Para el calculo de la rentabilidad neta del capital inmobiliario, todos las gastos necesarios a obtenerlo, también como las cantidades asignadas a amortización , podrá deducirse de los rendimientos íntegros del inmueble y de los demás bienes transmitidos con él , siempre que ellos corresponden a su depreciación efectiva.
En el caso de arrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido ( IVA ) o el Impuesto General Indirecto de Canarias ( IGIC ), las franquicias se computarán excluyendo IVA o, en su caso, IGIC.
Gastos necesarios para obtener la renta : intereses y otra financiación gastos y conservación y reparación gastos [ Artes . 23.1 a) 10 Ley IRPF y 13 a) Reglamento]
Se consideran incluidas entre las necesarias las siguientes gastos a obtener los rendimientos , Entre otros :
- Gastos deducibles
- Intereses y otros gastos de financiación
Interés así como de otros financiamiento gastos de extranjeros capital Invertido en la adquisición o mejora de la propiedad, derecho o facultad para el uso o disfrute, así como, en su caso, , de la propiedad asignada, son deducibles.
Los intereses que, con motivo de la aplicación del piso hipotecario cláusulas, habría sido pagado por el contribuyente y respeto a los que , antes de final del plazo para presentar la auto- evaluación del IRPF por dicho ejercicio, el acuerdo regresar las se alcanza la cantidad con el financiero institución o como herramienta de edición del resultado menos sentencia judicial o un laudo arbitral, no pueden ser deducidos as un gasto
- Conservación y reparación
gastos de conservación y reparación de las bienes que producen ingresos son deducible A estos efectos, tienen esta consideración :
- a) Las que se realicen periódicamente con la finalidad de mantener el normal uso de los bienes materiales, tales como trabajos de pintura, enlucido o reparación de instalaciones.
- b) Las reposiciones de elementos, tales como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas blindadas u otros, para la ampliación o mejora de los bienes no son deducibles por este concepto, ya que constituyen un valor de adquisición superior cuya recuperación se realiza mediante la correspondiente amortización.
**Límite máximo de deducción para los dos gastos necesarios anteriores
- El importe total máximo a deducir por intereses y otros gastos de financiación y por gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada bien o derecho, del importe de la renta íntegra obtenida.
El exceso podrá deducirse en los cuatro años siguientes, sin que exceda, junto con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, el importe de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de estos años. lo mismo, para cada bien o derecho.
- La cantidad pendiente de deducir de los ejercicios se aplicará con prioridad a las cantidades correspondientes al propio ejercicio por estos mismos conceptos.
En el caso de que existan varios contratos de arrendamiento en el año sobre un mismo inmueble, el límite máximo de la cantidad a deducir por concepto de intereses y gastos de conservación y reparación deberá computarse tomando en consideración las cantidades pagadas en el año y la totalidad de los ingresos obtenidos. en él, para algunos de los contratos de arrendamiento, el monto deducido por concepto de intereses y gastos de mantenimiento y reparación podría exceder los ingresos obtenidos.
- Impuestos y recargos no estatales
los impuestos y recargos son deducibles , así como tasas y recargos estatales , como el IBI, tasas de limpieza, recolección de basura, iluminación, etc., siempre que:
a ) Afecta a la computado los rendimientos or sobre los bienes or derechos que los producen.
- b) No tienen carácter punitivo.
- Deudas de difícil cobro
Son deducibles las deudas de difícil cobro, siempre que esta circunstancia esté suficientemente justificada. Se entiende suficientemente justificada en las siguientes circunstancias:
- a) Cuando el deudor esté en quiebra.
b) Cuando entre el momento del primer trámite de recaudación practicado por el contribuyente y el final del período impositivo, hubieren transcurrido más de seis meses, y no se hubiera producido la renovación del crédito.
Cuándo una deuda se recoge después de su deducción , Se se mostrarán calculado como ingresos en el año en que se produzca dicho cobro.
- Cantidades destinadas a la amortización del inmueble.
Las cantidades destinado a la amortización of las propiedad y el otro los bienes asignados con él se consideran gastos deducibles, siempre que que ellos corresponder a su depreciación efectiva.
Se considera que las amortizaciones cubren el requisito de efectividad cuando no superen los porcentajes que se indican a continuación:
- Propiedad:
El resultado de aplicar el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores.
- a) Costo de adquisición pagado, incluidos gastos e impuestos inherente a la adquisición (notario, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados , agencia gastos , ) no incluidos en el cómputo del valor del terreno. En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo la parte del gastos y impuestos inherentes a las adquisición que correspondiente a la construcción, como bien como todos los inversiones y mejoras realizadas.
- b) valor catastral, excluyendo el valor de la
Si se conoce el valor del terreno, se calculará prorrateando el costo de la adquisición satisfecho entre los valores catastrales de las tierra y de las construcción de cada año reflejada en el correspondiente recibo de la Impuestos sobre Bienes Raíces (IB I ).
- Bienes de carácter mueble cedidos conjuntamente con la propiedad
Serán reembolsables siempre que puedan ser utilizados por un período de tiempo superior a un año.
Se entenderá que la amortización anual deducible para cada uno de los bienes transmitidos cumple el requisito de efectividad, cuando su importe no exceda del resultado de aplicar el respectivos costos de adquisición a sus respectivos adquisición costos , satisfaciendo los coeficientes de amortización . que le corresponde de acuerdo con el cuadro simplificado de amortización aprobado por Orden de 27 de marzo de 1998. Dentro de este cuadro, entre otros, el siguiente coeficiente máximo eficiente de Amortización: Instalaciones, mobiliario y enseres: 10%.
- Derechos de uso o goce sobre la propiedad
Serán rescatables siempre que su adquisición haya supuesto un coste para el contribuyente. En estos casos hay que distinguir:
- a) Si el derecho o facultad tiene un plazo fijo, la amortización anual deducible será la que resulte de dividir el costo de adquisición pagado por el número de años de duración de la misma.
- b) If el derecho or la facultad era para vida , la amortización computable será la que resulte de aplicar el coeficiente eficiente del 3 % sobre la adquisición pagada
En ambos casos, el importe de las cuotas no podrá exceder del importe de los rendimientos íntegros derivados de cada derecho. Importante: en el caso de que el inmueble no haya estado arrendado durante todo el año, los gastos deducibles de amortización, intereses y otros gastos de financiación, los gastos en primas de seguros, etc., serán los que correspondan al número de días del año en que el inmueble ha sido arrendado.
- Gastos no deducibles
No serán deducibles como gasto, entre otros:
– Pagos realizados por siniestros ocurridos en bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor de los bienes del contribuyente.
– El importe de las mejoras realizadas en los inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por concepto de amortización.