Espainiako araudiak ezartzen duenez, eraikuntza batek jabetza-erregistrora sarbidea izan dezan, notarioek obra-lizentzia ematea eskatu behar dute, eta obra-dokumentazio guztia, azken obra-ziurtagiria barne, etab.
Hala dio urriaren 2015eko Zazpi/30 Legegintzako Errege Dekretuak (lurzoruaren legearen testu bategina)
Dena den, zein da obra baimenik gabe eraiki diren eraikin horien egoera?
Kasu hauetan, lurzoruaren lege berak, bere 28.4 artikuluan, ezartzen du hirigintza-legezkotasuna berrezartzeko neurriak hartzea komeni ez den eraikuntza, eraikin eta instalazioek, dagokien preskripzio-epeak amaitu direlako, jabetza- erregistrora sar daitezkeela.
Zein da eraikin baten helburua jabetza erregistroan sartzeko?
Horren oinarrizko arrazoia da jabetza-erregistroan ez dagoen eraikuntza bat ezin dela inolako negozio juridikoren parte izan. Hau da, ezin duzu erosi, saldu, heredatu, hipotekatu, zergak ordaindu, etab.
Honen bidez, jabetza-erregistroan sartzeko aukera ematen du eraikuntza trafiko legalaren objektu izatea, eta jabearen jabetza-eskubidearen parte izatea. Eta gainera, inplizituki adierazten du ondasun horiek ezin direla eraitsi, eraitsi edo bestela ordenamendu juridikoak suntsitu. Horrekin, jabeak, beraz, eraikuntza horren gaineko jabetza-eskubidea finkatzen du, nahiz eta lizentziarik gabe eraiki.
Baina, behin eraikuntza bat, lizentziarik gabe eraikia, jabetza erregistrora joanda, guztiz legeztatuta al dago? Alegia, %100 legezkotzat jo al daiteke?
Erantzuna korapilatsua da.
Lehen esan dugunez, jabetza-erregistroan lizentziarik gabeko eraikuntza bat sartzeak eraikuntza hori legez ikusgai jartzea dakar.
Beste era batera esanda , eraikuntza bat eraikuntza-lizentzia batekin eraikitzen denean, Udalari eraikuntza bat egingo dela jakinarazten zaio , eta Espainiako sistema juridikoak eraikuntza horren berri ematen du. Era berean, eraikuntza hori noiz amaitzen den jakinarazten zaio arkitektoaren lanaren amaiera-ziurtagiriaren bidez, eta notario-bulegoan dagokion eraikuntza berriaren adierazpenaren bidez. Horrela, eraikuntza-lizentzia batekin eraikitako eraikuntza automatikoki identifikatzen eta aitortzen du sistema juridikoak.
Hala ere, eraikuntza-lizentziarik gabe eraikitako eraikuntza bat ez da trafiko juridikoaren parte, bere eraikuntza ez baita administrazio publikoari jakinarazi . Baliteke eraikuntza horren erregistroa egotea zergak, katastroa eta IBI ondorioetarako, baina horrek ez du esan nahi, eraikuntzaren legezkotasunaren ondorioetarako, lurraldeko lanak kontrolatzeaz eta gainbegiratzeaz arduratzen diren agentziek eraikuntza juridiko horren berri izan dutenik.
Gainera, hori horrela balitz, hau da, administrazioak legez kanpoko eraikuntza bat zegoela jakingo balu, automatikoki jardun beharko luke aipatutako eraikuntza eraistea aginduz, legez kanpokotzat jotzen zenez.
Gertatzen dena da Espainiako administrazioak , ekintza juridiko eta komertzialen trafiko juridikoan segurtasun printzipio bera dela eta, ezin duela epe mugagaberik izan legez kanpo egindako lan eta eraikuntza horien aurka jarduteko.
