Spanske regler fastslår, at for at et byggeri skal have adgang til ejendomsregistret, skal notarer kræve, at byggetilladelsen er udleveret, samt al byggedokumentation, herunder den endelige arbejdsattest mv.
Dette er, hvad kongelig lovdekret syv/2015 af 30. oktober siger (konsolideret tekst til jordloven)
Men hvordan er situationen for de bygninger, der er opført uden byggetilladelse?
I disse tilfælde fastslår den samme jordlov i sin artikel 28.4, at de konstruktioner, bygninger og installationer, med hensyn til hvilke det ikke længere er hensigtsmæssigt at vedtage foranstaltninger til at genetablere bylovgivningen, som indebærer deres nedrivning, på grund af begrænsningens udløb. tilsvarende perioder, kan have adgang til tinglysningen.
Hvad er formålet med en bygning for at få adgang til tinglysningen?
Den grundlæggende årsag hertil er, at et byggeri, der ikke er en del af tinglysningen, ikke kan indgå i nogen retshandel. Det vil sige, at du ikke kan købe, sælge, arve, pantsætte, betale skat mv.
Med, adgang til tingbogen, giver byggeriet mulighed for at være genstand for lovlig færdsel, og være en del af ejendomsretten til ejeren. Og desuden indebærer det implicit, at nævnte ejendom ikke kan rives ned, rives ned eller på anden måde ødelægges af retssystemet. Hvormed ejeren således konsoliderer ejendomsretten over nævnte byggeri, selv om den er opført uden tilladelse.
Men når en konstruktion, bygget uden en licens, går til ejendomsregistret, er den så fuldt legaliseret? Med andre ord, kan det betragtes som 100% lovligt?
Svaret er kompliceret.
Som vi har sagt før, betyder adgangen af et byggeri uden tilladelse til tinglysningen at gøre denne konstruktion juridisk synlig.
Med andre ord , når et byggeri opføres med byggetilladelse, informeres byrådet om, at der vil blive udført et byggeri , og det spanske retssystem tager hensyn til nævnte konstruktion. Det oplyses også, når dette byggeri er afsluttet gennem færdiggørelsesattesten for arkitektens arbejde, og dennes erklæring på et notarkontor gennem den tilsvarende erklæring om nybyggeri. På den måde bliver et byggeri bygget med byggetilladelse automatisk identificeret og anerkendt af retssystemet.
En konstruktion, der er opført uden en byggetilladelse er ikke en del af den lovlige trafik, fordi dens opførelse ikke er anmeldt til den offentlige forvaltning . Det kan være, at der er en registrering af nævnte byggeri med henblik på skatter, matrikel og Ibi, men dette betyder ikke, at de agenturer, der er ansvarlige for at kontrollere og føre tilsyn med arbejderne i området, af hensyn til byggeriets lovlighed, er blevet opmærksomme på denne juridiske konstruktion.
Hertil kommer, at hvis dette var tilfældet, det vil sige hvis forvaltningen var bekendt med, at der var tale om et ulovligt byggeri, skulle den automatisk handle ved at påbyde nedrivningen af det nævnte byggeri, da det blev anset for ulovligt.
Hvad der sker er, at spansk administration , på grund af det samme princip om sikkerhed i den lovlige handel med retslige og kommercielle handlinger, kan ikke holde på ubestemt tid til at handle over for de arbejder og byggerier, der er udført ulovligt.
Med de forskellige spanske regionale regler fastlægger de altid en maksimal tidsfrist for offentlige myndigheder til at opdage de værker og konstruktioner, der er bygget uden en licens, og dermed være i stand til at straffe dem gennem administrative sanktioner, bøder og endda nedrivningskendelser. Efter dette tidspunkt, uden at administrationen har opdaget, eller uden at have handlet imod byggeriet, bliver det lovliggjort og patrimonialiseret i ejerens formue.
I spansk lovgivning er dette udtryk forskelligt i forhold til de forskellige selvstyrende regioner.
Vi skal nu tale om to sager, det valencianske samfund og Andalusien.
Valencia-samfundet.
I det Valencianske Fællesskab er reglerne baseret på Lov 5/2014 af 25. juli om "Territoriumsplanlægning, byplanlægning og landskab" af det valencianske samfund (bedre kendt som ” LOTUP "), som blev ændret sidste 2019 gennem loven af 5. februar, som er i kraft siden 8. februar 2019.
Denne lov fastslår følgende udløbsperioder :
For at bestemme udløbsperioden for administrationens handlinger i disse tilfælde er det nødvendigt at skelne mellem to tilfælde:
- Ubebygget jord, rustikt, fredet . For værker, der er placeret på ikke-bebyggelig eller beskyttet jord, der er ingen udløbsperiode .
Derfor kan forvaltningen, uanset om muligheden for økonomisk sanktionering af nævnte arbejder er udløbet, til enhver tid påbyde nedrivning af værker opført uden tilladelse, da forvaltningens ret, som vi siger, ikke foreskriver.
- By- eller udviklingsjord: Med hensyn til byudviklingsareal er forældelsesfristen for de byggerier, der ved LOTUP's ikrafttræden (august 2024) ikke havde fastsat udløbsperioden i henhold til den tidligere lovgivning. 15 år. Den tidligere forældelsesfrist var 4 år.
