Espainiako araudiak ezartzen duenez, eraikuntza batek jabetza-erregistrora sarbidea izan dezan, notarioek obra-lizentzia ematea eskatu behar dute, eta obra-dokumentazio guztia, azken obra-ziurtagiria barne, etab.
Hala dio urriaren 2015eko Zazpi/30 Legegintzako Errege Dekretuak (lurzoruaren legearen testu bategina)
Dena den, zein da obra baimenik gabe eraiki diren eraikin horien egoera?
Kasu horietan, lurzoru-lege berak ezartzen du, bere 28.4 artikuluan, eraistea dakarten hirigintza-legezkotasuna berrezartzeko neurriak hartzea komeni ez zaien eraikuntza, eraikin eta instalazio horiek, mugaren iraungipena dela-eta. dagozkion aldiak, jabetza-erregistrorako sarbidea izan dezake.
Zein da eraikin baten helburua jabetza erregistroan sartzeko?
Horren oinarrizko arrazoia da jabetza-erregistroan ez dagoen eraikuntza bat ezin dela inolako negozio juridikoren parte izan. Hau da, ezin duzu erosi, saldu, heredatu, hipotekatu, zergak ordaindu, etab.
Honen bidez, jabetza-erregistroan sartzeko aukera ematen du eraikuntza trafiko legalaren objektu izatea, eta jabearen jabetza-eskubidearen parte izatea. Eta gainera, inplizituki adierazten du ondasun horiek ezin direla eraitsi, eraitsi edo bestela ordenamendu juridikoak suntsitu. Horrekin, jabeak, beraz, eraikuntza horren gaineko jabetza-eskubidea finkatzen du, nahiz eta lizentziarik gabe eraiki.
Baina, behin eraikuntza bat, lizentziarik gabe eraikia, jabetza erregistrora joanda, guztiz legeztatuta al dago? Alegia, %100 legezkotzat jo al daiteke?
Erantzuna korapilatsua da.
Lehen esan dugunez, jabetza-erregistroan lizentziarik gabeko eraikuntza bat sartzeak eraikuntza hori legez ikusgai jartzea dakar.
Bestela esanda , eraikuntza lizentziarekin eraikuntza bat egiten denean, Udalari eraikuntza bat egingo dela jakinarazten zaio , eta Espainiako ordenamendu juridikoak aintzat hartzen du eraikuntza hori. Eraikuntza hori bukatzen denean ere jakinarazten zaio arkitektoaren obra amaitu izanaren ziurtagiriaren bidez, eta notarioan deklarazioa dagokion eraikuntza berriaren aitorpenaren bidez. Horrela, eraikuntza lizentziarekin eraikitako eraikuntza automatikoki identifikatu eta aitortzen du ordenamendu juridikoak.
Hala ere, arik gabe eraikitako eraikuntza bat eraikuntza lizentzia ez da legezko trafikoaren parte, haren eraikuntza ez delako administrazio publikoari jakinarazi . Gerta liteke eraikuntza horren erregistroa egotea zergen, katastroaren eta Ibiren ondorioetarako, baina horrek ez du esan nahi, eraikuntzaren legezkotasunaren ondorioetarako, lurraldeko obrak kontrolatu eta gainbegiratzeaz arduratzen diren erakundeek, lege eraikuntza horretaz jabetu dira.
Gainera, hori horrela balitz, hau da, administrazioak legez kanpoko eraikuntza bat zegoela jakingo balu, automatikoki jardun beharko luke aipatutako eraikuntza eraistea aginduz, legez kanpokotzat jotzen zenez.
Gertatzen dena da Espainiako administrazioa , legezko eta merkataritza-ekintzen trafiko juridikoaren segurtasun-printzipio bera dela eta, ezin du epe mugagaberik eduki legez kanpo egin diren obra eta eraikuntza horien aurka jarduteko.
