La normativa espanyola estableix que, perquè una construcció pugui accedir al Registre de la propietat, els notaris han d'exigir que s'aporti la llicència d'obres, i tota la documentació d'obra, inclosa la cèdula final d'obra, etc.
Així ho diu el Reial decret legislatiu set/2015, de 30 d'octubre (text refós de la llei del sòl)
Tanmateix, quina és la situació d'aquells edificis que s'han construït sense llicència d'obres?
En aquests casos, la mateixa llei del sòl estableix, en el seu article 28.4, que poden tenir accés al registre de la propietat aquelles construccions, edificis i instal·lacions respecte de les quals ja no procedeix adoptar mesures de restabliment de la legalitat urbanística que impliquin la seva demolició, per venciment dels terminis de prescripció corresponents.
Quina és la finalitat d'un edifici per tenir accés al registre de la propietat?
La raó fonamental d'això és que una construcció que no forma part del registre de la propietat no pot formar part de cap negoci jurídic. És a dir, no es pot comprar, vendre, heretar, hipotecar, pagar impostos, etc.
Amb l'accés al registre de la propietat, permet que l'edificació sigui objecte de tràfic legal, i formi part del dret de propietat del propietari. I, a més, implica implícitament que aquesta propietat no pot ser enderrocada, enderrocada o destruïda d'una altra manera per l'ordenament jurídic. Amb la qual cosa, el propietari consolida així el dret de propietat sobre l'esmentada construcció, encara que s'hagi construït sense llicència.
Però, un cop una construcció, construïda sense llicència, passa al registre de la propietat, està totalment legalitzada? En altres paraules, es pot considerar 100% legal?
La resposta és complicada.
Com hem dit abans, l'accés d'una construcció sense llicència al registre de la propietat suposa fer visible legalment aquesta construcció.
En altres paraules , quan es construeix una construcció amb llicència d'obres, s'informa a l'Ajuntament que es durà a terme una construcció , i l'ordenament jurídic espanyol pren coneixement d'aquesta construcció. També s'informa quan aquesta construcció està finalitzada mitjançant el certificat de finalització d'obra de l'arquitecte, i la seva declaració en un notari mitjançant la corresponent declaració d'obra nova. D'aquesta manera, una construcció construïda amb llicència d'obres queda identificada i reconeguda automàticament per l'ordenament jurídic.
Tanmateix, una construcció que s'ha construït sense llicència d'obra no forma part del trànsit legal, perquè la seva construcció no ha estat comunicada a l'administració pública . Pot ser que hi hagi registre d'aquesta construcció a efectes d'impostos, cadastre i Ibi, però això no vol dir que, a efectes de legalitat de la construcció, els organismes encarregats de controlar i supervisar les obres al territori, hagin tingut coneixement d'aquesta construcció legal.
A més, si fos així, és a dir, si l'administració tingués coneixement que hi havia una construcció il·legal, hauria d'actuar automàticament ordenant l'enderrocament d'aquesta construcció per considerar-la il·legal.
El que passa és que l' administració espanyola , pel mateix principi de seguretat en el trànsit jurídic de les accions judicials i mercantils, no pot tenir un termini indefinit per actuar contra aquelles obres i construccions que s'han dut a terme il·legalment.
Amb tot, les diferents normatives autonòmiques espanyoles sempre estableixen un termini màxim perquè les administracions públiques detectin les obres i construccions que es construeixen sense llicència, i així poder-les penalitzar mitjançant sancions administratives, multes i fins i tot ordres de demolició. Transcorregut aquest temps sense que l'administració hagi detectat, o sense haver actuat en contra de la construcció, aquesta passa a ser legalitzada i patrimonialitzada en el patrimoni del propietari.
En la legislació espanyola, aquest terme és diferent segons les diferents comunitats autònomes.
Ara parlarem de dos casos, la Comunitat Valenciana i Andalusia.
Comunitat Valenciana.
A la Comunitat Valenciana, la normativa es basa en la Llei 5/2014, de 25 de juliol, d'"Ordenació del Territori, Urbanisme i Paisatge" de la Comunitat Valenciana (més coneguda com a " LOTUP "), que va ser modificada el passat 2019, mitjançant la llei del 5 de febrer, que està en vigor des del 8 de febrer de 2019.
Aquesta llei estableix els següents terminis de caducitat :
Per determinar el termini de caducitat de les actuacions de l'administració en aquests casos, cal distingir entre dos casos:
- Terreny sense urbanitzar, rústic, protegit . Per a les obres que es troben en sòl no urbanitzable o protegit, no hi ha període de caducitat .
Per tant, amb independència de si ha caducat la possibilitat de sancionar econòmicament aquestes obres, l'administració pot ordenar en qualsevol moment l'enderroc de les obres construïdes sense llicència, ja que, com diem, el dret de l'administració no prescriu.
- Sòl urbà o urbanitzable: Pel que fa al sòl urbanitzable, el termini de prescripció per a aquelles construccions que a l'entrada en vigor de la LOTUP (agost de 2024) no haguessin prescrit el termini de caducitat segons la legislació anterior és 15 anys. El termini de prescripció anterior era de 4 anys.
