Τουριστικές κατοικίες σε κοινότητες ιδιοκτητών – Συγκρούσεις
Επίλυση των συγκρούσεων
Το φαινόμενο των τουριστικών κατοικιών εντός των κοινοτήτων των ιδιοκτητών είναι ένα από τα πιο αμφιλεγόμενα ζητήματα που έχουν προκύψει σε αυτό το θέμα.
Η ενοικίαση κατοικίας για τουριστικούς σκοπούς είναι δεν, από μόνο του, α ενοχλητική δραστηριότητα, αλλά στην πράξη δημιουργεί συχνά προβλήματα συνύπαρξης με γείτονες, για παράδειγμα, λόγω της εντατικής χρήσης κοινών στοιχείων, τα οποία μπορούν να θεωρηθούν ως μη φυσιολογικά των ίδιων και αυξάνουν τον κίνδυνο ζημιάς ή θορύβου σε ορισμένες στιγμές.
Η λύσεις που οι γειτονικές κοινότητες μπορούν να υιοθετήσουν στο πρόβλημα της τουριστικής στέγασης είναι ποικίλες.
Η τουριστική ενοικίαση διαμερισμάτων που βρίσκονται σε κοινότητα όπου οι άλλοι ιδιοκτήτες έχουν τη συνήθη διαμονή τους είναι ένα ενοχλητική και επικίνδυνη δραστηριότητα, όντας η χρήση των κοινών στοιχείων από μεγάλο αριθμό ατόμων μια μη φυσιολογική χρήση των ίδιων.
Απαγόρευση δραστηριότητας
(LPH άρθρο 17.12)
Επί του παρόντος, οι κοινότητες των ιδιοκτητών έχουν τη δυνατότητα να φτάσουν συμφωνίες που περιορίζουν ή εξαρτούν την άσκηση της δραστηριότητας τουριστικής ενοικίασης.
Αυτές οι συμφωνίες απαιτούν την ευνοϊκή ψήφος των 3/5 του συνόλου των ιδιοκτητών ο οποίος με τη σειρά του, αντιπροσωπεύουν τα 3/5 των ποσοστώσεων συμμετοχής , ανεξάρτητα από το αν τροποποιούν ή όχι τον καταστατικό τίτλο ή το καταστατικό της εταιρείας. κοινότητα. Οι συμφωνίες που γίνονται με αυτή την έννοια δεν μπορούν να έχουν αναδρομική ισχύ, δεν μπορούν δηλαδή να περιορίσουν τη δραστηριότητα σε όσους την έχουν ήδη ασκήσει.
Αυτή η χαλάρωση των πλειοψηφιών που απαιτούνται για τον περιορισμό της δραστηριότητας τουριστικής ενοικίασης ισχύει από 6-3-2019. Μέχρι τότε, αυτός ο τύπος περιορισμού συνεπαγόταν μια τροποποίηση του καταστατικού ή του καταστατικού τίτλου που, ως εκ τούτου, απαιτούσε την ομόφωνη υποστήριξη ολόκληρης της κοινότητας ( LPH άρθρο 17.6 ). Αυτό σήμαινε ότι εάν υπήρχε ήδη ένας γείτονας που διέθεσε ένα σπίτι για τουριστικά καταλύματα ή είχε την πρόθεση να το κάνει, ήταν πρακτικά αδύνατο να επιτευχθεί συμφωνία εναντίον του.
Μετά από αυτήν την κανονιστική τροποποίηση, το πεδίο εφαρμογής της έκφρασης " όριο ή προϋπόθεση » που περιέχεται στον κανόνα τίθεται, δηλαδή, εάν οι συναντήσεις των ιδιοκτητών μπορούν μόνο με την πλειοψηφία των 3/5 να απαγορεύσουν χωρίς να αιτιολογήσουν την ενοικίαση διακοπών ή αν μόνο, μπορούν να καθορίσουν όρια ή προϋποθέσεις που πρέπει να πληροί ο ιδιοκτήτης για να αφιερώστε το σπίτι σε αυτή τη δραστηριότητα και μόνο αν δεν ικανοποιηθούν, απαγορεύστε την.