Det er med andre ord muligt at erklære et værk uden licens, så længe det var udført før August 20, 2010 . Denne dato er meget vigtig, fordi den betyder fire år før LOTUPs ikrafttræden, som netop var den 20. august 2014.
Med hvilken, de arbejder på by- eller byggegrunde, som på datoen for denne lovs ikrafttræden var foreskrevet for at have en byggeperiode på mere end fire år (det vil sige alle byggerier færdiggjort før august 2010), kan lovliggøres ved at gå ind i ejendomsregistret . .
Imidlertid de konstruktioner på byggemodnede byjorder, der blev bygget uden tilladelse efter datoen den 20. august 2010 , såsom for eksempel 2011, 2012, 2013 osv., forældelsesfristen for nedrivningskendelser af nævnte konstruktioner det bliver 15 år .
Det samme sker med konstruktioner bygget på fælles ubebygget jord , Hvilket kan have adgang til ejendomsregistret, forudsat at de er bygget før den 20. august 2010.
Men, og meget vigtigt, er de konstruktioner på ubebygget jord, der blev færdiggjort i august 2010, underlagt uskrivelighedsordningen i lov 2014/XNUMX i LOTUP.
Og med hensyn til fredet ubebygget jord, kan kun de konstruktioner uden tilladelse, der er afsluttet inden 1. februar 2002, anmeldes.
Dette er tilfældet, fordi denne dato falder sammen med de fire år, der var omfattet af den tidligere lovgivning, og med ikrafttrædelsen af den valencianske bylov 16/2003, som trådte i kraft den 1. februar 2006, som kom til at fastslå uskrivelighed for beskyttet jord.
Andalusien
Det samme sker i Andalusien, selvom der ikke skelnes mellem by og ikke-urbaniserbar. I begge tilfælde forlænger lov om byplanlægning i Andalusien 7/2022, i sin ordlyd efter dens sidste ændring den 8. februar 2012, forældelsesfristen for administrationens ret til at kræve nedrivning af værkerne fra 4 til 6 år . bygget uden licens.
Ligesom i det Valencianske Fællesskab forstås denne periode for værker uden licens, for hvilke den periode på 4 år, der var fastsat i den tidligere lovgivning, var udløbet på datoen for lovens godkendelse. Med andre ord kan alle byggerier bygget før 8. februar 2008 lovliggøres.
For de byggerier bygget efter denne dato bliver forældelsesfristen derfor 6 år.
Catalonien
Det samme kan siges i Catalonien. Lovdekret 1/2010 af 3. august, der godkender den reviderede tekst til den catalanske byplanlægningslov, forlængede forældelsesfristen for handlingen om at genoprette den bymæssige lovlighed af bygninger fra 4 til 6 år.
Altså at kræve dens nedrivning eller nedrivning.
I Catalonien gives der dog ikke den andalusiske og valencianske fortolkning af den term, hvor den nye forlængede periode på 6 år begynder at gælde. Ifølge de catalanske kriterier ville de værker, der blev bygget før lovens godkendelse, det vil sige den 3. august 2010, have en forældelsesfrist på 4 år. Og dem, der blev bygget senere, ville udtrykket være 6.
OKAY. Det er forstået!. Så hvis jeg har et byggeri uden licens, hvor de perioder, der er fastsat i lovgivningen i mit selvstyrende område, er forløbet uden at blive sanktioneret, er mit hjem så 100 %?
Svaret er lidt kompliceret.
Som vi har anført i denne rapport, giver overtagelsen af sanktionerings-/straffebegrebet et byggeri beføjelse til at registrere det pågældende byggeri i ejendomsregistret.
Det betyder, at: ejeren kan "eje" værket uden licens. Det kan belånes, leases, sælges, arves, doneres osv., så det spanske system kan ikke dekretere dets nedrivning.
Men selvom det spanske system anerkender en sådan konstruktion som lovlig, den kan ikke give den alle de rettigheder og fordele, som en juridisk konstruktion har . Med andre ord kan det spanske system ikke assimilere ulovlige konstruktioner, der ikke respekterede loven, som ikke betalte byggeafgifter, arkitekter osv. , med lovlige værker, der gik igennem disse procedurer, blev bygget i overensstemmelse med loven og De betalte alle de tilsvarende skatter og udgifter.
Derfor er disse byggerier, der er opført uden tilladelse, men som er registreret i tingbogen, katalogiseret på en særlig måde. De kaldes "ude af drift" konstruktioner.
Denne type konstruktion er underlagt visse begrænsninger med hensyn til lovlige konstruktioner:
- De er ikke tilladt mere end reformarbejde begrænset til bevaring, sikkerhed og sundhed. Derfor må de ikke udføre rehabiliteringsarbejder.
- Udbygningsarbejder af det eksisterende byggeri er ikke tilladt.
- I tilfælde af at konstruktionen naturligt rives ned (på grund af naturlige årsager, ruin eller katastrofe, oversvømmelse osv.), kan de ikke genopbygges. De kan ikke genopbygges.
Kilde: TLACORP