Kondominioaren (EE) desagertzea (edo "Jabetza Elkargoaren Deuseztapena") ondasun baten jabetza transmititzean datza, zatitu ezin dena, non jabekideetako batek ondasunaren jabetza osoa gainontzekoei eskuratzen dionean. jabekideek, eta hori, askotan, kalte-ordain batekin amaitzen da (diruzkoa edo ez).
Zein kasutan aurkitzen dugu jabetza batean “Condomininum” edo “Kojabetza” bat?
- Bi pertsona edo gehiagok elkarrekin etxebizitza bat erostea erabakitzen dutenean, eta jabegokidearen ehunekoa partekatzea
- Herentziaren kasuan, legez edo testamentuz egiaztatzen denean ondasun jakin bateko jabetza jaraunsleekin proportzionalki partekatzen dela.
- Beste era batera Prozesu judiziala edo judiziala
Normalean, 2 modu daude Jabetza bateratua deuseztatzeko:
1.- Hitzarmen judizial batekin non epaitegiek aintzat hartzen dutenean, ondasunak jabekideetako bati bakarrik joango zaizkiola baieztatzen den.
2 adibide:
a) Dibortzioa; Dibortzio kasuan, ezkondu baten jabetzako ondasunak horietako bakarrera doazela ezartzen duen Epaitegiaren Sententzia dagoenean.
b) Epaitegietan Elkargokidetasuna ofizialki desagertzea. Beste prozesu judizial bat egon liteke non jabekideek bertan behera uztea erabakitzen den.
Bi kasuetan, Auzitegiaren Sententzia Espainiako sisteman aurkezten da eta prozesu bat irekitzeko erabiltzen da, non jabekideetako batek bakarrik lortuko duen ondasunaren %100a.
2.- Alderdien arteko hitzarmena: Zatietako bat besteari saltzea
Beti gerta daiteke jabekideetako batek bere zatia besteari erostea edo saltzea erabakitzea.
Zein da Jabetza Elkargoaren Desagertzearen abantaila nagusia?
Eragiketa honen alderdi nagusia zergekin zuzenean lotuta dago, izan ere, jabekideetako batek gainontzekoen jabekideen zatia "eskuratzen" badu ere, Zerga-ikuspegitik transakzio hau ez da "salmenta" gisa zergapetzen.
Espainiako eskualdearen arabera, "salmenta" salmentaren prezioaren % 6-10 artean zergapetzen da. Baina EB % 0,5-1,5 baino ez da zergapetzen (eskualdeen arabera)
Hau da dibortzio edo banantze kasuan egiten den transakzio tipikoa.
Adibidea:
“A” eta “B” ezkonduta daude eta 150.000 euroren truke etxebizitza bat erosten dute Malagan. 2 urte geroago, dibortziatzea erabakitzen dute, eta "A"k apartamentua eskuratzea onartzen dute. "A"-k 75.000 EUR ordaintzen dizkio "B"-ri bere zatia eskuratzeko.
EBtzat hartuta, transakzio honen zergak ez dira % 8koak izango (Andaluziako Transferentzien gaineko Zerga = 6.000 EUR), % 1,5ekoa = 1.125 EUR baizik.
Ondorioa: "A" + "B" 6.000 - 1.125 EUR = 4.875 EUR aurrezten ari dira, transakzio hau salmentaren ordez EC gisa hartzen baita.
Beraz, EC aukera ezin hobea da kasuetan dibortzioa.
GARRANTZITSUA!: Baina, jabetza a kobratzen bada hipoteka, ondasuna beste aldeak osorik eskura dezakeen arren (“A”, adibidearen kasuan), baliteke bankuak ez onartzea “B” hipotekatik kanpo uztea. Hau gertatzen bada, Jabetza Erregistroan "B" jabetzatik kanpo dagoen arren, bankuak ez badu onartzen hipoteka-erantzukizuna bertan behera uztea, "B"-k bere arduraduna izaten jarraituko du eta, beraz, zordun izaten jarraituko du. hipoteka bankuari.
Egoera desiragarri hori saihesteko, jabekideetako bati etxebizitza uzteko erabakia hartu aurretik, garrantzitsua da zure bankuaren aldez aurretiko aholkua jasotzea, etxebizitza uzten duenaren hipoteka-posizioa zein izango litzatekeen ikusteko. Horrela, komeni da lehenik eta behin kondominioaren desagerpena sinatzea, gero hipoteka berriaren formalizazioari ekiteko.