Ελλείψει νομολογίας επί του θέματος, φαίνεται ότι η πλειοψηφικό δόγμα τείνει προς αυτή τη δεύτερη επιλογή:
- Η κοινότητα των ιδιοκτητών μπορεί να θεσπίσει διάφορους περιορισμούς -όπως, για παράδειγμα, ότι οι ένοικοι δεν μπορούν να παραμείνουν στους κοινόχρηστους χώρους των ενοίκων, ότι τα κλειδιά του σπιτιού ή της πύλης δεν μπορούν να μείνουν έξω από το κτίριο για παραλαβή του μελλοντικού ενοικιαστή, περιορισμός ο αριθμός των χρηστών που μπορούν να βρίσκονται ταυτόχρονα στο σπίτι κ.λπ. Σε κάθε περίπτωση, πρέπει να είναι συνθήκες που να έχουν όφελος για την ιδιοκτησία και τους υπόλοιπους γείτονες και που συνεπάγονται ξεκάθαρη κατάχρηση δικαιωμάτων ή που πραγματικά προϋποθέτουν απόλυτη απαγόρευση του προορισμού διακοπών του σπιτιού.
- Αλλά η κοινότητα, ακόμα κι αν φτάσει στην ειδική πλειοψηφία των LPH άρθρο 17.12 , η κοινότητα δεν μπορεί να απαγορεύσει άμεσα ένα από τα ιδιωτικά ακίνητα από το να είναι αφιερωμένο στη λεγόμενη ενοικίαση διακοπών. Κάτι διαφορετικό είναι ότι, θεσπισθείσες προϋποθέσεις για αυτό, η παραβίαση των ίδιων, εάν επηρεάζει σημαντικά την ομαλή ανάπτυξη της κοινότητας, μπορεί να θεωρηθεί ενοχλητική δραστηριότητα και να απαγορευτεί.
- Η ερμηνεία του περιορισμού ως απόλυτης απαγόρευσης θα συνιστούσε υπέρβαση που θα παραβίαζε τις ιδιόκτητες ικανότητες που απορρέουν από το δικαίωμα του ιδιοκτήτη της κατοικίας, εκτός εάν βασίζονταν σε μη κοινοτικούς κανονισμούς. Το συμβούλιο ιδιοκτητών μπορούσε να απαγορεύσει τη χρήση μόνο όταν οι τομεακοί κανονισμοί δεν επέτρεπαν τη δραστηριότητα στον τύπο, τον τόπο ή τον χρόνο του κτιρίου, με τέτοιο τρόπο ώστε, στην πραγματικότητα, να μην μπορεί να προστεθεί τίποτα στον εν λόγω κανονισμό.
Για τις συμφωνίες που εγκρίθηκαν μεταξύ 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , που καταργήθηκε λόγω έλλειψης επικύρωσης στο Κογκρέσο, καθιέρωσε ήδη τη χαλάρωση των πλειοψηφιών που ισχύουν επί του παρόντος, επομένως αυτά που εγκρίθηκαν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου είναι πλήρως έγκυρα και υποχρεώνουν την κοινότητα ( LPH άρθρο 17.12 ).
Αύξηση τελών
(LPH άρθρο 17.12)
Μια άλλη λύση που μπορούν να υιοθετήσουν οι κοινότητες είναι η αποδοχή των τουριστικών διαμερισμάτων αλλά αναγκάζοντας τους ιδιοκτήτες τους να πληρώσουν ειδικές ποσοστώσεις εξόδων ή αυξάνοντας τις ποσοστώσεις συμμετοχής στα κοινόχρηστα για τις κατοικίες στις οποίες πραγματοποιείται αυτή η δραστηριότητα. Για την υιοθέτησή τους, αυτού του τύπου συμφωνία απαιτείται η ευνοϊκή ψήφος των 3/5 του συνόλου των ιδιοκτητών που με τη σειρά τους αντιπροσωπεύουν τα 3/5 των ποσοστώσεων συμμετοχής.
