BEIM VERKAUF EINER IMMOBILIE IN SPANIEN ZU ZAHLENDE GEWINNSTEUER – IRPF BEIM VERKAUF – MODELL 210 UND MODELL 100

Als Eigentümer einer Immobilie in Spanien müssen Sie beim VERKAUF bezahlen, was wir „Ganancia Patrimonial", auch bekannt als "Kapitalgewinn“ auf Englisch oder „Plus-Wert" auf Französisch, "Meerwaarden“ auf Niederländisch oder „Kapitalgewinn” auf Deutsch usw. Diese Umsatzsteuer ist Teil der allgemeinen Einkommensteuer.

Um zu erfahren, wie diese Steuer funktioniert, beachten Sie bitte die folgenden Konzepte:

 1.- KAUFPREIS DER IMMOBILIE:  Gesamtbetrag, der beim Kauf der Immobilie auf den Erwerbspreis gezahlt wurde. 

2.- MIT DEM KAUF VERBUNDENE KOSTEN UND STEUERN:  Dieses Konzept umfasst den Gesamtbetrag der gezahlten Ausgaben und Steuern, die mit dem Kauf verbunden waren:

– Notar- und Grundbuchgebühren

– Betrag, der für Mehrwertsteuer und Stempelsteuer (bei neuen Immobilien) oder Grunderwerbssteuer (bei Wiederverkauf) gezahlt wurde  

– Berufshonorare: Maklerhonorare, Anwaltshonorare etc. 

 3.- REFORMEN, ARBEITEN UND VERBESSERUNGEN AUF DEM EIGENTUM:   Es ist sehr wichtig zu wissen, dass nicht alle Reformen als Ermäßigung auf die Kapitalertragssteuer akzeptiert werden. Die spanische Verwaltung wird nur diese akzeptieren  Reformen, die als „strukturell“ gelten, wie „Sanierung“ oder „Erweiterungen“ von Gebäuden.  

Erweiterungen, die in der Immobilie vorgenommen werden, können ebenfalls in Betracht gezogen werden, um eine Reduzierung des IRPF zu erhalten. Das spanische Finanzamt betrachtet „Erweiterung“ als einen Prozess, bei dem neue Elemente in eine Immobilie integriert werden, die als Arbeit/Konstruktion in der Immobilie erhalten werden, was eine größere Produktionskapazität verleiht. „In dieses Konzept fließen die auf dem Grundstück vorgenommenen Neubauten, Flächenerweiterungen etc. ein. Die Kosten dieser Erweiterungen könnten ebenfalls als höherer Anschaffungswert angesetzt werden.

Aber Vorsicht, Die Reparatur- und Konservierungsarbeiten, die im Haus durchgeführt werden, können nicht berechnet werden mit dem Ziel, die Höhe des Veräußerungsgewinns zu verringern, da es sich nicht um Arbeiten handelt, die darauf abzielen, das Haus zu verbessern oder zu erweitern, sondern es in einwandfreiem Zustand für die Nutzung und den Genuss zu erhalten.

Und um die „Verbesserungsarbeiten“ von den „Erhaltungsarbeiten“ zu unterscheiden, gibt das Finanzamt an, dass „Reparaturen und Konservierungen solche sind, die darauf abzielen, die Nutzungsdauer der Immobilie und ihre Produktions- oder Nutzungskapazität zu erhalten, während sie als Erweiterungen betrachtet werden können oder Verbesserungen, die entweder zu einer Erhöhung der Kapazität oder Bewohnbarkeit der Immobilie sowie zu einer Verlängerung ihrer Nutzungsdauer führen. Falls Sie Renovierungsarbeiten durchgeführt haben, können diese je nach Art als Verbesserungen oder Erweiterungen eingestuft werden, in diesem Fall müssen sie bei der Berechnung des Anschaffungswerts der übertragenen Immobilie oder der Erhaltungs- oder Reparaturkosten berücksichtigt werden. die bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden sollten.

Abschließend stehen wir vor einer Beweisfrage, die je nach Art der durchgeführten Arbeiten von Fall zu Fall geklärt werden muss.

