Són nombrosos els casos en què el comprador proposa l'adquisició d'una obra nova en règim d'usdefruit i nua propietat. Aquesta diferenciació és important ja que ambdues hipòtesis es tributen de manera diferent. De tal manera que:
– La nua propietat de les Noves Edificis està gravada amb IVA + AJD
– L'usdefruit està gravat per ITP (Impost de Transferències)
Art. 20 de la Llei de l'IVA estableix expressament que la constitució de drets d'ús i gaudi (Usufructe) estarà exempta d'IVA. Així mateix, l'article 7.5 de la Llei de l'Impost de Transmissions estableix que el dret d'usdefruit estarà subjecte a aquest impost quan estigui exempt d'estar subjecte a l'IVA.
Per tant, en el moment en què l'adquisició d'un immoble de nova construcció es fa:
– La propietat de l'Ós/Nu serà gravada per l'IVA+AJD
– L'Usdefruit tributarà per ITP – Impost de Transmissions
Per tant, i des del primer moment de l'operació de compravenda serà necessari que el comprador comuniqui al constructor/promotor la seva intenció d'adquirir l'immoble mitjançant la fórmula separada d'usdefruit-Nua propietat.
I això és perquè, el mateix contracte de compravenda ha d'incloure el següent:
– Que estableixi expressament la nua propietat separada de l'usdefruit que s'adquireix.
– Que es valori exactament la part del preu que està subjecta a IVA + AJD o ITP.
– Que els pagaments que s'hagin d'efectuar a compte del preu de l'usdefruit constin en el contracte com a separat dels pagaments de la nua propietat.
– En finalitzar la compra, el promotor i el comprador hauran d'aportar la corresponent relació de pagaments en què es justifiqui que la part proporcional d'aquests pagaments s'ha fet correctament, tant com a usufruit com a nua propietat.
L'usdefruit pot ser temporal o per vida. Pel que fa al vostre càlcul, podeu visitar un bon article explicatiu fent clic aquí.
EN EL CAS D'ADQUISICIÓ D'USUFRUCT UTILITZAR UNA EMPRESA O PERSONA JURÍDICA
En els casos en què l'immoble va a ser destinat a l'activitat econòmica de l'adquirent, és molt habitual trobar fórmules d'adquisició en què és una societat o persona jurídica que adquireix l'usdefruit.
En aquests casos d'adquisició corporativa de l'usdefruit, cal dir que el mecanisme i funcionament a l'hora de gestionar aquesta adquisició és exactament el mateix que en el cas que una persona física adquireixi aquest usdefruit. L'única diferència és simplement a l'hora de calcular l'usdefruit d'aquesta persona jurídica.
La regla de càlcul és la següent:
– L'usdefruit d'una persona jurídica serà 2% per cada any de durada, amb un límit de 30 anys.
Per tant, en cap cas el valor de l'usdefruit en el cas de les societats pot superar el 60%.
Així mateix, cal tenir en compte que en la mesura que la cessió de l'usdefruit es considera una prestació de serveis, d'acord amb l'article 11 3 de la Llei de l'IVA, it no és possible renunciar a l'EXENCIÓ D'IVA si es compleixen els requisits perquè només és possible en relació amb els lliuraments de béns però no amb les prestacions de serveis.
Per a més informació relacionada amb el concepte i el càlcul de l'usdefruit, us recomanem visitar un lloc especialitzat a aquest efecte:
https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property