Horrekin batera, Espainiako foru araudiek beti ezartzen dute administrazio publikoek lizentziarik gabe egiten diren obrak eta eraikuntzak detektatzeko gehienezko epe bat, eta, horrela, administrazio-zehapenen, isunen eta baita eraispen-aginduen bidez zigortu ahal izateko. Epe hori igarota administrazioak antzeman gabe, edo eraikuntzaren aurka jardun gabe, jabearen ondasunetan legeztatu eta patrimonializatzen da.
Espainiako legedian, termino hori ezberdina da autonomia erkidego ezberdinen arabera.
Orain bi kasuez hitz egingo dugu, Valentziako Erkidegoaz eta Andaluziaz.
Valentziako Erkidegoa.
Valentziako Erkidegoan, araudia oinarritzen da 5/2014 Legea, uztailaren 25ekoa, «Lurralde Antolamenduari, Hirigintzari eta Paisaia»ri buruzkoa. Valentziako Erkidegoko (izenez ezagunagoa) LOTUP “), joan den 2019an aldatu zen, 5ko otsailaren 8tik indarrean dagoen otsailaren 2019eko legearen bidez.
Lege honek honako hau ezartzen du iraungitze epeak :
Kasu hauetan administrazioaren ekintzen iraungitze-epea zehazteko, bi kasu bereizi behar dira:
- Lurzoru urbanizaezina, landa, babestua . Lurzoru ez-urbanizagarrian edo babestuan dauden obretan, ez dago iraungitze eperik .
Beraz, obra horiek ekonomikoki zigortzeko aukera iraungi den ala ez, administrazioak edozein unetan agindu dezake lizentziarik gabe eraikitako obrak eraistea, esan bezala, administrazioaren eskubideak ez baitu preskribatzen.
- Lurzoru urbanizagarria edo urbanizagarria: Hiri-lurzoru urbanizagarriari dagokionez, LOTUPa indarrean jarri zenean (2024ko abuztuan) iraungitze-epea aurreko legediaren arabera preskribatu ez zuten eraikuntzetarako preskripzio-epea da. 15 urte. Aurreko preskripzio-epea 4 urtekoa zen.
Hau da, posible da obra bat lizentziarik gabe deklaratzea, aurretik amaituta egonda Abuztua 20, 2010 . Data hau oso garrantzitsua da, esan nahi duelako lau urte LOTUP indarrean sartu baino lehen, hain zuzen ere, 20ko abuztuaren 2014an.
Horrekin, lege hau indarrean sartzen den egunean lau urte baino gehiago igarotako eraikuntza-epea izateagatik (hau da, 2010eko abuztua baino lehen amaitutako eraikuntza guztiak) obrak legeztatu daitezke. jabetza-erregistroan sartuz . .
Hala eta guztiz ere, 20eko abuztuaren 2010tik aurrera lizentziarik gabe eraikitako hiri-lurzoru urbanizagarriko eraikuntzak. , esaterako, 2011, 2012, 2013, etab., aipatutako eraikuntzak eraiste aginduen preskripzio epea. 15 urte izango dira .
Gauza bera gertatzen da eraikitako eraikuntzekin lurzoru urbanizaezin komuna , eta horrek jabetza-erregistrorako sarbidea izan dezakete, baldin eta 20eko abuztuaren 2010a baino lehen eraiki badira.
Hala ere, eta oso garrantzitsua dena, 2010eko abuztuan amaitutako lurzoru urbanizaezineko eraikuntzak LOTUPeko Bost/2014 Legearen inskribaezintasun-araubidearen menpe daude.
Eta horri dagokionez babestutako lurzoru urbanizaezinekoa, 1ko otsailaren 2002a baino lehen amaituta dauden lizentziarik gabeko eraikuntzak soilik deklaratu ahal izango dira.
Hori horrela da, data hori bat datorrelako aurreko legedian arautzen zuen lau urte igarotzearekin eta 16ko otsailaren 2003ean indarrean sartu zen Valentziako 1/2006 Hirigintza Legea indarrean jarri zenarekin, zeina inskribaezina ezartzera iritsi zen. babestutako lurrentzat.
