Οι ισπανικοί κανονισμοί ορίζουν ότι, προκειμένου μια κατασκευή να έχει πρόσβαση στο κτηματολόγιο, οι συμβολαιογράφοι πρέπει να απαιτούν την παροχή της οικοδομικής άδειας και όλα τα έγγραφα κατασκευής, συμπεριλαμβανομένου του πιστοποιητικού τελικού έργου κ.λπ.
Αυτό λέει το Βασιλικό Νομοθετικό Διάταγμα Έβδομο/2015 της 30ης Οκτωβρίου (ενοποιημένο κείμενο του νόμου περί γης)
Ποια είναι όμως η κατάσταση εκείνων των κτιρίων που έχουν κτιστεί χωρίς οικοδομική άδεια;
Στις περιπτώσεις αυτές, ο ίδιος νόμος περί οικοπέδων ορίζει, στο άρθρο 28.4, ότι οι κατασκευές, τα κτίρια και οι εγκαταστάσεις για τις οποίες δεν είναι πλέον σκόπιμο να ληφθούν μέτρα αποκατάστασης της πολεοδομικής νομιμότητας που συνεπάγονται την κατεδάφισή τους, λόγω λήξης της παραγραφής. περιόδους που αντιστοιχούν, μπορεί να έχει πρόσβαση στο κτηματολόγιο.
Ποιος είναι ο σκοπός ενός κτιρίου να έχει πρόσβαση στο κτηματολόγιο;
Ο θεμελιώδης λόγος για αυτό είναι ότι μια κατασκευή που δεν αποτελεί μέρος του κτηματολογίου δεν μπορεί να αποτελεί μέρος οποιασδήποτε νομικής συναλλαγής. Δηλαδή, δεν μπορείτε να αγοράσετε, να πουλήσετε, να κληρονομήσετε, να υποθηκεύσετε, να πληρώσετε φόρους κ.λπ.
Με, η πρόσβαση στο μητρώο ακινήτων, επιτρέπει στην κατασκευή να αποτελεί αντικείμενο νόμιμης κυκλοφορίας και να αποτελεί μέρος του δικαιώματος ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη. Επιπλέον, υπονοεί σιωπηρά ότι η εν λόγω ιδιοκτησία δεν μπορεί να κατεδαφιστεί, να κατεδαφιστεί ή να καταστραφεί με άλλο τρόπο από το νομικό σύστημα. Με την οποία ο ιδιοκτήτης εδραιώνει έτσι το ιδιοκτησιακό δικαίωμα επί της εν λόγω κατασκευής, ακόμη και αν αυτή έχει κατασκευαστεί χωρίς άδεια.
Όμως, από τη στιγμή που μια κατασκευή, κατασκευασμένη χωρίς άδεια, πάει στο κτηματολόγιο, νομιμοποιείται πλήρως; Με άλλα λόγια, μπορεί να θεωρηθεί 100% νόμιμο;
Η απάντηση είναι περίπλοκη.
Όπως έχουμε ξαναπεί, η πρόσβαση μιας κατασκευής χωρίς άδεια στο κτηματολόγιο σημαίνει να γίνει νομικά ορατή αυτή η κατασκευή.
Με άλλα λόγια , όταν κτίζεται μια κατασκευή με άδεια οικοδομής, ενημερώνεται το Δημοτικό Συμβούλιο ότι πρόκειται να πραγματοποιηθεί κατασκευή , και το ισπανικό νομικό σύστημα λαμβάνει υπόψη την εν λόγω κατασκευή. Επίσης ενημερώνεται πότε ολοκληρώνεται αυτή η κατασκευή μέσω της βεβαίωσης περάτωσης του έργου του αρχιτέκτονα, και η δήλωσή της σε συμβολαιογραφικό γραφείο μέσω της αντίστοιχης δήλωσης νέας κατασκευής. Με αυτόν τον τρόπο, μια κατασκευή που κατασκευάζεται με οικοδομική άδεια αναγνωρίζεται αυτόματα και αναγνωρίζεται από το νομικό σύστημα.
