ESPAINIAN HIEBETZA BAT SALTZEAN ORDAINDU BEHAR DUEN ZERGA – IRPF SALMENTA – 210 EREDUA ETA 100 EREDUA

ONDASUNEN SALMENTA-KAPITAL IRABAKIAK ORDAINDU BEHARREKO ZERGA

Espainian etxebizitza baten jabea zarenez, SALTZEAN, guk esaten duguna ordaindu behar duzu.Ganancia Patrimonial"," izenez ere ezagunaKapitalaren irabaziak” ingelesez, edo “Balio gehigarria" frantsesez, "Meerwaarden” nederlanderaz, edo “Kapitalgewinn” alemanez, etab. Salmentaren gaineko zerga hori Errentaren gaineko Zerga orokorraren parte da.

Zerga honek nola funtzionatzen duen jakiteko, mesedez, jarri arreta honako kontzeptu hauei:

 1.- JABETZA EROSTEAREN PREZIOA:  Jabetza erosi zenean eskuratutako prezioan ordaindutako zenbateko osoa. 

2.- EROSKETARI BATUTAKO GASTUAK ETA ZERGAK:  Kontzeptu honek erosketari loturiko ordaindutako gastu eta zergen guztizko zenbatekoa biltzen du:

– Notarioen eta erroldaren tasak

– BEZaren eta Zigilu Tagaren (jabetza berrien kasuan) edo Eskualdaketen gaineko Zergaren (birsalmentaren kasuan) ordaindutako zenbatekoa.  

– Lanbide-komisioak: Higiezinen agentearen ordainsariak, abokatuaren ordainsariak, etab. 

 3.- JABETZAN EGINDAKO ERREFORMAK, OBRAS ETA HOBEKUNTZAK:   Oso garrantzitsua da jakitea erreforma guztiak ez direla Ondare Irabazien gaineko Zergaren murrizketa gisa onartuko. Soil-soilik, Espainiako administrazioak horiek besterik ez ditu onartuko  «Egitura»tzat hartzen diren erreformak, eraikuntzen «birgaikuntza» edo «luzapenak» bezalakoak.  

Higiezinean egindako luzapenak ere kontuan hartu daitezke IRPFaren murrizketa lortzeko. Espainiako Ogasunak uste du "hedapena" elementu berriak higiezin batean sartzen diren prozesu batean datza, eta horrek produkzio-gaitasun handiagoa ematen dion higiezinean obra/eraikuntza gisa lortuz. “Kontzeptu horretan sartuko dira jabetzan egindako eraikuntza berriak, azalera handitzeak, etab. Luzapen horien kostua, era berean, eskuratze-balio handiagoa gisa kalkula liteke.

Baina, kontuz, Etxean egiten diren konponketa eta kontserbazio lanak ezin dira konputatu irabaziaren zenbatekoa murrizteko helburuarekin, ez baitira etxea hobetzeko edo handitzeko obrak, erabilera eta gozamenerako egoera ezin hobean mantentzeko baizik.

Eta «hobekuntza-lanak» eta «kontserbazio-lanak» bereizteko, Ogasunak adierazten du «konponketak eta kontserbazioak higiezinaren bizitza baliagarriari eta bere produkzio- edo erabilera-ahalmenari eusteari zuzendutakoak direla, luzapen gisa har daitezkeen bitartean. edo hobekuntzak eragiten dituztenak, bai higiezinaren ahalmena edo bizigarritasuna handitzea, bai bere bizitza erabilgarria luzatzea. Eraberritze-lanak egin badituzu, horien izaeraren arabera, hobekuntza edo handitze gisa sailkatu ahal izango dira, eta, kasu horretan, eskualdatutako ondasunaren eskurapen-balioa kalkulatzeko, edo kontserbazio- edo konponketa-gastuak, kontuan hartu beharko dira. kalkulu horretan kontuan hartu behar ez direnak.