Andaluzia
Andaluzian ere gauza bera gertatzen da, nahiz eta ez dagoen hiriko eta ez-urbanizagarrien arteko bereizketarik. Bi kasuetan, Andaluziako Hiri Antolamenduko 7/2022 Legeak, 8ko otsailaren 2012ko azken aldaketaren ondoren idatzitakoan, administrazioak obrak eraistea eskatzeko duen eskubidearen preskripzio-epea 4 urtetik 6ra handitzen du. . lizentziarik gabe eraikia.
Valentziako Erkidegoan bezala, epe hori aplikatzekoa dela ulertuko da lizentziarik gabeko obrei, zeinetan, legea onartzeko egunean, aurreko legedian ezarritako 4 urteko epea igarota. Hau da, 8ko otsailaren 2008a baino lehen eraikitako eraikuntza guztiak legeztatu daitezke.
Beraz, data horretatik aurrera eraikitako eraikuntza horietarako, preskripzio-epea 6 urtekoa izango da.
Katalunian
Gauza bera esan daiteke Katalunian. Abuztuaren 1ko 2010/3 Legegintzako Dekretuak, Kataluniako Hiri Antolamendurako Legearen testu bategina onartzen duenak, eraikinen hirigintza-zilegitasuna berreskuratzeko jarduketaren preskripzio-epea 4 urtetik 6ra igo zuen.
Hau da, haren eraispena edo eraistea eskatzeko.
Hala ere, Katalunian ez da 6 urteko luzapen berria aplikatzen hasten den epearen interpretazio andaluziarra eta valentziarra ematen. Kataluniako irizpideen arabera, legea onartu baino lehen eraiki ziren obra haiek, hau da, 3eko abuztuaren 2010an, 4 urteko preskripzioa izango lukete. Eta gero eraikitakoak, epea 6 izango litzateke.
ADOS. Ulertzen da!. Beraz, nire autonomia-erkidegoko legedian ezarritako epeak zigortu gabe igaro diren lizentziarik gabeko eraikuntza bat badut, nire etxebizitza % 100 al da?
Erantzuna pixka bat konplikatua da.
Txosten honetan adierazi dugunez, eraikuntza bat zigortzeko/zigortzeko epea igarotzeak eraikuntza hori jabetza-erregistroan inskribatzeko ahalmena ematen du.
Horrek esan nahi du: jabeak obraren "jabe" dezake lizentziarik gabe. Hipotekatu, alokatu, saldu, heredatu, dohaintzan eman eta abar izan daiteke, beraz Espainiako sistemak ezin du bere eraispena dekretatu.
Hala ere, Espainiako sistemak eraikuntza hori legezkotzat hartzen badu ere, ezin dizkio eraikuntza juridiko batek dituen eskubide eta abantaila guztiak eman . Beste era batera esanda, Espainiako sistemak ezin ditu legeak errespetatzen ez zituzten legez kanpoko eraikuntzak, eraikuntza-zergarik, arkitektoek, etab. ordaintzen ez zituztenak, prozedura horietatik igaro ziren, legearen arabera eraiki ziren eta legearen arabera egin ziren obra juridikoetara. Dagozkion zerga eta gastu guztiak ordaindu zituzten.
Hori dela eta, lizentziarik gabe eraiki ziren, baina jabetza-erregistroan inskribatuta dauden eraikuntza horiek modu berezian katalogatzen dira. “Ordenagabeko” eraikuntzak esaten zaie.
Eraikuntza mota honek muga batzuk ditu legezko eraikuntzari dagokionez:
- Ez dira onartzen kontserbaziora, segurtasunera eta osasunera mugatutako erreforma-lanak baino. Hori dela eta, ezin dute birgaitze lanak egin.
- Ez dira onartzen lehendik dagoen eraikuntzaren handitze lanak.
- Eraikuntza modu naturalean eraisten bada (kausa naturalengatik, hondamendiagatik edo hondamendiagatik, uholdeengatik, etab.), ezin dira berreraiki. Ezin dira berreraiki.
Iturria: TLACORP