Beherbergungsbetriebe in Eigentümergemeinschaften – Konflikte
Konfliktlösung
Das Phänomen der Touristenwohnungen innerhalb der Eigentümergemeinschaften ist eine der umstrittensten Fragen, die in dieser Angelegenheit aufgetreten sind.
Das Mieten eines Hauses für touristische Zwecke ist nicht, an sich, a lästige Tätigkeit, aber in der Praxis erzeugt es oft Probleme des Zusammenlebens mit Nachbarn, zum Beispiel aufgrund der intensiven Nutzung gemeinsamer Elemente, die als anormal derselben verstanden werden können und das Risiko von Schäden oder Lärm zu bestimmten Zeiten erhöhen.
Das Lösungen dass sich die Nachbarschaftsgemeinschaften auf das Problem der touristischen Unterbringung einstellen können, sind vielfältig.
Die touristische Vermietung von Wohnungen, die sich in einer Gemeinde befinden, in der die anderen Eigentümer ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben, ist eine lästige und gefährliche Aktivität, wobei die Verwendung der gemeinsamen Elemente durch eine große Anzahl von Menschen eine anormale Verwendung derselben ist.
Aktivitätsverbot
(LPH Art. 17.12)
Derzeit haben die Eigentümergemeinschaften die Möglichkeit zu erreichen Vereinbarungen die die Ausübung der touristischen Vermietungstätigkeit einschränken oder bedingen.
Diese Vereinbarungen erfordern die positives Votum von 3/5 der Gesamteigentümer wer wiederum stellen 3/5 der Teilnahmequoten dar , unabhängig davon, ob sie den Gründungstitel oder die Satzung der Gesellschaft ändern oder nicht. Gemeinschaft. Die in diesem Sinne getroffenen Vereinbarungen können keine rückwirkenden Wirkungen haben, das heißt, sie können die Tätigkeit für diejenigen, die sie bereits ausgeübt haben, nicht einschränken.
Diese Lockerung der Mehrheitsverfügungen gilt zur Begrenzung der touristischen Vermietungstätigkeit ab 6-3-2019. Bis dahin bedeutete diese Art der Beschränkung eine Änderung der Satzung oder des konstituierenden Titels, die als solche der einstimmigen Unterstützung der gesamten Gemeinde bedurfte ( LPH Art.17.6 ). Das bedeutete, dass es praktisch unmöglich war, sich dagegen zu einigen, wenn es bereits einen Nachbarn gab, der eine Wohnung für die Beherbergung von Touristen vorsah oder die Absicht hatte, dies zu tun.
Nach dieser normativen Änderung ist der Geltungsbereich des Ausdrucks „ Grenze oder Bedingung ” in der Norm enthalten ist, d.h. wenn die Eigentümerversammlungen nur mit einer Mehrheit von 3/5 die Ferienvermietung ohne triftigen Grund untersagen können oder wenn sie nur Grenzen oder Auflagen aufstellen können, die der Eigentümer erfüllen muss, damit er erfüllt werden kann Widmen Sie das Haus dieser Aktivität und verbieten Sie sie nur, wenn sie nicht erfüllt werden.
In Ermangelung einer rechtswissenschaftlichen Stellungnahme zu diesem Thema scheint die Mehrheitslehre neigt zu dieser zweiten Option:
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann verschiedene Einschränkungen – wie z.B. dass sich die Bewohner nicht in den Gemeinschaftsräumen der Bewohner aufhalten können, dass die Schlüssel des Hauses oder des Portals dem zukünftigen Mieter nicht außerhalb des Gebäudes zur Abholung überlassen werden können – begrenzen die Anzahl der Nutzer, die sich gleichzeitig im Haus aufhalten können usw. In jedem Fall müssen es Bedingungen sein, die einen Vorteil für das Grundstück und die übrigen Nachbarn haben und die einen klaren Rechtsmissbrauch implizieren oder wirklich ein absolutes Verbot vermuten lassen des Urlaubsziels des Hauses.
- Aber die Gemeinschaft, auch wenn sie die qualifizierte Mehrheit erreicht LPH Art.17.12 , die Gemeinschaft kann nicht direkt verbieten eines der privaten Grundstücke, das der sogenannten Ferienvermietung gewidmet ist. Etwas anderes ist, dass, wenn bestimmte Bedingungen dafür festgelegt werden, die Verletzung derselben, wenn sie die normale Entwicklung der Gemeinschaft in erheblicher Weise beeinträchtigt, als störende Aktivität angesehen und verboten werden kann.