Ωστόσο, μια κατασκευή που έχει κατασκευαστεί χωρίς α άδεια κατασκευής δεν εντάσσεται στη νόμιμη κυκλοφορία, διότι η κατασκευή της δεν έχει δηλωθεί στη δημόσια διοίκηση . Μπορεί να υπάρχει αρχείο της εν λόγω κατασκευής για σκοπούς φορολογίας, κτηματογράφησης και Ibi, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι, για λόγους κατασκευαστικής νομιμότητας, οι φορείς που είναι αρμόδιοι για τον έλεγχο και την επίβλεψη των εργασιών στην επικράτεια, έχουν λάβει γνώση αυτής της νομικής κατασκευής.
Επιπλέον, εάν ίσχυε αυτό, δηλαδή εάν η διοίκηση γνώριζε ότι υπήρξε παράνομη κατασκευή, θα έπρεπε αυτομάτως να ενεργήσει διατάσσοντας την κατεδάφιση της εν λόγω κατασκευής καθώς κρίθηκε παράνομη.
Αυτό που συμβαίνει είναι ότι το Ισπανική διοίκηση , λόγω της ίδιας αρχής ασφάλειας στη νόμιμη διακίνηση νομικών και εμπορικών πράξεων, δεν μπορεί να έχει αόριστο χρόνο για να ενεργήσει κατά των έργων και κατασκευών που έχουν εκτελεστεί παράνομα.
Οι διάφοροι περιφερειακοί κανονισμοί της Ισπανίας καθορίζουν πάντα ένα μέγιστο χρονικό όριο για τις δημόσιες διοικήσεις να ανιχνεύουν τα έργα και τις κατασκευές που κατασκευάζονται χωρίς άδεια και έτσι να είναι σε θέση να τις τιμωρούν με διοικητικές κυρώσεις, πρόστιμα, ακόμη και εντολές κατεδάφισης. Μετά από αυτό το διάστημα χωρίς να έχει εντοπίσει η διοίκηση ή χωρίς να έχει ενεργήσει κατά της κατασκευής, νομιμοποιείται και κληροδοτείται στα περιουσιακά στοιχεία του ιδιοκτήτη.
Στην ισπανική νομοθεσία, αυτός ο όρος είναι διαφορετικός ανάλογα με τις διάφορες Αυτόνομες Κοινότητες.
Θα μιλήσουμε τώρα για δύο περιπτώσεις, την κοινότητα της Βαλένθια και την Ανδαλουσία.
Κοινότητα της Βαλένθια.
Στην Κοινότητα της Βαλένθια, οι κανονισμοί βασίζονται σε Νόμος 5/2014 της 25ης Ιουλίου για «Χωροταξία, Πολεοδομία και Τοπίο» της κοινότητας της Βαλένθια (περισσότερο γνωστή ως " ΛΟΤΟΥΠ “), που τροποποιήθηκε το περασμένο 2019, μέσω του νόμου της 5ης Φεβρουαρίου, που ισχύει από τις 8 Φεβρουαρίου 2019.
Ο νόμος αυτός ορίζει τα ακόλουθα περιόδους λήξης :
Για τον προσδιορισμό της προθεσμίας λήξης των ενεργειών της διοίκησης σε αυτές τις περιπτώσεις, είναι απαραίτητο να γίνει διάκριση μεταξύ δύο περιπτώσεων:
- Γη υπανάπτυκτη, ρουστίκ, προστατευμένη . Για έργα που βρίσκονται σε μη αξιοποιήσιμη ή προστατευόμενη γη, δεν υπάρχει περίοδος λήξης .
Ανεξάρτητα λοιπόν από το αν έχει λήξει η δυνατότητα οικονομικής επιβολής των εν λόγω έργων, η διοίκηση μπορεί ανά πάσα στιγμή να διατάξει την κατεδάφιση έργων που κατασκευάστηκαν χωρίς άδεια, αφού όπως λέμε δεν προδιαγράφει το δικαίωμα της διοίκησης.
- Αστική ή οικοδομήσιμη γη: Σε ό,τι αφορά την αστική οικοδομήσιμη γη, ο χρόνος παραγραφής για τις κατασκευές που κατά την έναρξη ισχύος του LOTUP (Αύγουστος 2024) δεν είχε ορίσει την προθεσμία λήξης σύμφωνα με την προηγούμενη νομοθεσία. 15 χρόνια. Η προηγούμενη παραγραφή ήταν 4 χρόνια.
