Der er talrige sager, hvor køber foreslår erhvervelse af en ny konstruktion under brugsretten og Bare/Nøgen ejerskab. Denne differentiering er vigtig, da begge forudsætninger beskattes forskelligt. På en sådan måde, at:
– Barejendommen i Nybyggeri beskattes af moms + AJD
– Brugsretten beskattes af ITP (Transfer Tax)
Kunst. 20 i momsloven fastslår udtrykkeligt, at forfatningen af brugs- og nydelsesrettigheder (Usufruct) vil være fritaget for moms. Derudover fastslår § 7.5 i overførselsafgiftsloven, at brugsretten vil være omfattet af denne afgift, når den er fritaget for at være momspligtig.
Derfor på det tidspunkt, hvor erhvervelsen af en ny byggeejendom foretages:
– Bear/Naked-ejerskabet vil blive beskattet af IVA+AJD
– Brugsretten vil blive beskattet af ITP – Overførselsafgift
Derfor, og fra det første øjeblik af købstransaktionen, vil det være nødvendigt for køberen at informere bygherren/udvikleren om sin hensigt om at erhverve ejendommen ved hjælp af den særskilte formel for brugsret-Bare ejerskab.
Og det er fordi, den samme salgskontrakt skal indeholde følgende:
– Det fastslår udtrykkeligt, at den blotte ejendom, der er udskilt fra brugsretten, erhverves.
– At netop den del af prisen, der er momspligtig + AJD eller ITP, værdiansættes.
– At de betalinger, der skal foretages på grund af brugsprisen, er anført i kontrakten som adskilt fra betalingerne af den blotte ejendom.
– Promotoren og køberen skal ved købets afslutning fremlægge den tilsvarende liste over betalinger, hvori det er begrundet, at den forholdsmæssige del af de nævnte betalinger er foretaget korrekt, både som brugsret og som løs ejendom.
Brugsretten kan være midlertidig eller livsvarig. Hvad din beregning angår, kan du besøge en god forklarende artikel ved at klikke her.
I TILFÆLDE VEDRØRENDE ERHVERVELSE AF BRUG AF EN VIRKSOMHED ELLER JURIDISK PERSON
I tilfælde, hvor ejendommen skal være bestemt til erhververens økonomiske aktivitet, er det meget almindeligt at finde erhvervelsesformler, hvor det er en virksomhed eller juridisk person, der erhverver brugsretten.
I disse tilfælde af virksomhedsovertagelse af brugsretten skal det siges, at mekanismen og driften ved forvaltningen af denne erhvervelse er nøjagtig det samme som for det tilfælde, at en fysisk person erhverver nævnte brugsret. Den eneste forskel er blot, når man beregner den pågældende juridiske persons brugsret.
Reglen for beregning er som følger:
– En juridisk persons brugsret vil være 2 % for hvert år af varighed, med en grænse på 30 år.
Brugsrettens værdi må derfor i intet tilfælde for selskabers vedkommende overstige 60 %.
Ligeledes skal det erindres, at i det omfang overdragelsen af brugsretten betragtes som en levering af tjenesteydelser, i overensstemmelse med artikel 11 3 i momsloven, det er det ikke muligt at frafalde momsfritagelsen hvis kravene hertil var opfyldt, da det kun er muligt i forhold til levering af varer, men ikke til levering af tjenesteydelser.
For mere information relateret til konceptet og beregningen af brugsret, anbefaler vi at besøge et specialiseret websted til dette formål:
https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property