Ondorio gisa, froga-gai baten aurrean gaude, zeina kasuan-kasuan ebatzi beharreko lanen izaeraren arabera.

 4.- KAPITAL IRABAKIAK ERRETENTZIA: Kasuan saltzailea Espainian zerga egoiliarra ez dena, salmentaren prezioan % 3ko atxikipena dago. Zenbateko hori ez zaio saltzaileari ordaintzen, eta zerga-bulegoari ordaindu behar zaio "atxikipen" gisa, salmenta ondoren aurkeztuko den Kapital irabazien aitorpenerako. Erosleak ordaintzeko prezioaren % 3a "atxikitzeko" betebeharra du eta Espainiako Ogasunean gordailutzeko, saltzaileari ordaindu beharreko Kapital Irabazien "aldez aurretiko ordainketa" gisa.

ZERGAREN OINARRIA

Espainiar ondasunen salmentak saltzaileekiko Kapitalaren Irabaziaren pasiboan ateratzen dira salmentatik lortutako «Irabazi garbiaren» formula honekin: 

Salmentaren prezioa – Eskuratze prezioa – Eskuratzearen gaineko gastuak eta zergak – Jabetzan egindako «egiturazko erreformen» kostua

ZERGA-TASA

Zerga honen "Irabazi garbia" Oinarria kalkulatuta, ordaindu beharreko zerga-tasa desberdina da Espainian duzun zerga-egoeraren aldean, Espainiar BIZILEA edo ESPAINIAKO EZ BIZILEA gisa: 

– Espainiar Egoiliarrak-100 EREDUA:

«Espainiako Zerga Egoiliar»tzat hartzen bazaituzte (hau da, zure errentaren gaineko zerga Espainian ordaintzen ari zarela espainiar egoiliar gisa), orduan, Ondare Irabaziak kalkulatuta, honako onura hauek izango dituzu zergan:

  • BIZITZA IRAUNKORAKO KAPITAL IRABAZI EZ: saltzen ari zaren etxebizitza zure bizileku iraunkorra bada (3 urte baino gehiago daramatzazu zure «bizileku iraunkor» gisa), orduan onura hauek izango dituzu:
    • 65 urte baino gazteagoa bazara: CGri ez diozu ordaintzen lortutako salmentaren zenbatekoak «berrinbertituta» zure etxebizitza iraunkor gisa erabiltzeko etxebizitza berri bat eskuratzean. 2 urte dituzu «berrinbertsio» hau praktikatzeko (2 urte igarota zenbateko horiek inbertitu gabe, osorik zergapetuko zara).
    • 65 urte baino gehiago badituzu: ez diozu CG ordaintzen salmentan lortutako zenbatekoak. Eta hau jabetza berri batean «berrinbertitzen» ez baduzu ere.
  • EZ 3% ERRETENTZIA: Salmenta amaitzean, prezioaren zenbateko osoa jasoko duzu eroslearengandik, atxikipenik aplikatu gabe.

zerga-tasa egoiliarren kasuan

Etekin garbia Zerga tasa
6000 € arte 19%
6000 € - 49.999 € 21%
50.000 € - 199.999 € 23%
+ 200.000 € 26%

– Espainiar EZ Egoiliarrak -210 eredua:   Zerga-tasa finkatu: 19%

Kapital irabazien kalkuluaren adibidea: 

  • 2015ean birsalmenta duen etxebizitza bat erosi zenuen 200.000 euroko prezioan.
  • Momentu horretan, 24.000 EUR ordaindu zenituen, hau da, gastuen % 12a: % 10 Transferentzia zerga + % 2 notarioa, errolda, prokuradorearen ordainsariak, etab.
  • Ondoren, barne erreformak egin dituzu 17.000 euroren truke (lurzoruaren lanketa aldaketa, igerilekua konpontzea eta leiho berriak).
  • Urte batzuk geroago garaje bat eraiki zenuen 20.000 euroko balioarekin

Orduan, orain saltzea erabaki zenuen 260.000 euroko prezioan.