Σε κάθε περίπτωση η προσαύξηση δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% του τέλους που έχει καταβληθεί.
Το μέτρο αυτό ισχύει από 6-3-2019 , συμπεριλήφθηκε ήδη από RDL 21/2018 στο LPH , λοιπόν, οι συμφωνίες που θα ληφθούν σχετικά μεταξύ 12-19-2018 και 1-23-2019, είναι απολύτως έγκυρες και δεσμεύουν την κοινότητα.
Με το μέτρο αυτό δεν αποσκοπείται να τιμωρηθεί ο ιδιοκτήτης που αφιερώνει το σπίτι του στη δραστηριότητα της τουριστικής ενοικίασης, αλλά να γίνει η χρήση κοινών στοιχείων ανάλογη με την προσφορά του στην κοινότητα.
Δικαστική ενέργεια
Εάν η κοινότητα κρίνει ότι ο ιδιοκτήτης ή ο ένοικος του διαμερίσματος αναπτύσσεται σε αυτό ή στο υπόλοιπο ακίνητο απαγορευμένες δραστηριότητες στα καταστατικά, που είναι επιβλαβή για την περιουσία, ο πρόεδρος της κοινότητας, με δική του πρωτοβουλία ή οποιουδήποτε από τους ιδιοκτήτες ή ενοίκους, μπορεί να απαιτήσει από όποιον ασκεί τις απαγορευμένες δραστηριότητες να τις σταματήσει αμέσως. Εάν ο ιδιοκτήτης ή ο ένοικος συνεχίσει να αναπτύσσει την επιβλαβή συμπεριφορά, μπορούν να προσφύγουν στο δικαστήριο ώστε τα δικαστήρια να αποφασίσουν για το θέμα
Σε σχέση με την τουριστική στέγαση, εκτός από τις συμφωνίες που ενδέχεται να συνάψουν οι κοινότητες για να απαγορεύσουν στο μέλλον τη δραστηριότητα, ερώτημα που προκύπτει στα δικαστήρια σχετικά με αυτά που ήδη υπάρχουν, είναι αν η αφιέρωση αυτών των κατοικιών για τουριστική ενοικίαση είναι απαγορευμένη δραστηριότητα, αναλύοντας τη ρύθμιση στο καταστατικό και την ερμηνεία της.
Η θέση που έχουν λάβει επί του παρόντος τα δικαστήρια είναι να παραδεχτούν το περιορισμός ή απαγόρευση τουριστικών διαμερισμάτων σε κοινότητα ιδιοκτητών μόνο όταν περιέχεται σαφής και ρητή απαγόρευση στον καταστατικό τίτλο ή στο καταστατικό, η οποία επηρεάζει τρίτους αγοραστές και εφόσον η νόμιμη απαγόρευση έχει καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο. Με μια τέτοια απαγόρευση, η κοινότητα των ιδιοκτητών λαμβάνει προληπτικά μέτρα για να αποφύγει ενοχλητικές δραστηριότητες.
Οι αυτόνομες κοινότητες, υπό το φως της διαμάχης που έχει προκύψει με αυτές τις κατοικίες, ρυθμίζουν αυτό το θέμα για να το προσαρμόσουν στην τρέχουσα κατάσταση και προσπαθούν να αποφύγουν, όσο είναι δυνατόν, αυτές τις συγκρούσεις που έχουν προκύψει στις γειτονικές κοινότητες.
Πριν από αυτή την τάση, ερμηνευόταν ότι αρκούσε ότι η Ο όρος κατοικία χρησιμοποιήθηκε στον καταστατικό τίτλο ή στα καταστατικά της κοινότητας των γειτόνων να θεωρήσει ότι η μόνη επιτρεπόμενη χρήση του διαμερίσματος ήταν για αυτόν τον σκοπό, κατοικία ή κατοικία και ότι, ως εκ τούτου, έρχεται σε αντίθεση με αυτόν του τουριστικού σκοπού.
Πηγή: TLACORP