- Die Beschränkung als absolutes Verbot auszulegen, würde eine Selbstbeteiligung darstellen, die gegen die aus dem Wohnungseigentümerrecht abgeleiteten Hoheitsrechte verstoßen würde, sofern sie nicht auf außergemeinschaftlichen Regelungen beruhen. Die Eigentümerversammlung könne die Nutzung nur dann untersagen, wenn die Branchenordnung die Tätigkeit nach Art, Ort oder Zeit des Gebäudes nicht zulasse, so dass dieser Regelung faktisch nichts hinzuzufügen sei.
Für die getroffenen Vereinbarungen zwischen 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , aufgrund fehlender Bestätigung im Kongress aufgehoben, bereits die derzeit geltende Lockerung der Mehrheiten festgelegt, sodass die während dieses Zeitraums angenommenen Mehrheiten uneingeschränkt gültig sind und die Gemeinschaft verpflichten ( LPH Art.17.12 ).
Erhöhung der Gebühren
(LPH Art. 17.12)
Eine andere Lösung, die die Gemeinden annehmen können, besteht darin, die Touristenwohnungen zuzulassen, aber ihre Eigentümer zu zwingen, Sonderausgabenquoten zu zahlen, oder die Quoten für die Beteiligung an den Gemeinschaftskosten für die Wohnungen, in denen diese Aktivität durchgeführt wird, zu erhöhen. Für ihre Annahme , diese Art von Vereinbarung bedarf der Zustimmung von 3/5 der Gesamteigentümer, die wiederum 3/5 der Beteiligungsquoten vertreten.
In jedem Fall darf die Erhöhung 20 % der gezahlten Gebühr nicht übersteigen.
Diese Maßnahme gilt ab 6-3-2019 , wurde bereits von aufgenommen RDL 21/2018 der LPH Daher sind die Vereinbarungen, die diesbezüglich zwischen dem 12 und dem 19 getroffen werden, vollkommen gültig und binden die Gemeinschaft.
Mit dieser Maßnahme soll der Eigentümer, der sein Haus der touristischen Vermietung widmet, nicht sanktioniert werden, sondern die Nutzung gemeinsamer Elemente proportional zu seinem Beitrag zur Gemeinschaft gemacht werden.
Klage vor Gericht
Wenn die Gemeinschaft der Ansicht ist, dass der Eigentümer oder Bewohner der Wohnung darin oder im Rest des Grundstücks entwickelt verbotene Aktivitäten in den Statuten, die das Eigentum schädigen, kann der Präsident der Gemeinde auf eigene Initiative oder die eines Eigentümers oder Bewohners verlangen, dass derjenige, der die verbotenen Aktivitäten ausführt, diese sofort einstellt. Wenn der Eigentümer oder Bewohner weiterhin das schädliche Verhalten entwickelt, kann er vor Gericht gehen, damit die Gerichte über die Angelegenheit entscheiden können
In Bezug auf Touristenwohnungen, abgesehen von den Vereinbarungen, die die Gemeinden treffen könnten, um die Aktivität in Zukunft zu verbieten, die Frage, die sich stellt in den Gerichten über die bereits bestehenden ist, ob es eine verbotene Aktivität ist, diese Wohnungen der touristischen Vermietung zu widmen, die Regelung in den Statuten und ihre Auslegung zu analysieren.
Die Position, die die Gerichte derzeit eingenommen haben, ist dies zuzugeben Einschränkung oder Verbot von Touristenwohnungen in einer Eigentümergemeinschaft nur dann, wenn im Gründungstitel oder in der Satzung ein klares und ausdrückliches Verbot enthalten ist, das Drittkäufer betrifft, und sofern das gesetzliche Verbot im Grundbuch eingetragen ist. Mit einem solchen Verbot ergreift die Eigentümergemeinschaft eine vorbeugende Maßnahme, um lästige Aktivitäten zu vermeiden.
Die autonomen Gemeinschaften haben angesichts der Kontroverse, die mit diesen Wohnungen entstanden ist, diese Angelegenheit geregelt, um sie an die aktuelle Situation anzupassen und zu versuchen, diese Konflikte, die in den Nachbargemeinden aufgetreten sind, so weit wie möglich zu vermeiden.
Vor diesem Trend wurde interpretiert, dass es ausreicht, dass die Der Begriff Wohnung wurde im konstituierenden Titel oder in den Statuten der Nachbargemeinschaft verwendet davon auszugehen, dass die Wohnung nur zu diesem Zweck als Wohn- oder Wohnzweck genutzt werden darf und als solches dem touristischen Zweck widerspreche.
Quelle: TLACORP