Existuje řada případů, kdy kupující navrhuje pořízení nové stavby v režimu požívacího práva a holého/nahého vlastnictví. Toto rozlišení je důležité, protože oba předpoklady jsou zdaňovány odlišně. Takovým způsobem, že:

 

– Holá nemovitost v Novostavbách je zdaněna DPH + AJD

– Požívací právo je zdaněno ITP (daň z převodu)

 

Umění. 20 zákona o DPH výslovně stanoví, že ustavení práv na užívání a požívání (užívací právo) bude osvobozeno od DPH. Kromě toho článek 7.5 zákona o dani z převodu stanoví, že požívací právo bude podléhat této dani, pokud bude osvobozeno od DPH.

Proto v době, kdy pořízení nové stavební nemovitosti se provádí:

 

– Vlastnictví medvěda/nahého bude zdaněno IVA+AJD

– Požívací právo bude zdaněno ITP – Daň z převodu

 

Proto a od prvního okamžiku kupní transakce bude nutné, aby kupující informoval stavebníka/developera o svém záměru nabýt nemovitost pomocí samostatného vzorce užívací právo-holé vlastnictví.

 

A to proto, že stejná kupní smlouva musí obsahovat následující:

 

– To výslovně zakládá nabytí holého majetku odděleného od užívacího práva.

– Že se oceňuje právě ta část ceny, která podléhá DPH + AJD nebo ITP.

– Platby, které musí být provedeny z důvodu ceny požívacího práva, jsou ve smlouvě uvedeny jako oddělené od plateb za holý majetek.

– Na konci koupě musí organizátor a kupující poskytnout odpovídající seznam plateb, ve kterém je odůvodněno, že poměrná část uvedených plateb byla provedena správně, a to jak jako požívací právo, tak jako holý majetek.

 

Užívací právo může být dočasné nebo doživotní. Pokud jde o váš výpočet, můžete navštívit dobrý vysvětlující článek kliknutím zde.

 

V PŘÍPADĚ NABÍZENÍ UŽIVATELE POMOCÍ FIRMY NEBO PRÁVNICKÉ OSOBY

 

V případech, kdy bude majetek určen k ekonomické činnosti nabyvatele, je velmi běžné nalézt pořizovací vzorce, ve kterých je to společnost nebo právnická osoba, která nabývá užívací právo.

 

V těchto případech firemní akvizice požívacího práva je třeba říci, že mechanismus a fungování při řízení této akvizice je úplně stejný jako v případě, kdy fyzická osoba nabude uvedené požívací právo. Jediný rozdíl je pouze při výpočtu užívacího práva té právnické osoby.

 

Pravidlo pro výpočet je následující:

 

– Požívací právo právnické osoby bude 2 % za každý rok trvání, s omezením na 30 let.

 

Hodnota požívacího práva tedy v žádném případě nesmí u firem přesáhnout 60 %.

 

Stejně tak je třeba mít na paměti, že do té míry, že převod požívacího práva se považuje za poskytování služeb, v souladu s § 11 odst. 3 zákona o DPH není možné prominout OSVOBOZENÍ OD DPH byly-li pro to splněny požadavky, neboť je to možné pouze ve vztahu k dodání zboží, nikoli však k dodání služeb.

 

Pro více informací souvisejících s koncepcí a výpočtem užívacího práva doporučujeme navštívit specializované stránky pro tento účel:

 

https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property