Για τον υπολογισμό της καθαρής απόδοσης του κεφαλαίου ακινήτων, όλοι ο απαραίτητα έξοδα προς την αποκτήστε το επίσης ως τα ποσά που διατέθηκαν προς την αποσβέσεις, μπορεί να αφαιρεθεί από τις πλήρεις αποδόσεις του ακινήτου και από τα άλλα περιουσιακά στοιχεία που μεταβιβάζονται με αυτό, εφόσον αντιστοιχούν να της πραγματική απόσβεση.
Στην περίπτωση των μισθώσεων ακινήτων που υπόκεινται και δεν απαλλάσσονται από Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ ) ή τον Γενικό Έμμεσο Φόρο Καναρίων ( IGIC ), οι εκπτώσεις θα υπολογιστούν εξαιρουμένων ΦΠΑ ή, κατά περίπτωση, IGIC .
Απαραίτητα έξοδα για να ληφθεί το ενοίκιο : τόκος και άλλες χρηματοδοτήσεις έξοδα και διατήρηση και επισκευή έξοδα [ Τέχνες . 23.1 α) 10 Νόμος IRPF και 13 α) Κανονισμός]
Τα παρακάτω θεωρούνται ότι περιλαμβάνονται μεταξύ των απαραίτητων έξοδα για να αποκτήσει τις αποδόσεις , μεταξύ οι υπολοιποι :
- Εκπιπτόμενα έξοδα
- Τόκοι και άλλα έξοδα χρηματοδότησης
Τόκοι και άλλες χρηματοδότηση έξοδα των ξένων κεφάλαιο επενδύθηκαν σε την απόκτηση ή βελτίωση της ιδιοκτησίας, του δικαιώματος ή της ικανότητας για χρήση ή απόλαυση, καθώς και, όπου χρειάζεται , της εκχωρηθείσας περιουσίας, εκπίπτουν.
Τα συμφέροντα που , λόγω της εφαρμογής της υποθήκης-ορόφου ρήτρες , θα είχαν πληρωθεί από τον φορολογούμενο και με σεβασμός προς την εκείνες οι οποίες , πριν από τέλος της προθεσμίας κατάθεσης του εαυτού – εκτίμηση του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων από την εν λόγω άσκηση, η συμφωνία το να γυρίζεις ο το ποσό επιτυγχάνεται με την οικονομική ίδρυμα ή ως αποτέλεσμα μιας δικαστική απόφαση ή διαιτητική απόφαση, δεν μπορούν να αφαιρεθούν as μια δαπάνη.
- Συντήρηση και επισκευή
Έξοδα των διατήρηση και επισκευή του ακίνητα που παράγουν εισόδημα είναι εκπιπτόμενο . Για τους σκοπούς αυτούς, έχουν αυτή τη σκέψη :
- α) Εκείνες που πραγματοποιούνται τακτικά με σκοπό τη διατήρηση της κανονικής χρήσης του υλικού αγαθού, όπως βαφή, σοβάτισμα ή επισκευή εγκαταστάσεων.
- β) Η αντικατάσταση στοιχείων, όπως εγκαταστάσεις θέρμανσης, ανελκυστήρας, πόρτες ασφαλείας ή άλλα, για την επέκταση ή τη βελτίωση των περιουσιακών στοιχείων δεν εκπίπτουν για την έννοια αυτή, καθώς αποτελούν υψηλότερη αξία κτήσης της οποίας η ανάκτηση γίνεται μέσω των αντίστοιχων αποσβέσεων.
**Μέγιστο όριο έκπτωσης για τα δύο προηγούμενα απαραίτητα στοιχεία εξόδων
- Το μέγιστο συνολικό ποσό που πρέπει να αφαιρεθεί για τόκους και άλλα έξοδα χρηματοδότησης και για έξοδα συντήρησης και επισκευής δεν μπορεί να υπερβαίνει, για κάθε περιουσιακό στοιχείο ή δικαίωμα, το ποσό του συνολικού εισοδήματος που αποκτάται.
