeisimmän muutoksen jälkeen 8, nostaa hallinnon oikeuden vaatia rakennustöiden purkamista vanhentumisaikaa 2012 vuodesta 4 vuoteen. . rakennettu ilman lupaa.
Kuten Valencian yhteisössä, tämän ajanjakson katsotaan sovellettavan töihin ilman lupaa, joiden osalta lain hyväksymispäivänä aikaisemmassa lainsäädännössä vahvistettu neljän vuoden ajanjakso oli kulunut. Toisin sanoen kaikki ennen 4 rakennetut rakenteet voidaan laillistaa.
Siksi tämän päivämäärän jälkeen rakennetuissa rakennuksissa vanhentumisaika on 6 vuotta.
Katalonia
Samaa voidaan sanoa Kataloniassa. Elokuun 1. päivänä annetulla asetuksella 2010/3, jolla hyväksyttiin Katalonian kaupunkisuunnittelulain tarkistettu teksti, nostettiin rakennusten kaupunkilaisuuden palauttamistoimien vanhentumisaika 4 vuodesta 6 vuoteen.
Eli vaatia sen purkamista tai purkamista.
Kataloniassa ei kuitenkaan anneta andalusialaista ja valencialaista tulkintaa termistä, jossa uutta pidennettyä kuuden vuoden määräaikaa aletaan soveltaa. Katalonian kriteerien mukaan ennen lain hyväksymistä eli 6 rakennetuilla töillä olisi 3 vuoden vanhentumisaika. Ja myöhemmin rakennetuissa termi olisi 2010.
OKEI. Se on ymmärretty!. Eli jos minulla on luvaton rakennus, jossa itsehallintoalueeni lainsäädännössä vahvistetut ajanjaksot ovat kuluneet ilman seuraamuksia, onko kotini 100 %?
Vastaus on hieman monimutkainen.
Kuten tässä selvityksessä totesimme, rakentamisen sanktio-/rangaistamisajan siirtyminen antaa oikeuden rekisteröidä kyseinen rakentaminen kiinteistörekisteriin.
Tämä tarkoittaa, että omistaja voi "omistaa" teoksen ilman lupaa. Se voidaan kiinnittää, vuokrata, myydä, periä, lahjoittaa jne., joten Espanjan järjestelmä ei voi määrätä sen purkamisesta.
Vaikka Espanjan järjestelmä tunnustaa tällaisen rakentamisen lailliseksi, se ei voi antaa sille kaikkia samoja oikeuksia ja etuja kuin laillisella rakentamisella . Toisin sanoen Espanjan järjestelmä ei voi rinnastaa laittomia rakennuksia, jotka eivät ole noudattaneet lakia, joista ei ole maksettu rakennusveroja, arkkitehtien maksuja jne., laillisiin töihin, jotka ovat käyneet läpi nämä menettelyt, jotka on rakennettu lain mukaisesti ja joista on maksettu kaikki vastaavat verot ja kulut.
Tästä syystä nämä luvatta rakennetut, mutta kiinteistörekisteriin rekisteröidyt rakenteet luetteloidaan erityisellä tavalla. Niitä kutsutaan "epäkunnossa oleviksi" rakennuksiksi.
Tämäntyyppiseen rakentamiseen sovelletaan tiettyjä rajoituksia laillisten rakenteiden suhteen:
- Niille ei sallita muuta kuin suojeluun, turvallisuuteen ja terveyteen rajoittuvia uudistuksia. Siksi he eivät saa suorittaa kunnostustöitä.
- Olemassa olevan rakennuksen laajennustyöt eivät ole sallittuja.
- Jos rakennus puretaan luonnollisesti (luonnonsyistä, raunioista tai katastrofista, tulvasta jne.), niitä ei voida rakentaa uudelleen. Niitä ei voida rakentaa uudelleen.
Lähde: TLACORP