„COMPLEMENTARIALETTERS“ vom spanischen Finanzamt beim Kauf einer Schnäppchenimmobilie (günstiger Preis)
In den letzten Jahren kam es immer wieder zu Kunden, die Briefe vom regionalen Finanzamt erhielten, in denen sie nach der für den Kauf ihrer Immobilie anfallenden Steuernachzahlung gefragt wurden. Das Konzept lässt sich leicht erklären: Nach spanischem Recht das Finanzamt hat hat die Möglichkeit, die deklarierten Werte von Transaktionen außer Kraft zu setzen, um eine zusätzliche Steuer auf der Grundlage zu verlangen, dass der deklarierte Preis „unter dem Marktwert“ lag.
Diese Briefe werden derzeit „Complementarias“ genannt.
Wir erklären Ihnen diesen Sachverhalt anhand eines Beispiels.
Stellen Sie sich vor, dass Sie eine Wiederverkaufsimmobilie zu einem bestimmten Preis erwerben möchten 345.000 EUR, in der Region Valencia.
Der Wert dieser Transaktion beträgt 345.000 EUR
Dieser Preis wird REAL-COMMERCIAL VALUE genannt und ist der Wert, der zur Berechnung der beim Kauf und beim Verkauf anfallenden Steuern verwendet wird.
Bei Weiterverkäufen fällt als Steuer die Kaufsteuer (Transfer Tax – ITP) an, die in Valencia 10 % des Preises beträgt.
Allerdings ist der Wert des Kaufs zwar hoch 345.000 EUR (ECHTER WERT) hat die spanische Verwaltung bis zu 4-5 Jahre Zeit, um den Preis zu prüfen und zu überdenken, der als Grundlage für die Steuer dient und an diese Immobilie gezahlt wird (der WIRKLICHE WERT). Daher kann die Verwaltung während dieses Zeitraums von 5 Jahren die Transaktion prüfen und in ihren Kriterien berücksichtigen, dass der Wert, der zur Berechnung der Steuer auf diesen Verkauf herangezogen wird, anstelle des gezahlten Preises (ECHTER WERT) ist 345.000 EUR muss höher sein, z.B. 400.000 EUR. Diesen letzten Wert nennen wir STEUERWERT („Valor Fiscal").
Wenn dies der Fall ist, kann es sein, dass die spanische Verwaltung von Ihnen verlangt, die Differenz beider Werte zu zahlen, den WIRKLICHEN WERT (345.000 EUR.) und der STEUERWERT (von der Verwaltung berechnet: 400.000 EUR). Daher kann es sein, dass die Verwaltung von Ihnen die Zahlung der 10 %igen Steuer für 400.000 EUR anstelle von 345.000 EUR verlangt.
Und die Berechnung der zu zahlenden Steuer erfolgt anhand des überschrittenen Betrags unter Verwendung des Steuerwerts. Anhand dieses Beispiels:
- Die 10 % vom realen Handelswert betragen 34.500 EUR
- Die 10 % vom Steuerwert betragen 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR, die für den Selbstbehalt zu zahlen sind
Gibt es eine Möglichkeit, den steuerlichen Wert einer Immobilientransaktion zu ermitteln?
Ja, das gibt es offizielle Seite von Catastro Sie benötigen jedoch ein offizielles digitales Zertifikat in Spanien. Normalerweise muss Ihr Anwalt dies tun, wenn der Kaufprozess eröffnet ist.
Selbst wenn die spanische Verwaltung diesen Wert von der offiziellen Catastro-Website erhält, kann sie innerhalb von 4 bis 5 Jahren den mit dem Käufer-Verkäufer vereinbarten Real-Commercial-Preis untersuchen und anfechten. Um Sie vor etwaigen Bedenken in dieser Hinsicht zu schützen, wäre es daher empfehlenswert, am Kaufdatum eine Immobilienbewertung durch einen Spezialisten – ARCHITEKTEN – durchführen zu lassen. Diese BEWERTUNG wird dazu beitragen, der spanischen Verwaltung den WIRKLICHEN WERT der Immobilie zu demonstrieren, und Sie hätten mehr Argumente, um sich gegen eventuelle Kontrollen dieser Werte in der Zukunft zu wehren.