Zein da salmenta honetatik ateratzen den Kapital irabaziak?

OHARRA: Kalkulua egin baino lehen, jakinarazi behar dugu Espainiako administrazioak aurreko kontzeptu guztiak kontuan hartuko dituela zerga murrizteko, 17.000 euroko balioa duten «barne erreformak» izan ezik. Horren arrazoia erreforma «egituralak» ez diren «barne» erreformak ez direlako onura fiskalak kontuan hartzen.

Formula erabiltzen dugu:

260.000 (Salmenta prezioa) - 200.000 (Erosketa prezioa) – 24.000 (Erosketaren gastuak eta zergak) – 20.000 (Garaje berria) =

16.000 EUR

Hau da salmentarekin lortu beharreko «Mozkin garbia».

Ondare irabazien tasa % 19 denez, orduan, ondare irabazien gaineko zergaren zenbatekoa hau izango da:

16.000 * % 19 = 3.040 EUR

 ZERGA ORDAINTZEKO MODUA

Kasu horretan Espainiar zerga BIZILEAK, zerga gainerako errentekin, pentsioekin, soldatarekin eta abarrekin batera aitortzen da, hurrengo urteko ekainaren amaiera baino lehen aurkeztu beharreko Errentaren gaineko Zergaren aitorpen globalaren barruan.

  Kasu horretan Espainian zerga egoiliar EZ, Kapital irabaziak ordaintzeko modua honako hau da:

  • SALMENTA BUKATZEAN: %3ko ERRETENTZIA: Salmenta amaitutakoan, Espainiako administrazioak eroslea behartzen du eroslea salmentaren Prezioaren balioaren % 3ko ERRETENKETA egitera. Beraz, ez duzu adostutako prezio osoa jasotzen. Erosleak prezio osoaren % 3 gordetzen du eta Ogasunean gordailutzeko betebeharra du. Hori «salmenta amaitzen den egun berean» egiten da.

OHARRA: Goiko adibideari jarraituz, salmentaren prezioa 260.000 eurokoa bada, erosleak egingo duen atxikipena 260.000 * % 3 = izango litzateke. 7.800 EUR.

  • 4 HILABETE BAINO LEHEN SALMENTA BUKATU ONDOREN: KAPITAL IRABAZIEN ADIERAZPENA 19% EBko zein EBko EBko EZ diren herritarrei aplikagarria): Salmenta amaitu ondoren, 6 hilabeteko epea duzu «Kapitalaren Irabazien Aitorpena» Espainiako Ogasunean aurkezteko. Aitorpen honetan, zuk (edo zure abokatuak) zerga kalkulatu behar duzu goiko adibideari jarraituz. Kasu honetan, ordaindu behar duzun zenbatekoa 3.040 eurokoa da.

OHARRA: Hemen azaltzen den bezala, transakzio honetatik eratorritako kapital-irabaziak 3.040 eurokoak dira. Zenbateko handiagoarekin atxiki zintuztenez (7.800 euro), orduan, Espainiako administrazioarekin «kreditua» duzu aldeagatik.

Beraz, Espainiako administrazioak CG Zergarako 7.800 euro hartzen badituzu, zergaren azken emaitza 3.040 euro besterik ez baita, orduan, Espainiako administrazioak aldea «itzuli» beharko dizu: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Nola eskatu itzulketa hau? Zure abokatuak Egitate hori sartu beharko du Kapitalaren Irabazien Aitorpen berean, Zerga bulegoan aurkezteko.

 OHARRA: Normalean jabeek "Espainiako egoitza fiskala" eta "Espainiako egoitza" nahasten dute..

Alegia, jendeak uste du «Espainiako Egoitza Txartela, edo «Egoitza Ziurtagiria» Espainiako Polizia Nazionalean lortutako «Zergetarako Espainiar Egoiliarrak» direla frogatzeko nahikoa dela, eta, tamalez, ez da horrela.