Το πλεόνασμα μπορεί να αφαιρεθεί τα επόμενα τέσσερα χρόνια, χωρίς να υπερβεί, μαζί με τα έξοδα για τις ίδιες αυτές έννοιες που αντιστοιχούν σε καθένα από αυτά τα έτη, το ποσό των ολικών αποδόσεων που αποκτήθηκαν σε κάθε ένα από αυτά τα έτη. το ίδιο, για κάθε καλό ή σωστό.
- Το ποσό που εκκρεμεί αφαίρεση από τις ασκήσεις θα εφαρμοστεί με προτεραιότητα στα ποσά που αντιστοιχούν στην ίδια την άσκηση για αυτές τις ίδιες έννοιες.
Σε περίπτωση που υπάρχουν πολλά συμβόλαια μίσθωσης κατά το έτος στο ίδιο ακίνητο, το μέγιστο όριο του ποσού που πρέπει να αφαιρεθεί για τόκους και έξοδα συντήρησης και επισκευής πρέπει να υπολογιστεί λαμβάνοντας υπόψη τα ποσά που καταβλήθηκαν το έτος και το πλήρες εισόδημα που αποκτήθηκε. σε αυτό, για ορισμένα από τα συμβόλαια μίσθωσης, το ποσό που αφαιρείται για τόκους και έξοδα συντήρησης και επισκευής θα μπορούσε να υπερβαίνει το εισόδημα που αποκτήθηκε.
- Φόροι και μη κρατικές προσαυξήσεις
οι φόροι και οι προσαυξήσεις εκπίπτουν , καθώς και κρατικά τέλη και προσαυξήσεις , όπως το IBI, τα τέλη καθαρισμού, συλλογή απορριμάτων, φωτισμού κ.λπ., υπό την προϋπόθεση ότι:
a ) Επίδραση στο υπολογίζεται αποδόσεις or στα εμπορεύματα or δικαιώματα που τα παράγουν.
- β) Δεν έχουν τιμωρητικό χαρακτήρα.
- Οφειλές δύσκολης είσπραξης
Οι οφειλές με δυσχερή είσπραξη εκπίπτουν, εφόσον η περίσταση αυτή δικαιολογείται επαρκώς. Γίνεται κατανοητό επαρκώς αιτιολογημένο υπό τις ακόλουθες συνθήκες:
- α) Όταν ο οφειλέτης βρίσκεται σε πτώχευση.
β) Όταν μεταξύ του χρόνου της πρώτης διαδικασίας είσπραξης που διενεργήθηκε από τον φορολογούμενο και της λήξης της φορολογικής περιόδου, είχαν περάσει περισσότεροι από έξι μήνες και δεν είχε γίνει ανανέωση πίστωσης.
Όταν ένα χρέος συλλέγεται μετά από αυτήν αφαίρεση , Είναι θα είναι υπολογίζεται ως εισόδημα το έτος κατά το οποίο γίνεται η εν λόγω συλλογή.
- Ποσά που διατέθηκαν για την απόσβεση του ακινήτου.
Τα ποσά προορίζεται για η απόσβεση of ο ιδιοκτησία και η άλλη Τα περιουσιακά στοιχεία που εκχωρούνται με αυτό θεωρούνται εκπιπτόμενα έξοδα, εφόσον ότι αυτοί ανταποκρίνομαι προς την την πραγματική τους απόσβεση.
Οι αποσβέσεις θεωρείται ότι πληρούν τις απαίτηση αποτελεσματικότητας όταν δεν υπερβαίνουν τα ποσοστά που αναφέρονται παρακάτω:
- Ιδιοκτησία:
Το αποτέλεσμα της εφαρμογής του ποσοστού 3% στο μεγαλύτερο από τα ακόλουθα αξιών.
- α) Καταβλήθηκε το κόστος κτήσης, συμπεριλαμβανομένων εξόδων και φόρων εγγενές στο απόκτηση (συμβολαιογράφος, ληξιαρχείο, μη εκπιπτόμενος ΦΠΑ, Φορ σχετικά με τις μεταβιβάσεις ακινήτων και Τεκμηριωμένες Νομικές Πράξεις , πρακτορείο έξοδα , ) δεν περιλαμβάνεται στον υπολογισμό της αξίας της γης. Στις αποκτήσεις ακινήτων με κληρονομιά ή δωρεά, μόνο το μέρος του έξοδα και εγγενείς φόροι προς την ο απόκτηση που που αντιστοιχεί στην κατασκευή, όπως καλά όπως όλα τα επενδύσεις και βελτιώσεις.