 4.- VORBEHALT FÜR KAPITALGEWINNE: Im Fall Ist der Verkäufer nicht in Spanien steueransässig, so erfolgt ein Einbehalt vom Verkaufspreis in Höhe von 3 %. Dieser Betrag wird nicht an den Verkäufer gezahlt, sondern muss als „Einbehalt“ für die anstehende Kapitalertragserklärung, die nach dem Verkauf vorgelegt wird, an das Finanzamt abgeführt werden. Der Käufer ist verpflichtet, die 3 % des zu zahlenden Preises „einzubehalten“ und beim spanischen Finanzamt als „Vorauszahlung“ der vom Verkäufer zu zahlenden Veräußerungsgewinne zu hinterlegen.

GRUNDLAGE DER STEUER

Der Verkauf von spanischen Immobilien ergibt sich aus der Kapitalertragsverbindlichkeit gegenüber den Verkäufern aus dem „Nettogewinn“, der aus dem Verkauf mit der folgenden Formel erzielt wird: 

Verkaufspreis - Erwerbspreis - Kosten und Steuern beim Erwerb - Kosten für «Strukturreformen», die auf dem Grundstück durchgeführt wurden

STEUERSATZ

Sobald Sie die Grundlage dieser Steuer „Nettogewinn“ berechnet haben, unterscheidet sich der zu zahlende Steuersatz von Ihrer Steuersituation in Spanien als in Spanien ansässiger oder nicht in Spanien ansässiger: 

– Spanische Einwohner-MODELL 100:

Wenn Sie als "spanischer Steuerinländer" eingestuft werden (was bedeutet, dass Sie als spanischer Einwohner Ihre Einkommenssteuer in Spanien zahlen), erhalten Sie nach Berechnung der Kapitalgewinne die folgenden Steuervorteile:

• KEINE KAPITALERGEBNISSE FÜR EINEN STÄNDIGEN WOHNSITZ: Wenn der von Ihnen verkaufte Besitz Ihr dauerhafter Wohnsitz ist (Sie nutzen ihn seit mehr als 3 Jahren als Ihr "dauerhafter Wohnsitz"), haben Sie folgende Vorteile:
  • Wenn Sie jünger als 65 Jahre sind: Sie zahlen CG nicht für die Beträge des Verkaufs, die beim Erwerb einer neuen Immobilie, die als Ihr ständiger Wohnsitz genutzt werden soll, «reinvestiert» wurden. Sie haben 2 Jahre Zeit, um diese «Reinvestition» durchzuführen (nach 2 Jahren ohne diese Beträge zu investieren, werden Sie voll besteuert).
  • Wenn Sie älter als 65 Jahre sind: Sie zahlen CG nicht für die Beträge, die Sie beim Verkauf erhalten. Und das auch dann, wenn Sie nicht in eine neue Immobilie «reinvestieren».
• KEINE 3% RETENTION: Nach Abschluss des Verkaufs erhalten Sie den vollen Betrag des Preises vom Käufer ohne Vorbehalt.

Steuersatz bei Steuerinländern
Reingewinn	Steuersatz
Bis zu 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Nichtansässige in Spanien – Modell 210:   Steuersatz festlegen: 19%

Beispiel für die Berechnung des Kapitalzuwachses: 

• Sie haben 2015 eine Wiederverkaufsimmobilie zu einem Preis von 200.000 EUR gekauft.
• In diesem Moment haben Sie 24.000 EUR bezahlt, das sind 12% der Ausgaben: 10% Transfersteuer + 2% Notar, Grundbuch, Anwaltskosten usw.
• Dann haben Sie interne Reformen für 17.000 EUR durchgeführt (Änderung der Bodenbearbeitung, Reparatur des Pools und neue Fenster).
• Einige Jahre später bauten Sie eine Garage im Wert von 20.000 EUR

Dann haben Sie sich für einen Verkaufspreis von 260.000 EUR entschieden.

