Πολλές είναι οι περιπτώσεις που ο αγοραστής προτείνει την απόκτηση νέας κατασκευής υπό καθεστώς επικαρπίας και Γυμνής/Γυμνής ιδιοκτησίας. Αυτή η διαφοροποίηση είναι σημαντική αφού και οι δύο παραδοχές φορολογούνται διαφορετικά. Με τέτοιο τρόπο ώστε:
– Το γυμνό ακίνητο στα Νέα Κτίρια φορολογείται με ΦΠΑ + AJD
– Η επικαρπία φορολογείται από ITP (Φόρος Μεταβίβασης)
Τέχνη. Το άρθρο 20 του νόμου περί ΦΠΑ ορίζει ρητά ότι το καταστατικό των δικαιωμάτων χρήσης και απόλαυσης (Επικαρπία) θα απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ. Επιπλέον, το άρθρο 7.5 του νόμου περί φόρου μεταβίβασης ορίζει ότι το δικαίωμα της επικαρπίας θα υπόκειται στον φόρο αυτό όταν απαλλάσσεται από την υπαγωγή του στον ΦΠΑ.
Επομένως, την ώρα που η απόκτηση νέου οικοδομικού ακινήτου γίνεται:
– Η ιδιοκτησία Bear/Naked θα φορολογηθεί από το IVA+AJD
– Η επικαρπία θα φορολογείται από ITP – Φόρος Μεταβίβασης
Ως εκ τούτου, και από την πρώτη στιγμή της συναλλαγής αγοράς θα είναι απαραίτητο ο αγοραστής να ενημερώσει τον κατασκευαστή/δημιουργό για την πρόθεσή του να αποκτήσει το ακίνητο χρησιμοποιώντας τον χωριστό τύπο της επικαρπίας-Γυμνής ιδιοκτησίας.
Και αυτό γιατί, το ίδιο συμβόλαιο πώλησης πρέπει να περιλαμβάνει τα εξής:
– Που θεμελιώνει ρητά το γυμνό ακίνητο που χωρίζεται από την επικαρπία αποκτάται.
– Ότι αποτιμάται ακριβώς το μέρος της τιμής που υπόκειται σε ΦΠΑ + AJD ή ITP.
– Ότι οι πληρωμές που πρέπει να γίνουν λόγω του τιμήματος της επικαρπίας αναγράφονται στο συμβόλαιο χωριστές από τις πληρωμές του γυμνού ακινήτου.
– Στο τέλος της αγοράς, ο ανάδοχος και ο αγοραστής πρέπει να προσκομίσουν τον αντίστοιχο κατάλογο πληρωμών στον οποίο αιτιολογείται ότι το αναλογικό μέρος των εν λόγω πληρωμών έχει γίνει σωστά, τόσο ως επικαρπία όσο και ως γυμνό ακίνητο.
Η επικαρπία μπορεί να είναι προσωρινή ή ισόβια. Όσον αφορά τον υπολογισμό σας, μπορείτε να επισκεφθείτε ένα καλό επεξηγηματικό άρθρο πατώντας εδώ.
ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΑΠΟΚΤΗΣΗΣ Επικαρπίας ΜΕ ΧΡΗΣΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ Ή ΝΟΜΙΚΟΥ ΠΡΟΣΩΠΟΥ
Σε περιπτώσεις που το ακίνητο πρόκειται να προοριστεί για την οικονομική δραστηριότητα του αγοραστή, είναι πολύ συνηθισμένο να βρεθούν τύποι απόκτησης στους οποίους είναι εταιρεία ή νομικό πρόσωπο που αποκτά την επικαρπία.
Σε αυτές τις περιπτώσεις εταιρικής απόκτησης της επικαρπίας, πρέπει να ειπωθεί ότι ο μηχανισμός και η λειτουργία κατά τη διαχείριση αυτής της απόκτησης είναι ακριβώς το ίδιο με την περίπτωση που ένα φυσικό πρόσωπο αποκτά την εν λόγω επικαρπία. Η μόνη διαφορά είναι απλώς κατά τον υπολογισμό της επικαρπίας του εν λόγω νομικού προσώπου.
Ο κανόνας για τον υπολογισμό είναι ο εξής:
– Η επικαρπία νομικού προσώπου θα είναι 2% για κάθε έτος διάρκειας, με όριο τα 30 έτη.
Επομένως, σε καμία περίπτωση η αξία της επικαρπίας σε περίπτωση εταιρειών δεν μπορεί να υπερβαίνει το 60%.
Ομοίως, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι στο βαθμό που η μεταβίβαση της επικαρπίας θεωρείται παροχή υπηρεσιών, σύμφωνα με το άρθρο 11 3 του Νόμου ΦΠΑ, το δεν είναι δυνατή η άρση της ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ ΑΠΟ Φ.Π.Α εάν πληρούνταν οι προϋποθέσεις για αυτό, δεδομένου ότι είναι δυνατό μόνο σε σχέση με τις παραδόσεις αγαθών αλλά όχι με την παροχή υπηρεσιών.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την έννοια και τον υπολογισμό της επικαρπίας, συνιστούμε να επισκεφτείτε έναν εξειδικευμένο ιστότοπο για το σκοπό αυτό:
https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property