En altres paraules, és possible declarar una obra sense llicència sempre que s'hagi completat abans del 20 d'agost de 2010. Aquesta data és molt important, perquè significa quatre anys abans de l'entrada en vigor de la LOTUP, que va ser precisament el 20 d'agost de 2014.
Amb la qual cosa, les obres en sòl urbà o urbanitzable que, a la data d'entrada en vigor d'aquesta llei, estiguessin prescrites per tenir un termini de construcció per haver transcorregut més de quatre anys (és a dir, totes les construccions acabades abans de l'agost de 2010), poden ser legalitzades accedint al registre de la propietat.
No obstant això, per a aquelles construccions en sòl urbà urbanitzable que es van construir sense llicència amb posterioritat a la data del 20 d'agost de 2010 , com ara, per exemple, 2011, 2012, 2013, etc., el termini de prescripció de les ordres de demolició de les esmentades construccions serà de 15 anys.
El mateix passa amb les construccions construïdes en terrenys comuns no urbanitzables , que poden tenir accés al registre de la propietat sempre que hagin estat construïdes abans del 20 d'agost de 2010.
No obstant això, i molt important, aquelles construccions en sòl no urbanitzable que van estar acabades a partir d'agost de 2010, estan subjectes al règim d'imprescriptibilitat de la Llei Cinquena/2014, de la LOTUP.
I pel que fa al sòl no urbanitzable protegit, només es podran declarar aquelles construccions sense llicència que s'hagin acabat abans de l'1 de febrer de 2002.
Això és així, perquè aquesta data coincideix amb el transcurs de quatre anys que regia en la legislació anterior i amb l'entrada en vigor de la Llei Valenciana d'Urbanisme 16/2003, que va entrar en vigor l'1 de febrer de 2006, que va arribar a establir la imprescriptibilitat. per terreny protegit.
Andalusia
El mateix passa a Andalusia, encara que no hi ha distinció entre urbà i no urbanitzable. En ambdós casos, la Llei d'Ordenació Urbana d'Andalusia 7/2022, en la seva redacció després de la seva darrera modificació el 8 de febrer de 2012, amplia de 4 a 6 anys el termini de prescripció del dret de l'administració a exigir l'enderrocament de les obres. . construït sense llicència.
Com a la Comunitat Valenciana, aquest termini s'entén d'aplicació a les obres sense llicència per a les quals, en la data d'aprovació de la llei, hagués transcorregut el termini de 4 anys establert en la legislació anterior. És a dir, totes les construccions construïdes abans del 8 de febrer de 2008 es poden legalitzar.
Per tant, per a aquelles construccions construïdes amb posterioritat a aquesta data, el termini de prescripció passa a 6 anys.
Catalunya
El mateix es pot dir a Catalunya. El Decret legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el text refós de la Llei d'urbanisme de Catalunya, va augmentar de 4 a 6 anys el termini de prescripció de l'actuació de restauració de la legalitat urbanística dels edificis.
És a dir, demanar-ne l'enderrocament o l'enderrocament.
Tanmateix, a Catalunya no es dóna la interpretació andalusa i valenciana del termini en què comença a aplicar-se el nou termini ampliat de 6 anys. Segons el criteri català, aquelles obres que es construïssin abans de l'aprovació de la llei, és a dir, el 3 d'agost de 2010, tindrien un termini de prescripció de 4 anys. I els construïts més tard, el terme seria 6.
BÉ. S'entén!. Així doncs, si tinc una construcció sense llicència en què han transcorregut els terminis establerts a la legislació de la meva comunitat autònoma sense ser sancionada, el meu habitatge és al 100%?
La resposta és una mica complicada.
Tal com indicàvem en aquest informe, el transcurs del termini per sancionar/penalitzar una construcció atorga la facultat d'inscriure aquesta construcció en el Registre de la propietat.
Això vol dir que: el propietari pot "posseir" l'obra sense llicència. Pot ser hipotecada, arrendada, venuda, heretada, donada, etc., per la qual cosa el sistema espanyol no pot decretar-ne la demolició.
Tanmateix, tot i que el sistema espanyol reconeix una construcció d'aquest tipus com a legal, no li pot atorgar tots els drets i avantatges que té una construcció legal . En altres paraules, el sistema espanyol no pot assimilar construccions il·legals que no van respectar la llei, que no van pagar impostos de construcció, arquitectes, etc., a obres legals que sí que van passar per aquests procediments, van ser construïdes d'acord amb la llei i van pagar tots els impostos i despeses corresponents.
Per aquest motiu, aquestes construccions que es van construir sense llicència, però que han estat inscrites al registre de la propietat, es cataloguen de manera especial. S'anomenen construccions “fora d'ordenació”.
Aquest tipus de construcció està subjecte a certes limitacions pel que fa a les construccions legals:
- No es permeten més que obres de reforma limitades a conservació, seguretat i salut. Per tant, no se'ls permet fer obres de rehabilitació.
- No es permeten les obres d'ampliació de la construcció existent.
- En cas que la construcció sigui enderrocada de manera natural (per causes naturals, ruïna, o desastre, inundació, etc.), no es podran reconstruir. No es poden reconstruir.
Font: TLACORP