Δίνεται δηλαδή η δυνατότητα δήλωσης έργου χωρίς άδεια εφόσον είχε ολοκληρωθεί πριν Αύγουστος 20, 2010 . Αυτή η ημερομηνία είναι πολύ σημαντική, γιατί σημαίνει τέσσερα χρόνια πριν από την έναρξη ισχύος του LOTUP, που ήταν ακριβώς στις 20 Αυγούστου 2014.
Με την οποία, μπορούν να νομιμοποιηθούν οι εργασίες σε αστικό ή οικοδομήσιμο οικόπεδο που κατά την ημερομηνία έναρξης ισχύος του παρόντος νόμου προβλεπόταν ότι έχουν διάρκεια κατασκευής για παρέλευση άνω των τεσσάρων ετών (δηλαδή όλες οι κατασκευές που έχουν ολοκληρωθεί πριν τον Αύγουστο του 2010). με πρόσβαση στο κτηματολόγιο . .
Ωστόσο, οι κατασκευές σε οικοδομήσιμη αστική γη που κατασκευάστηκαν χωρίς άδεια μετά την ημερομηνία 20 Αυγούστου 2010 , όπως π.χ. 2011, 2012, 2013 κ.λπ., η παραγραφή των εντολών κατεδάφισης των εν λόγω κατασκευών θα είναι 15 χρόνια .
Το ίδιο συμβαίνει και με τις κατασκευές που χτίζονται κοινόχρηστη γη , Το οποίο μπορεί να έχουν πρόσβαση στο κτηματολόγιο υπό τον όρο ότι έχουν κατασκευαστεί πριν από τις 20 Αυγούστου 2010.
Ωστόσο, και πολύ σημαντικό, όσες κατασκευές σε υπαίθρια γη ολοκληρώθηκαν τον Αύγουστο του 2010, υπόκεινται στο καθεστώς απαίτησης του Νόμου Πέντε/2014, του LOTUP.
Και όσον αφορά προστατευόμενη μη οικοδομήσιμη έκταση, μπορούν να δηλωθούν μόνο όσες κατασκευές χωρίς άδεια έχουν ολοκληρωθεί πριν την 1η Φεβρουαρίου 2002.
Αυτό συμβαίνει, διότι η ημερομηνία αυτή συμπίπτει με την παρέλευση τεσσάρων ετών που διέπουν την προηγούμενη νομοθεσία και με την έναρξη ισχύος του νόμου περί αστικών περιοχών της Βαλένθια 16/2003, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ την 1η Φεβρουαρίου 2006, ο οποίος καθιέρωσε το απαραβίαστο για προστατευόμενη γη.
Ανδαλουσία;
Το ίδιο συμβαίνει και στην Ανδαλουσία, αν και δεν υπάρχει διάκριση μεταξύ αστικού και μη αστικοποιήσιμου. Και στις δύο περιπτώσεις, ο Πολεοδομικός Νόμος της Ανδαλουσίας 7/2022, στη διατύπωσή του μετά την τελευταία τροποποίησή του στις 8 Φεβρουαρίου 2012, αυξάνει την παραγραφή του δικαιώματος της διοίκησης να απαιτήσει την κατεδάφιση των έργων από 4 σε 6 έτη. . κατασκευασμένο χωρίς άδεια.
Όπως και στην Κοινότητα της Βαλένθια, η περίοδος αυτή θεωρείται ότι ισχύει για έργα χωρίς άδεια για τα οποία, κατά την ημερομηνία έγκρισης του νόμου, είχε παρέλθει η περίοδος των 4 ετών που καθορίζεται στην προηγούμενη νομοθεσία. Με άλλα λόγια, όλες οι κατασκευές που έχουν κατασκευαστεί πριν από τις 8 Φεβρουαρίου 2008 μπορούν να νομιμοποιηθούν.
Επομένως, για όσες κατασκευές κατασκευάζονται μετά την ημερομηνία αυτή, η παραγραφή γίνεται 6 χρόνια.