Espainiako erkidego-araudi desberdinek beti ezartzen dute administrazio publikoek lizentziarik gabe eraikitzen diren obrak eta eraikuntzak detektatzeko gehienezko epea, eta horrela zigortu ahal izateko administrazio-zehapenen, isunen eta baita eraispen-aginduen bidez ere. Denbora hori igarota, administrazioak eraikuntza detektatu gabe edo haren aurka jardun gabe, legeztatu eta jabearen ondarean patrimonializatzen da.
Espainiako legedian, termino hori ezberdina da autonomia erkidego ezberdinen arabera.
Orain bi kasuez hitz egingo dugu, Valentziako Erkidegoaz eta Andaluziaz.
Valentziako Erkidegoa.
Valentziako Erkidegoan, araudia Valentziako Erkidegoko "Lurralde Plangintza, Hiri Plangintza eta Paisaiari" buruzko uztailaren 25eko 5/2014 Legean oinarritzen da (" LOTUP " izenez ezagunagoa), eta 2019an aldatu zen otsailaren 5eko legearen bidez, 2019ko otsailaren 8tik indarrean dagoena.
Lege honek honako iraungitze-epeak ezartzen ditu :
Kasu hauetan administrazioaren ekintzen iraungitze-epea zehazteko, bi kasu bereizi behar dira:
- Lurzoru urbanizaezina, landa, babestua . Lurzoru ez-urbanizagarrian edo babestuan dauden obretan, ez dago iraungitze eperik .
Beraz, obra horiek ekonomikoki zigortzeko aukera iraungi den ala ez, administrazioak edozein unetan agindu dezake lizentziarik gabe eraikitako obrak eraistea, esan bezala, administrazioaren eskubideak ez baitu preskribatzen.
- Lurzoru urbanizagarria edo urbanizagarria: Hiri-lurzoru urbanizagarriari dagokionez, LOTUPa indarrean jarri zenean (2024ko abuztuan) iraungitze-epea aurreko legediaren arabera preskribatu ez zuten eraikuntzetarako preskripzio-epea da. 15 urte. Aurreko preskripzio-epea 4 urtekoa zen.
Beste era batera esanda, lan bat lizentziarik gabe deklaratu daiteke, baldin eta 2010eko abuztuaren 20a baino lehen amaitu bazen. Data hau oso garrantzitsua da, LOTUP indarrean sartu baino lau urte lehenago esan nahi baitu , hau da, zehazki 2014ko abuztuaren 20an.
Horrela, lege hau indarrean sartzen den datan lau urte baino gehiagoko eraikuntza-epea zuten hiri-lurretan edo urbanizagarrietan egindako lanak (hau da, 2010eko abuztua baino lehen egindako eraikuntza guztiak) jabetza-erregistrora sartuz legeztatu ahal izango dira.
Hala ere, 2010eko abuztuaren 20aren ondoren lizentziarik gabe eraikitako hiri-lurzoru urbanizagarrietan , hala nola, 2011, 2012, 2013 eta abar, aipatutako eraikuntzak eraisteko aginduen preskripzio-epea 15 urtekoa izango da.
Gauza bera gertatzen da lurzoru urbanizaezin erkidean eraikitako eraikuntzekin , jabetza erregistroan izena eman ahal izango dutenak, baldin eta 2010eko abuztuaren 20a baino lehen eraiki badira.
Hala ere, eta oso garrantzitsua dena, 2010eko abuztuan amaitutako lurzoru urbanizaezineko eraikuntzak LOTUPeko Bost/2014 Legearen inskribaezintasun-araubidearen menpe daude.
Eta babestutako lurzoru urbanizaezinari dagokionez , 2002ko otsailaren 1a baino lehen amaitu diren lizentziarik gabeko eraikuntzak bakarrik deklaratu ahal izango dira.
Hori horrela da, data hori bat datorrelako aurreko legedian arautzen zuen lau urte igarotzearekin eta 16ko otsailaren 2003ean indarrean sartu zen Valentziako 1/2006 Hirigintza Legea indarrean jarri zenarekin, zeina inskribaezina ezartzera iritsi zen. babestutako lurrentzat.