El "Espainiako Egoitza Txartela"(Edo"Espainiako Egoitza Ziurtagiria"), ez da baliozko dokumentua "Zerga-egoiliar" gisa zure Zerga-kontsumoa aldatzeko.

Espainiako Bizileku Txartelak (edo Ziurtagiriak) Espainian “bizi” zarela adierazteko baino ez du balio, Poliziak eremu jakin batean bizi direnen gaineko kontrol hobea izan dezan errazteko.

Zergengatik espainiar egoiliar izateko, eta, ondoren, zure Zergak Espainian ordaintzen hasi Espainiako herritar arrunt gisa, lortu behar duzu ESPAINIAKO EGOITZAREN ZERGA-ZIURTAGIRIA Espainiako Zerga Bulegoak edo Espainiako Aduanak emandakoa, eta orduan Espainian hasiko zara zure zergak ordaintzen, eta ez zure jatorrizko herrialdean.

Eta, halaber, behin zure herrialdeko Ogasunean deklaratu behar duzunean Espainiako Zerga Egoiliarra zarela, eta ez duzula zure herrialdeko Zerga Bizileku gisa jarraitu nahi-

Beraz, mesedez, kontsulta ezazu zure zerga-aholkulariarekin gaur egun ordaintzen ari zaren zergak, izan ere, Espainiar Egoiliarra ez bazara ere, ERRENTA ZERGA EZ BIZILIKOAK deklaratu eta ordaindu beharko zenuke.

____________________________________________________________________________

 

Zergatik praktikatu saltzailearen %3ko atxikipena?

Espainiako administrazioarentzat bermea suposatzen duelako saltzaileak lortutako gainbaliotik eratorritako zergak Espainian ordainduko direla.

 

Zer gertatzen da %3ko atxikipena ordaintzen ez bada? 

Erosleak atxikipena egiten ez badu, Espainiako administrazioak ordainketa horren zorra gauzatu ahal izango du salmentaren objektu edo ondasunetan.

Horrekin, erosleak ordainketa egiten ez badu, ezta saltzaileari atxikipenik egiten ez badio, zorra gauzatzeko izapideak jasan ditzake, eta bere kasuan, eskuratutako ondasunen bahiketa.

 

%3ko atxikipena aplikatu ondoren, zer egin behar du saltzaileak?

 

Zerga-aitorpena, 210 eredu hori, lau hilabeteko epean aurkeztu beharko duzu salmenta sinatzen den egunetik aurrera.

 

Kasu honetan, ondare-irabaziaren kalkuluaren ondoriozko zenbatekoa baino txikiagoa atxiki bada, hau da, saltzaileari 10,000 euro atxiki bazaizkio, eta ondare-irabaziaren kalkuluaren emaitza 15,000 eurokoa bada. . , gainontzeko 5,000 euroak 210 ereduaren aurkezpenarekin lagundu beharko dituzu, salmenta datatik lau hilabeteko epean.

 

Bestela, saltzaileak ondare irabazien gaineko zerga ordaintzearen ondoriozko zenbatekoa baino kopuru handiagoa atxiki badu, eskubidea izango du kopuru hori itzultzeko. Hori lau hilabeteko epean aurkeztu beharko da salmenta-egunetik hasita.

 

Garrantzitsua da une honetan, hau da, % 3ko itzulketa-eskubidea edo atxikipen horren zati bat Espainiako administrazioari itzultzeko eskubidea izanez gero, saltzaileak aurretik bete behar dituen zerga-betebeharrak bete beharko ditu. jabe gisa behartuta zegoen Espainian bere ez-egoiliar kontzeptuan. Hau da, IRPFNRren urteko errenta egotzitako zerga aurkezteari, bigarren bizilekukoa, zeinari Espainian dauden ondasunen jabe guztiak ez-egoiliar gisa behartuta dauden. Normalean, betebehar hori lau urteko epea izango da. Alegia, Espainiako administrazioak ez du exijituko errentaren gaineko zerga erregularizatzea, salmenta-dataren aurreko azken lau urteetan ordaintzea.