- b) Κτηματολογική αξία, εξαιρουμένης της αξίας του
Εάν η αξία της γης είναι γνωστή, θα υπολογιστεί με αναλογία του κόστους της απόκτησης που ικανοποιείται μεταξύ οι κτηματολογικές αξίες των ο γη και του κατασκευής κάθε έτους αντικατοπτρίζεται στην αντίστοιχη παραλαβή του Φόρος για την ακίνητη περιουσία (IB I ).
- Περιουσιακά στοιχεία κινητού χαρακτήρα που εκχωρήθηκαν από κοινού με το ακίνητο
Θα είναι επιστρεπτέα με την προϋπόθεση ότι μπορούν να χρησιμοποιηθούν για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο του ενός έτους.
Θα γίνει κατανοητό ότι η εκπιπτόμενη ετήσια απόσβεση for καθένα από τα μεταβιβαζόμενα περιουσιακά στοιχεία πληροί την απαίτηση αποτελεσματικότητας, όταν το ποσό του δεν υπερβαίνει το αποτέλεσμα της εφαρμογής του αντίστοιχο κόστος κτήσης προς την τους αντίστοιχους απόκτηση δικαστικά έξοδα , ικανοποιώντας τους συντελεστές απόσβεσης . που αντιστοιχεί σε αυτόν σύμφωνα με τον απλοποιημένο πίνακα αποσβέσεων που εγκρίθηκε με Διάταγμα της 27ης Μαρτίου 1998. Στον πίνακα αυτό, μεταξύ άλλων, ο παρακάτω μέγιστος συντελεστής Απόσβεσης: Εγκαταστάσεις, έπιπλα και εξαρτήματα: 10%.
- Δικαιώματα χρήσης ή απόλαυσης στο ακίνητο
Θα είναι εξαγοράσιμα με την προϋπόθεση ότι η απόκτησή τους έχει συνεπάγεται κόστος για τον φορολογούμενο. Σε αυτές τις περιπτώσεις είναι απαραίτητο να γίνει διάκριση:
- α) Εάν το δικαίωμα ή η σχολή έχει ορισμένη θητεία, η εκπεστέα ετήσια απόσβεση θα είναι αυτή που θα προκύψει από τη διαίρεση του κόστους κτήσης που καταβλήθηκε με τον αριθμό των ετών διάρκειας της ίδιας .
- b) If το σωστό or σχολή ήταν για ΖΩΗ , η υπολογίσιμη απόσβεση θα προκύψει από την εφαρμογή του αποδοτικού συντελεστή 3 % στην πληρωμένη απόκτηση
Και στις δύο περιπτώσεις, το ποσό των επιστροφών δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των πλήρους επιστροφών που προκύπτουν από κάθε δικαίωμα. Σημαντικό: σε περίπτωση που το ακίνητο δεν έχει μισθωθεί καθ' όλη τη διάρκεια του έτους, οι εκπιπτόμενες αποσβέσεις, τόκοι και άλλα έξοδα χρηματοδότησης, τα έξοδα σε ασφάλιστρα κ.λπ., θα είναι αυτά που αντιστοιχούν στον αριθμό των ημερών του έτους που το ακίνητο έχει μισθωθεί.
- Μη εκπιπτόμενα έξοδα
Δεν θα εκπίπτουν ως έξοδο, μεταξύ άλλων:
– Πληρωμές που πραγματοποιήθηκαν λόγω ατυχημάτων που συμβαίνουν σε ακίνητα που επιφέρουν μειώσεις της αξίας των περιουσιακών στοιχείων του φορολογούμενου.
– Το ποσό των βελτιώσεων που έγιναν στα ακίνητα, με την επιφύλαξη της ανάκτησης του κόστους τους μέσω αποσβέσεων.