Andaluzia
Andaluzian ere gauza bera gertatzen da, nahiz eta ez dagoen hiriko eta ez-urbanizagarrien arteko bereizketarik. Bi kasuetan, Andaluziako Hiri Antolamenduko 7/2022 Legeak, 8ko otsailaren 2012ko azken aldaketaren ondoren idatzitakoan, administrazioak obrak eraistea eskatzeko duen eskubidearen preskripzio-epea 4 urtetik 6ra handitzen du. . lizentziarik gabe eraikia.
Valentziako Erkidegoan bezala, epe hori aplikatzekoa dela ulertuko da lizentziarik gabeko obrei, zeinetan, legea onartzeko egunean, aurreko legedian ezarritako 4 urteko epea igarota. Hau da, 8ko otsailaren 2008a baino lehen eraikitako eraikuntza guztiak legeztatu daitezke.
Beraz, data horretatik aurrera eraikitako eraikuntza horietarako, preskripzio-epea 6 urtekoa izango da.
Katalunian
Gauza bera esan daiteke Katalunian. Abuztuaren 1ko 2010/3 Legegintzako Dekretuak, Kataluniako Hiri Antolamendurako Legearen testu bategina onartzen duenak, eraikinen hirigintza-zilegitasuna berreskuratzeko jarduketaren preskripzio-epea 4 urtetik 6ra igo zuen.
Hau da, haren eraispena edo eraistea eskatzeko.
Hala ere, Katalunian ez da 6 urteko luzapen berria aplikatzen hasten den epearen interpretazio andaluziarra eta valentziarra ematen. Kataluniako irizpideen arabera, legea onartu baino lehen eraiki ziren obra haiek, hau da, 3eko abuztuaren 2010an, 4 urteko preskripzioa izango lukete. Eta gero eraikitakoak, epea 6 izango litzateke.
ADOS. Ulertzen da!. Beraz, nire autonomia-erkidegoko legedian ezarritako epeak zigortu gabe igaro diren lizentziarik gabeko eraikuntza bat badut, nire etxebizitza % 100 al da?
Erantzuna pixka bat konplikatua da.
Txosten honetan adierazi dugunez, eraikuntza bat zigortzeko/zigortzeko epea igarotzeak eraikuntza hori jabetza-erregistroan inskribatzeko ahalmena ematen du.
Horrek esan nahi du: jabeak lana “jabe” dezake lizentziarik gabe. Hipotekatu, alokatu, saldu, heredatu, eman, etab. egin daiteke, beraz, Espainiako sistemak ezin du eraispena agindu.
Hala ere, Espainiako sistemak eraikuntza hori legaltzat hartzen badu ere, ezin dizkio eraikuntza legal batek dituen eskubide eta abantaila guztiak eman . Beste era batera esanda, Espainiako sistemak ezin ditu legea errespetatu ez duten, eraikuntza-zergak, arkitektoak eta abar ordaindu ez dituzten eraikuntza ilegalak prozedura horiek igaro dituzten, legearen arabera eraiki diren eta dagokien zerga eta gastu guztiak ordaindu dituzten lan legalekin parekatu.
Horregatik, lizentziarik gabe eraiki ziren baina jabetza erregistroan erregistratu diren eraikuntza hauek modu berezi batean katalogatu dira. “Ordenamendutik kanpo” dauden eraikuntzak deitzen zaie.
Eraikuntza mota honek muga batzuk ditu legezko eraikuntzari dagokionez:
- Ez dira onartzen kontserbaziora, segurtasunera eta osasunera mugatutako erreforma-lanak baino. Hori dela eta, ezin dute birgaitze lanak egin.
- Ez dira onartzen lehendik dagoen eraikuntzaren handitze lanak.
- Eraikuntza modu naturalean eraisten bada (kausa naturalengatik, hondamendiagatik edo hondamendiagatik, uholdeengatik, etab.), ezin dira berreraiki. Ezin dira berreraiki.
Iturria: TLACORP