 

Zenbat denbora dauka Espainiako administrazioak atxikitako %3ko soberakina itzultzeko?

 

Administrazioak 6 hilabete ditu egindako gehiegizko atxikipena itzultzeko. 6 hilabete igaro ondoren, administrazioa behartuta egongo da zenbateko hori berandutza-interesekin batera itzultzera.

 

Arreta berezia izan behar da itzuleraren epearekin, Espainiako administrazioak kasu batzuetan urtebete baino gehiago behar baitu itzulera egiteko.

 

Era berean, kontuan hartu behar da administrazioak LAU URTE arteko epea duela itzulketa edo itzulketa praktikatzeko. Hori dela eta, itzulketa lortzeko urtebete baino gehiago behar baduzu, espezialista baten zerbitzuak kontratatu beharko dituzu itzultzeko eskubidearen iraungitze-epeak geldiarazteko.

 

Ba al dago %3ko atxikipena praktikatzeko betebeharrik, Espainian higiezinen dohaintzen kasuan?

 

Espainian kokatutako higiezinen dohaintzen kasuan, hauek doakoak direnez, ez dago preziorik ordaintzeko, hau da, ez dago kontraprestaziorik, ez dago derrigorrezko balioaren %3a atxikitzeko. dohaintza edo 211 ereduaren bidez sartzea.

 

Kondominioa desegitearen kasuan, edo jabegokidea desagertzearen kasuan, derrigorrezkoa al da %3a atxikitzea?

 

Normalean ez . Hau da, kondominioa desegitea egintza dispositibo neutroa da, eta horrek ez dio ondare eskualdatzerik sortzen alderdietako inongoari. Hori dela eta, ez da kontuan hartzen irabazirik dagoenik.

 

Hala ere , jabekideetako bati berari dagokiona baino zati handiagoa esleitzen bazaio , kasu honetan, zati horrek jabekidearentzat ondare irabazia duela ulertuko da, eta horrekin, atxikipena landu behar da. % 3ko gehiegizko zati horretan . 

Alegia, esate baterako, pentsa dezagun badela kasuren bat “A” eta “B” Espainian jabetzaren bat, zeinetan %65a “A”rentzat eta %35a “B”rentzat. Kasu honetan, jabegoaren desegitea gertatzen bada, zeinetan bakoitzak ondasunen % 50 gordetzen duela egiaztatzen den, «B»-k berak emandakoa baino % 15 gehiago lortu duela ulertuko da. Hau da, % 35eko balioa emanez, % 50eko emaitza lortuko da, eta horrekin, % 15eko soberakin hori ondare irabazitzat hartuko da, eta "A"k % 3 horren balioaren % 15 atxikitzera behartuta egongo da. ”B”.

Modu berean, pentsa dezagun badela beste adibide bat non ” B”-k, jabetzaren %35az gain, 50,000 euroko diru-elkarrizketa bat jasotzen duen. Modu berean, dirutan egindako kalte-ordain hori %3ko atxikipena izango litzateke, “B”-ko aktiboetako bat ordezkatzen duelako.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

SALTZAILEENTZAKO BESTE ZERGAK-PLUSVALÍA

Batez ere, PLUSVALÍA, zure jabetza dagoen lurzoruaren balioaren gehikuntzaren gaineko zerga da, erosketa eta salmenta denboratik aurrera. Salmenta aurretik kalkulatzeko moduan ez gauden zerga bakarra da, Udalaren irizpide zehatzen araberakoa delako.

Kasu horietan, erosleak saltzaileari atxikipena nahikoa da zerga horren ordainketa estaltzeko. Orokorrean, saltzailea saldu ondoren herrialdetik irteten denean.