Turistické domy ve společenstvích vlastníků – Konflikty
Řešení konfliktů
Fenomén turistických domů v rámci společenství vlastníků je jedním z nejkontroverznějších problémů, které v této věci vyvstaly.
Pronájem domu pro turistické účely je ne, samo o sobě, a obtěžující činnost, ale v praxi často generuje problémy soužití se sousedy např. intenzivním používáním společných prvků, které lze chápat jako nenormálnost téhož a zvyšující riziko škod, případně hluku v určitých obdobích.
Projekt řešení že sousedské komunity mohou problém bydlení turistů přijmout, jsou různé.
Turistický pronájem bytů umístěných v obci, kde mají ostatní majitelé obvyklé bydliště, je otravná a nebezpečná činnost, přičemž použití společných prvků velkým počtem lidí je abnormálním používáním téhož.
Zákaz činnosti
(LPH čl. 17.12)
V současné době mají společenství vlastníků možnost dosáhnout Dohody které omezují nebo podmiňují výkon činnosti turistického pronájmu.
Tyto dohody vyžadují příznivý hlas 3/5 z celkového počtu vlastníků kdo zase představují 3/5 účastnických kvót , a to bez ohledu na to, zda mění zakládající titul nebo stanovy společnosti či nikoli. společenství. Dohody, které jsou v tomto smyslu uzavřeny, nemohou mít zpětné účinky, to znamená, že nemohou omezit činnost těm, kteří ji již vykonávali.
Toto uvolnění většiny nutné k omezení činnosti turistických půjčoven platí od 6-3-2019. Do té doby tento typ omezení znamenal úpravu stanov nebo konstitutivního titulu, který jako takový vyžadoval jednomyslnou podporu celého společenství ( LPH čl.17.6 ). To znamenalo, že pokud již existoval soused, který si vyčleňoval domov pro turistické ubytování nebo to měl v úmyslu, bylo prakticky nemožné se proti němu dohodnout.
Po této normativní úpravě je rozsah výrazu „ limit nebo podmínka “, obsažené v normě, to znamená, že pokud schůze vlastníků mohou pouze 3/5 většinou zakázat bezdůvodně pronájem rekreačního pobytu nebo pokud jen, mohou stanovit limity nebo podmínky, které musí vlastník splnit, aby zasvětit domov této činnosti a pouze pokud nejsou splněny, zakázat ji.
Vzhledem k neexistenci judikaturního prohlášení v této věci se zdá, že většinová doktrína se přiklání k této druhé možnosti:
- Společenství vlastníků může stanovit různá omezení - např., že obyvatelé nemohou zůstávat ve společných prostorách obyvatel, že klíče od domu nebo portálu nelze ponechat mimo budovu k vyzvednutí budoucímu nájemci, omezit počet uživatelů, kteří mohou být současně v domě apod. V každém případě se musí jednat o podmínky, které jsou přínosem pro nemovitost a ostatní sousedy a které znamenají jasné zneužití práva nebo které skutečně předpokládají absolutní zákaz prázdninové destinace domova.
- Ale komunita, i když dosáhne kvalifikované většiny LPH čl.17.12 , komunita nemůže přímo zakázat jednu ze soukromých nemovitostí, aby byla věnována takzvanému rekreačnímu pronájmu. Něco jiného je, že za předpokladu, že jsou pro to stanoveny určité podmínky, lze jejich porušování, pokud významným způsobem ovlivní normální vývoj komunity, považovat za obtěžující činnost a zakázat.
- Interpretace omezení jako absolutního zákazu by představovala exces, který by porušoval dominikální schopnosti odvozené z práva vlastníka domu, pokud by nebyly založeny na mimospolečenských předpisech. Představenstvo mohlo zakázat užívání pouze tehdy, když sektorové předpisy neumožňovaly činnost v typu, místě nebo čase stavby, a to tak, že ve skutečnosti nebylo možné k uvedenému předpisu nic přidat.
Pro dohody přijaté mezi 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , zrušené z důvodu nedostatečného potvrzení v Kongresu, již stanovilo uvolnění většin v současnosti platné, takže ty přijaté během tohoto období jsou plně platné a zavazují komunitu ( LPH čl.17.12 ).
Zvýšení poplatků
(LPH čl. 17.12)
Dalším řešením, které mohou obce přijmout, je připustit turistické byty, ale donutit jejich vlastníky platit kvóty zvláštních výdajů, případně zvýšit kvóty na spoluúčast na společných výdajích za byty, ve kterých je tato činnost vykonávána. Pro jejich přijetí, tento typ dohoda vyžaduje souhlas 3/5 všech vlastníků, kteří zase představují 3/5 účastnických kvót.
V žádném případě nesmí navýšení přesáhnout 20 % zaplaceného poplatku.
Toto opatření platné od 6-3-2019 , byl již zahrnut uživatelem RDL 21/2018 v LPH , tedy dohody, které budou v tomto ohledu uzavřeny mezi 12 a 19, jsou bezezbytku platné a zavazují společenství.
Tímto opatřením není zamýšleno sankcionovat vlastníka, který věnuje svůj dům činnosti turistického půjčovny, ale učinit použití společných prvků úměrným jeho přínosu pro komunitu.
Soudní žaloba
Má-li společenství za to, že se v něm nebo ve zbytku nemovitosti vyvíjí vlastník nebo uživatel bytu zakázané činnosti ve stanovách, které poškozují majetek, může předseda společenství z vlastního podnětu nebo z podnětu některého z vlastníků nebo uživatelů uložit tomu, kdo vykonává zakázané činnosti, aby je neprodleně ukončil. Pokud vlastník nebo uživatel nadále rozvíjí škodlivé chování, může se obrátit na soud, aby soudy ve věci rozhodly
Pokud jde o turistické ubytování, kromě dohod, které mohou komunity v budoucnu zakázat, otázka, která vyvstává u soudů ohledně těch, které již existují, zda je věnování těchto domů turistickému pronájmu zakázanou činností, analyzuje úpravu ve stanovách a její výklad.
Postoj, který soudy v současnosti zaujaly, je připustit omezení nebo zákaz turistických bytů ve společenství vlastníků pouze tehdy, je-li v ustavujícím titulu nebo ve stanovách obsažen jasný a výslovný zákaz, který se dotýká nabyvatelů třetích osob a za předpokladu, že zákonný zákaz je zapsán v katastru nemovitostí. Tímto zákazem společenství vlastníků činí preventivní opatření, aby nedocházelo k obtěžujícím činnostem .
Autonomní komunity ve světle kontroverzí, které s těmito byty vznikly, tuto záležitost regulují tak, aby ji přizpůsobily aktuální situaci a snažily se v rámci možností vyhnout těmto konfliktům, které vznikly v sousedních komunitách.
Před tímto trendem se vykládalo, že stačí, aby v ustavujícím názvu nebo ve stanovách společenství sousedů byl použit termín obydlí domnívat se, že jediné povolené použití bytu bylo pro tento účel, bydlení nebo bydlení, a že jako takové je v rozporu s turistickým účelem.
Zdroj: TLACORP