Turistboliger i ejerfællesskaber – Konflikter
Konfliktløsning
Fænomenet med turistboliger i ejerfællesskaberne er et af de mest kontroversielle spørgsmål, der er opstået i denne sag.
At leje et hus til turistformål er ikkei sig selv en generende aktivitet, men i praksis giver det ofte problemer med sameksistens med naboer, for eksempel på grund af intensiv brug af fælles elementer, hvilket kan forstås som unormalt af samme og øger risikoen for skader, eller støj på bestemte tidspunkter.
løsninger at naboskabssamfund kan tilpasse sig problemet med turistboliger, er forskelligartede.
Turistudlejningen af lejligheder beliggende i et samfund, hvor de øvrige ejere har deres sædvanlige opholdssted er en irriterende og farlig aktivitet, der er brugen af de fælles elementer af et stort antal mennesker en unormal brug af samme.
Aktivitetsforbud
(LPH art.17.12)
I øjeblikket har ejerfællesskaberne mulighed for at nå aftaler der begrænser eller betinger udøvelsen af turistudlejningsaktiviteten.
Disse aftaler kræver positiv stemme på 3/5 af de samlede ejere som til gengæld repræsentere 3/5 af deltagerkvoterne , uanset om de ændrer den konstituerende titel eller vedtægterne for virksomheden. fællesskab. De aftaler, der indgås i denne forstand, kan ikke have tilbagevirkende kraft, det vil sige, at de ikke kan begrænse aktiviteten for dem, der allerede har udøvet den.
Denne lempelse af de nødvendige flertal for at begrænse turistudlejningsaktiviteten gælder fra 6-3-2019. Indtil da indebar denne form for begrænsning en ændring af vedtægterne eller den konstituerende titel, der som sådan krævede enstemmig støtte fra hele samfundet ( LPH art.17.6 ). Det betød, at hvis der i forvejen var en nabo, der øremærkede en bolig til turistovernatning eller havde til hensigt at gøre det, var det praktisk talt umuligt at nå til enighed imod det.
Efter denne normative modifikation er omfanget af udtrykket " grænse eller betingelse ” indeholdt i normen rejses, det vil sige, at hvis ejermøderne kun med et flertal på 3/5 uden begrundet grund kan forbyde ferieudlejningen eller såfremt de kan fastsætte grænser eller betingelser, som ejeren skal opfylde mhp. dedikere hjemmet til denne aktivitet, og kun hvis de ikke er opfyldt, forbyd det.
I mangel af en retspraksis om sagen lader det til, at den flertals doktrin er tilbøjelig til denne anden mulighed:
- Ejerfællesskabet kan fastsætte forskellige begrænsninger -såsom fx at beboerne ikke kan blive i beboernes fællesarealer, at husets eller portalens nøgler ikke kan efterlades uden for bygningen til afhentning af den kommende lejer, grænse antallet af brugere, der kan være i huset samtidigt osv. Det skal under alle omstændigheder være forhold, der er til gavn for ejendommen og de øvrige naboer, og som indebærer et klart misbrug af rettigheder, eller som reelt forudsætter et absolut forbud af boligens feriemål.
- Men samfundet, selvom det når det kvalificerede flertal af de LPH art.17.12 , samfundet kan ikke direkte forbyde en af de private ejendomme fra at være dedikeret til den såkaldte ferieudlejning. Noget andet er, at der er fastsat visse betingelser for det, at brud på samme, hvis det påvirker samfundets normale udvikling i væsentlig grad, kan betragtes som generende aktivitet og være forbudt.
- At fortolke begrænsningen som et absolut forbud ville udgøre en overskridelse, der ville krænke de dominerende evner, der er afledt af retten til ejeren af boligen, medmindre de var baseret på ikke-fællesskabsbestemmelser. Ejerbestyrelsen kunne kun forbyde anvendelsen, når sektorbestemmelserne ikke tillod aktiviteten i bygningens art, sted eller tidspunkt, på en sådan måde, at der i realiteten intet kunne tilføjes nævnte forskrift.
For de overenskomster, der er vedtaget mellem 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , ophævet på grund af manglende validering i Kongressen, har allerede etableret lempelsen af de nuværende flertal, så de, der er vedtaget i den periode, er fuldt gyldige og forpligter fællesskabet ( LPH art.17.12 ).
Forhøjelse af gebyrer
(LPH art.17.12)
En anden løsning, som lokalsamfundene kan vedtage, er at optage turistlejlighederne, men at tvinge deres ejere til at betale særlige udgiftskvoter, eller ved at øge kvoterne for deltagelse i fællesudgifterne for de boliger, hvor denne aktivitet udføres. For deres vedtagelse , denne type aftale kræver 3/5 af de samlede ejere, der til gengæld repræsenterer 3/5 af andelskvoterne.
Forhøjelsen kan under alle omstændigheder ikke overstige 20 % af det betalte gebyr.
Denne foranstaltning, gældende fra 6-3-2019 , var allerede inkluderet af RDL 21/2018 i LPH Derfor er de aftaler, der vil blive indgået i denne forbindelse mellem 12-19-2018 og 1-23-2019, fuldt ud gyldige og binder fællesskabet.
Med denne foranstaltning er det ikke hensigten at sanktionere den ejer, der dedikerer sit hjem til aktiviteten med turistudlejning, men at gøre brugen af fælles elementer proportional med hans bidrag til samfundet.
Retssag
Hvis fællesskabet vurderer, at ejeren eller beboeren af lejligheden udvikler sig i den eller i den øvrige del af ejendommen forbudte aktiviteter i vedtægterne, som er skadelige for ejendommen, kan fællesskabets formand på eget eller nogen af ejernes eller beboernes initiativ kræve, at den, der udfører de forbudte aktiviteter, straks indstiller dem. Hvis ejeren eller beboeren fortsætter med at udvikle den skadelige adfærd, kan de gå til retten, så domstolene kan tage stilling til sagen
I forhold til turistboliger, bortset fra de aftaler, som lokalsamfundene måtte indgå om i fremtiden at forbyde aktiviteten, spørgsmål, der opstår i domstolene vedrørende dem, der allerede eksisterer, er, hvorvidt dedikering af disse boliger til turistudlejning er en forbudt aktivitet, analysere forordningen i vedtægterne og dens fortolkning.
Den holdning, som domstolene i øjeblikket har indtaget, er at indrømme begrænsning eller forbud af turistlejligheder i et ejerfællesskab kun, når der er indeholdt et klart og udtrykkeligt forbud i den konstituerende ejendomsret eller i vedtægterne, som berører tredjepartskøbere, og forudsat at det lovbestemte forbud er tinglyst i tinglysningen. Med et sådant forbud træffer ejerfællesskabet en forebyggende foranstaltning for at undgå generende aktiviteter.
De selvstyrende samfund har i lyset af den kontrovers, der er opstået med disse boliger, reguleret denne sag for at tilpasse den til den aktuelle situation og så vidt muligt forsøge at undgå disse konflikter, der er opstået i nabosamfundene.
Forud for denne tendens blev det fortolket, at det var nok, at begrebet bolig blev brugt i den konstituerende titel eller i vedtægterne for nabofællesskabet at mene, at den eneste tilladte anvendelse af lejligheden var til dette formål, bolig eller bolig, og det som sådan var i modstrid med turistformålet.
Kilde: TLACORP