Wie hoch sind die Kapitalgewinne aus diesem Verkauf?

HINWEIS: Bevor wir die Berechnung durchführen, müssen wir mitteilen, dass die spanische Verwaltung alle oben genannten Konzepte zur Senkung der Steuer in Betracht ziehen wird, mit Ausnahme des Konzepts für «interne Reformen» für einen Wert von 17.000 EUR. Der Grund dafür ist, dass «interne» Reformen, die keine «strukturellen» Reformen sind, für Steuervorteile nicht berücksichtigt werden.

Wir verwenden die Formel:

260.000 (Preis des Verkaufs) - 200.000 (Kaufpreis) – 24.000 (Kosten und Anschaffungssteuern) – 20.000 (Neue Garage) =

16.000 EUR

Dies ist der «Nettogewinn», der mit dem Verkauf erzielt werden soll

Da der Steuersatz für Kapitalerträge 19% beträgt, beträgt der Steuersatz für Kapitalerträge:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 ART DER ZAHLUNG DER STEUER

Im Falle von Spanische Steuer Einwohner, wird die Steuer zusammen mit den übrigen Einkommen, Renten, Gehältern usw. im Rahmen der vor Ende Juni des Folgejahres vorzulegenden globalen Einkommensteuererklärung deklariert.

  Im Falle von NICHT in Spanien ansässige Personen, ist die Art und Weise, Kapitalgewinne zu zahlen, die folgende:

• BEI ABSCHLUSS DES VERKAUFS: 3% RETENTION: Nach Abschluss des Verkaufs zwingt die spanische Verwaltung den Käufer, die 3% vom Wert des Verkaufspreises VORBEHALTEN zu lassen. Sie erhalten also nicht den vollen vereinbarten Preis. Der Käufer behält die 3% des Gesamtpreises und ist verpflichtet, diese beim Finanzamt zu hinterlegen. Dies geschieht «am selben Tag nach Abschluss des Verkaufs».

HINWEIS: Wenn der Verkaufspreis nach dem obigen Beispiel 260.000 EUR betrug, hätte der Käufer einen Selbstbehalt von 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

• VOR 4 MONATEN NACH ABSCHLUSS DES VERKAUFS: ERKLÄRUNG DER KAPITALGEWINNE 19% gilt sowohl für EU- als auch für NICHT-EU-Bürger): Nach Abschluss des Verkaufs haben Sie 6 Monate Zeit, um dem spanischen Finanzamt die «Kapitalgewinnerklärung» vorzulegen. In dieser Erklärung müssen Sie (oder Ihr Anwalt) die Steuer nach dem obigen Beispiel berechnen. In diesem Fall müssen Sie einen Betrag von 3.040 EUR zahlen.

HINWEIS: Wie hier erläutert, betragen die Kapitalgewinne aus dieser Transaktion 3.040 EUR. Da Sie mit einem höheren Betrag (7.800 EUR) einbehalten wurden, haben Sie bei der spanischen Verwaltung eine «Gutschrift» für die Differenz.

Wenn also die spanische Verwaltung von Ihnen 7.800 EUR für CG Tax hält, da das Endergebnis der Steuer nur 3.040 EUR beträgt, muss die spanische Verwaltung Ihnen die Differenz «erstatten»: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Wie beantrage ich diese Rückerstattung? Ihr Anwalt muss diesen Umstand in dieselbe Kapitalgewinnerklärung aufnehmen, um ihn dem Finanzamt vorzulegen.

 HINWEIS: In der Regel verwechseln die Eigentümer die „spanische Steuerresidenz“ mit der „spanischen Residenz“..

Mit anderen Worten, die Leute glauben, dass die von der spanischen Nationalpolizei ausgestellte «spanische Aufenthaltskarte» oder «Aufenthaltsbescheinigung» ausreicht, um zu beweisen, dass sie «spanische Steuerinländer» sind, und dies ist leider nicht der Fall.

Das "Spanische Residenzkarte" (oder "Spanische Wohnsitzbescheinigung“) Ist nicht das gültige Dokument, um Ihre Steuererklärung als« Steuerresident »zu ändern.