Καταλονία;
Το ίδιο μπορεί να ειπωθεί και στην Καταλονία. Το νομοθετικό διάταγμα 1/2010, της 3ης Αυγούστου, για την έγκριση του αναθεωρημένου κειμένου του Καταλανικού Νόμου Πολεοδομίας, αύξησε την προθεσμία παραγραφής της δράσης για την αποκατάσταση της αστικής νομιμότητας των κτιρίων από 4 σε 6 χρόνια .
Να απαιτήσει δηλαδή την κατεδάφιση ή την κατεδάφισή του.
Ωστόσο, στην Καταλονία δεν δίνεται η ανδαλουσιανή και η βαλενθιανή ερμηνεία του όρου με τον οποίο αρχίζει να ισχύει η νέα παρατεταμένη θητεία των 6 ετών. Σύμφωνα με τα καταλανικά κριτήρια, όσα έργα κατασκευάστηκαν πριν από την έγκριση του νόμου, δηλαδή στις 3 Αυγούστου 2010, θα είχαν παραγραφή 4 ετών. Και αυτά που κατασκευάστηκαν αργότερα, ο όρος θα ήταν 6.
ΕΝΤΑΞΕΙ. Ειναι κατανοητο!. Λοιπόν, εάν έχω μια κατασκευή χωρίς άδεια στην οποία έχουν παρέλθει οι περίοδοι που ορίζονται στη νομοθεσία της Αυτόνομης Κοινότητάς μου χωρίς κυρώσεις, είναι το σπίτι μου 100%;
Η απάντηση είναι λίγο περίπλοκη.
Όπως αναφέραμε σε αυτήν την αναφορά, η παρέλευση του όρου για την επιβολή κυρώσεων/τιμωρίας μιας κατασκευής παρέχει την εξουσία εγγραφής της εν λόγω κατασκευής στο κτηματολόγιο.
Αυτό σημαίνει ότι: ο ιδιοκτήτης μπορεί να «κατέχει» το έργο χωρίς άδεια. Μπορεί να υποθηκευθεί, να μισθωθεί, να πουληθεί, να κληρονομηθεί, να χαριστεί κ.λπ., έτσι το ισπανικό σύστημα δεν μπορεί να διατάξει την κατεδάφισή του.
Ωστόσο, αν και το ισπανικό σύστημα αναγνωρίζει μια τέτοια κατασκευή ως νόμιμη, δεν μπορεί να της δώσει όλα τα δικαιώματα και τα πλεονεκτήματα που έχει μια νόμιμη κατασκευή . Με άλλα λόγια, το ισπανικό σύστημα δεν μπορεί να αφομοιώσει παράνομες κατασκευές που δεν σέβονται το νόμο, που δεν πλήρωσαν φόρους κατασκευής, αρχιτέκτονες κ.λπ., σε νομικά έργα που πέρασαν από αυτές τις διαδικασίες, κατασκευάστηκαν σύμφωνα με το νόμο Πλήρωναν όλους τους αναλογούντες φόρους και έξοδα.
Για το λόγο αυτό οι κατασκευές αυτές που κατασκευάστηκαν χωρίς άδεια, αλλά έχουν εγγραφεί στο κτηματολόγιο, καταλογίζονται με ειδικό τρόπο. Ονομάζονται «εκτός λειτουργίας» κατασκευές.
Αυτός ο τύπος κατασκευής υπόκειται σε ορισμένους περιορισμούς όσον αφορά τις νόμιμες κατασκευές:
- Δεν επιτρέπονται περισσότερα από έργα μεταρρύθμισης που περιορίζονται στη διατήρηση, την ασφάλεια και την υγεία. Ως εκ τούτου, δεν επιτρέπεται να πραγματοποιούν εργασίες αποκατάστασης.
- Δεν επιτρέπονται εργασίες επέκτασης της υφιστάμενης κατασκευής.
- Σε περίπτωση που η κατασκευή κατεδαφιστεί φυσικά (λόγω φυσικών αιτιών, ερειπίων, ή καταστροφής, πλημμύρας κ.λπ.), δεν μπορούν να ξαναχτιστούν. Δεν μπορούν να ξαναχτιστούν.
πηγή: TLACORP