Zergaren menpekotasuna kalte-ordainaren "diru izaerak" zehazten du. Beste era batera esanda, Condominium-en Desagertzetzat hartu behar da, beraz, ondasunekin konpentsatzeko kasuan, "trukea" dela ulertzen da ("SWAP" izenez ere ezaguna) eta orduan transakzioa "salmenta" gisa hartzen da. ", eta "salmenta" gisa zergapetzen du.
Zer gertatzen da ez dagoela beste zatia “erosteko” ordainketarik, edo ez dago Judizial/Auzitegiko Sententziarik? Posible al liteke alderdietako batek bere zatia besteari “eman” edo “eman” ematea?
Hori posible da, baina ez da "Jabetzakidearen desagerpena"tzat hartuko, beraz, ez ditu kontzeptu honen zerga-pribilegioak izango. "Dohaintza" gisa hartuko da.
Eta, kasuan “Dohaintza”, bada, Dohaintza zergak arautu beharko dugu, hau da, eskualdeko zerga, beraz, eskualdeen arabera modu ezberdinean arautua.
Valentziako eskualdean, Dohaintzak 100.000 eurora arteko zergarik gabeko bonifikazioa du, gurasoen eta semeen artean emandako zenbatekotik. Baina, zergetan bonifikazio hori ez da ezkontideen arteko dohaintzetan aplikatzen. Beraz, jabearen zati bat besteari dohaintzan emanez gero, ezkontideak izanik, zerga-kopuru handiak lor ditzake.
Dohaintza zerga are handiagoa da jabekideek ezkonduta daudenean.
Beraz, oso garrantzitsua da Jabetza edo Jabetzakidea itzaltzeko edo desegiteko erabakia hartzerakoan aholkularitza juridiko egokia jasotzea.
Ordainketarik ez dagoen EC azaldu bezala "Dohaintza" gisa har daiteke: EKren alderdi oso garrantzitsu bat da beste alderdiari "ordainketa" edo "konpentsazio" bat egon behar zaiola. Hau da, ondasuna uzten ari denari «ordaindu» edo «konpentsatu» behar du ondasunak eskuratzen dituenak. Ordainketarik ez badago, orduan, transakzioa "opari" gisa har daiteke eta, ondoren, transakzioa "dohaintza" gisa kargatu daiteke. Eta hori benetan garrantzitsua da "dohaintza" bat jaraunspena baino are gehiago zergapetzen baita. "Dohaintzen gaineko Zerga" "Oinordetza Zergaren" berdina izan ohi da, eta ezkontideen arteko dohaintzek ez dute jaraunspeneko adina murrizketa eta onurarik izaten.
Ordainketa beste aktibo batekin egiten den EC bat "salmenta" gisa har daiteke: Oso garrantzitsua da jakitea alderdi eskuratzailearen kalte-ordaina beste aktibo bat erabiliz egiten denean, orduan, transakzioa "SWAP" gisa kontsidera daitekeela, eta gero, "salmenta" gisa kargatu daitekeela.
En Valentziako Erkidegoa, aukera honek abantaila fiskal garrantzitsua eskaintzen du, beraz, lotutako zergak (Agiri Juridikoko Zerga) % 1,5, notario-gastu gehiago egotzi ditu, eta, ondasun baten zati baten jabetza kalte-ordain baten truke eskualdatzen bada, fiskalki hobe da aukera hau erosteko aukeraren ordez, beraz, azken honek % 10eko zerga-esleipena aplikatzen dio bere buruari (beste eskualde batzuetan zerga hori % 8-10 agian).
Azkenik, zergaren kasuan EZ EGOITZAK, kasuan ez dago “adjudikazio soberan” ez dago zatia besteari ematen dion bikotekidearen %3rik atxikitzeko.
Baina, adjudikazio eta diru-konpentsazio soberan dituen kondominioen desagerpenetan, Ez Egoiliarren Errentaren gaineko Zergaren Legearen testu bateginaren 25.2 artikuluaren arabera, gehiegizko balioaren gainean % 3ko atxikipena egin behar da. zerga hori likidatzeko, baldin eta ondare-aldaketa eta eraikinaren balioa eguneratzea izan bada.
Sources:
– 24ko uztailaren 1889ko Errege Dekretua.
– Kudeaketa Fiskal Orokorra.
– 1/1993 Legegintzako Errege Dekretua, irailaren 24koa.
– Ez Egoiliarren Zerga Legea.