Die spanische Aufenthaltskarte (oder Bescheinigung) dient nur der Erklärung, dass Sie in Spanien leben, um der Polizei eine bessere Kontrolle über die Bewohner in einem bestimmten Gebiet zu ermöglichen.

Um spanischer Staatsbürger für Steuern zu werdenWenn Sie als normaler spanischer Staatsbürger beginnen, Ihre Steuern in Spanien zu zahlen, müssen Sie den SPANISCHE STEUERZERTIFIZIERUNG Sie werden vom spanischen Finanzamt oder vom spanischen Zoll ausgestellt, und dann zahlen Sie Ihre Steuern in Spanien und nicht in Ihrem Herkunftsland.

Und auch, wenn Sie bei der Steuerbehörde Ihres Landes angeben müssen, dass Sie in Spanien steuerpflichtig sind und in Ihrem Land nicht als Steuerwohnsitz verbleiben möchten -

Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater nach den Steuern, die Sie derzeit zahlen, denn selbst wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, sollten Sie die EINKOMMENSTEUER-NICHT-WOHNER deklarieren und bezahlen.

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Warum sollte der Verkäufer einen Einbehalt von 3 % einbehalten?

Denn es stellt eine Garantie für die spanische Verwaltung dar, dass die Steuern, die sich aus dem vom Verkäufer erzielten Kapitalgewinn ergeben, in Spanien gezahlt werden.

 

Was passiert, wenn der Selbstbehalt von 3 % nicht bezahlt wird? 

Für den Fall, dass der Käufer die Zurückbehaltung nicht ausübt, kann die spanische Verwaltung die Schuld für die genannte Zahlung an den zum Verkauf stehenden Waren oder Immobilien eintreiben.

Falls der Käufer die Zahlung nicht leistet oder den Verkäufer nicht zurückhält, kann es sein, dass ihm die eventuelle Begleichung der Schulden und in seinem Fall die Beschlagnahme des erworbenen Eigentums bevorsteht.

 

Was muss der Verkäufer tun, nachdem der Selbstbehalt von 3 % angewendet wurde?

 

Sie müssen die Steuererklärung des Modells 210 innerhalb einer Frist von vier Monaten ab dem Datum der Unterzeichnung des Verkaufs vorlegen.

 

In diesem Fall gilt für den Fall, dass weniger als der Betrag einbehalten wurde, der sich aus der Berechnung des Veräußerungsgewinns ergibt, d . , müssen Sie die restlichen 10,000 € mit der Präsentation des Modells 15,000 innerhalb von vier Monaten nach dem Verkaufsdatum beisteuern.

 

Andernfalls hat der Verkäufer Anspruch auf Rückerstattung dieses Betrags, wenn er einen Betrag einbehalten hat, der höher ist als der Betrag, der sich aus der Zahlung der Kapitalertragsteuer ergibt. Diese muss innerhalb von vier Monaten ab Verkaufsdatum vorgelegt werden.

 

An dieser Stelle ist es wichtig, dass für den Fall, dass ein Rückgaberecht von 3 % oder eines Teils dieses Einbehalts an die spanische Verwaltung besteht, dies voraussetzt, dass der Verkäufer zuvor den damit verbundenen Steuerpflichten nachgekommen ist Er war als Eigentümer in Spanien seinem Konzept des Nichtansässigen verpflichtet. Das heißt, zur Vorlage der jährlichen anrechenbaren Einkommensteuer des IRPFNR, des Zweitwohnsitzes, zu der alle Immobilieneigentümer in Spanien als Nichtansässige verpflichtet sind. Normalerweise besteht diese Verpflichtung für einen Zeitraum von vier Jahren. Mit anderen Worten: Die spanische Verwaltung wird nicht verlangen, dass die unterstellte Einkommensteuer reguliert wird und nicht über die letzten vier Jahre vor dem Verkaufsdatum hinaus gezahlt wird.

 

Wie viel Zeit hat die spanische Verwaltung, den einbehaltenen Überschuss von 3 % zurückzuzahlen?

 

Die Verwaltung hat 6 Monate Zeit, den zu viel gezahlten Betrag zurückzuerstatten. Nach Ablauf von 6 Monaten ist die Verwaltung verpflichtet, diesen Betrag zuzüglich Verzugszinsen zurückzuzahlen.

 

Besondere Vorsicht ist bei der Frist der Rückgabe geboten, da die spanische Verwaltung in manchen Fällen mehr als ein Jahr für die Durchführung der Rückgabe benötigen kann.

 

Es muss auch berücksichtigt werden, dass die Verwaltung bis zu VIER JAHRE Zeit hat, die Rückgabe bzw. Erstattung durchzuführen. Wenn Sie also mehr als ein Jahr brauchen, um eine Rückerstattung zu erhalten, müssen Sie die Dienste eines Spezialisten in Anspruch nehmen, um die Verfallsfristen des Anspruchs auf eine Rückerstattung zu blockieren.

 

Gibt es in Spanien bei Schenkungen von Immobilien eine Pflicht zum Einbehalt von 3 %?

 

Bei Schenkungen von Immobilien in Spanien ist, da diese kostenlos sind, kein Preis dafür zu zahlen, d. h. es gibt keine Gegenleistung und es besteht keine Verpflichtung, 3 % des Wertes einzubehalten die Spende oder die Eingabe über das Modell 211.

 

Muss im Falle der Auflösung einer Eigentumswohnung oder des Erlöschens des Miteigentums 3 % einbehalten werden?

 

Normalerweise nicht . Mit anderen Worten handelt es sich bei der Auflösung der Eigentumswohnung um einen neutralen Verfügungsakt, der für keine der Parteien eine Vermögensübertragung nach sich zieht. Daher wird nicht davon ausgegangen, dass ein Gewinn erzielt wird.

 

aber , für den Fall, dass einem der Miteigentümer ein größerer Teil zugesprochen wird, als ihm gehört In diesem Fall wird davon ausgegangen, dass dieser Teil einen Veräußerungsgewinn für den Miteigentümer darstellt, mit dem Aufbewahrung muss geübt werden. von 3 % auf den überschüssigen Teil . 

Mit anderen Worten, stellen wir uns zum Beispiel vor, dass es einen Fall gibt, in dem „A“ und „B“ eine Immobilie in Spanien besitzen, bei der „A“ 65 % und „B“ 35 % teilt. Kommt es in diesem Fall zu einer Auflösung der Eigentumswohnung, bei der festgestellt wird, dass jeder 50 % des Eigentums behält, wird davon ausgegangen, dass „B“ 15 % mehr erhalten hat, als er eingebracht hat. Das heißt, wenn man einen Wert von 35 % einbringt, erhält man ein Ergebnis von 50 %, wobei dieser Überschuss von 15 % als Kapitalgewinn betrachtet wird und „A“ gezwungen ist, 3 % des Wertes dieser 15 % einzubehalten " B".

Stellen wir uns auf die gleiche Weise vor, dass es ein weiteres Beispiel gibt, in dem „B“ zusätzlich zu seinen 35 % der Immobilie eine Barzahlung in Höhe von 50,000 € erhält. Ebenso würde diese Barabfindung einem Einbehalt von 3 % unterliegen, da es sich um einen der vorhandenen Vermögenswerte von „B“ handelt.

 

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SONSTIGE STEUERN FÜR VERKÄUFER-PLUSVALÍA

Hauptsächlich ist PLUSVALÍA eine Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, auf dem sich Ihre Immobilie befindet, ab Kauf- und Verkaufszeit. Es ist die einzige Steuer, die wir vor dem Verkauf nicht berechnen können, da sie von bestimmten Kriterien des Rathauses abhängt.

In diesen Fällen genügt ein Zurückbehaltungsrecht des Käufers gegenüber dem Verkäufer, um die Zahlung dieser Steuer zu decken. Insgesamt, wenn der Verkäufer nach dem Verkauf das Land verlässt.