Per al càlcul del rendiment net del capital immobiliari, tots la despeses necessàries a obtenir-lo, també segons les quantitats assignades a l'amortització, es pot deduir de la rendibilitat íntegra de l'immoble i de la resta d'actius cedits amb ell, sempre que corresponen al seu amortització efectiva.
En el cas d'arrendaments d'immobles subjectes i no exempts de l'Impost sobre el Valor Afegit (IVA ) o l'Impost General Indirecte Canari ( IGIC ), es computaran els deduïbles exclosos IVA o, si escau, IGIC.
Despeses necessàries per obtenir el lloguer : interès i altres finançaments despeses i conservació i reparar despeses [ Arts . 23.1 a) 10 Llei de l'IRPF i 13 a) Reglament]
Els següents es consideren inclosos entre els necessaris despeses a obtenir els rendiments , entre altres:
- Despeses deduïbles
- Interessos i altres despeses de finançament
Interès i altres finançament despeses d'estrangers capital invertit en l'adquisició o millora de la propietat, dret o facultat per ús o gaudi, així com, si escau , de la propietat assignada, són deduïbles.
Els interessos que , a causa de l'aplicació de la hipoteca-pis clàusules , hauria estat pagada pel contribuent i amb respecte a aquells que , abans de la final del termini per presentar l'auto- avaluació de l'IRPF per l'esmentat exercici, el acord tornar la s'arriba a la quantitat amb el financer institució o com una resultat d'un sentència judicial o laude arbitral, no es poden deduir as una despesa.
- Conservació i reparació
Despeses de conservació i reparar dels béns que produeixen ingressos són deduïble. A aquests efectes, tenen aquesta consideració :
- a) Les realitzades periòdicament amb la finalitat de mantenir l'ús normal del bé material, com ara pintar, arrebossar o reparar instal·lacions.
- b) La substitució d'elements, com instal·lacions de calefacció, ascensor, portes de seguretat o altres, per a l'ampliació o millora dels béns no són deduïbles per aquest concepte, ja que constitueixen un valor d'adquisició superior la recuperació del qual es fa mitjançant la corresponent amortització.
**Límit màxim de deducció per a les dues partides de despeses necessàries anteriors
- L'import total màxim a deduir per interessos i altres despeses de finançament i per despeses de conservació i reparació no podrà excedir, per a cada bé o dret, l'import de la totalitat dels ingressos obtinguts.
L'excés es podrà deduir en els quatre anys següents, sense superar, juntament amb les despeses per aquests mateixos conceptes corresponents a cadascun d'aquests exercicis, l'import de les rendibilitats íntegres obtingudes en cadascun d'aquests exercicis. el mateix, per a cada bé o dret.
- L'import pendent de deduir dels exercicis s'aplicarà amb prioritat als imports corresponents al propi exercici per aquests mateixos conceptes.
En el cas que en un mateix immoble hi hagi diversos contractes d'arrendament a l'any, el límit màxim de l'import a deduir per interessos i despeses de conservació i reparació s'ha de calcular tenint en compte els imports pagats en l'exercici i la totalitat dels ingressos obtinguts. en ell, per a alguns dels contractes d'arrendament, l'import deduït per interessos i despeses de manteniment i reparació podria superar els ingressos obtinguts.
- Impostos i recàrrecs no estatals
els impostos i els recàrrecs són deduïbles , així com les taxes i recàrrecs estatals , com l'IBI, les taxes de neteja, recollida d'escombraries, il·luminació, etc., sempre que:
a ) Afectació a la calculat rendiments or sobre les mercaderies or drets que els produeixen.
- b) No tenen caràcter punitiu.
- Deutes de difícil cobrament
Els deutes amb difícil cobrament són deduïbles, sempre que aquesta circumstància estigui prou justificada. S'entén prou justificat en les circumstàncies següents:
- a) Quan el deutor estigui en concurs de creditors.
b) Quan entre el moment del primer tràmit de cobrament realitzat pel contribuent i la finalització del període impositiu hagin transcorregut més de sis mesos i no hi hagi hagut renovació de crèdit.
Quan un deute es recull després de la seva deducció , Es serà calculat com ingressos l'any en què es produeix l'esmentada recollida.
- Imports destinats a l'amortització de l'immoble.
Les quantitats destinada a l'amortització of la propietat i l'altre els béns assignats amb ell es consideren despeses deduïbles, sempre que que ells llumins a la seva depreciació efectiva.
Es considera que les amortitzacions compleixen el requisit d'eficàcia quan no superin els percentatges indicats a continuació:
- Propietat:
El resultat d'aplicar el percentatge del 3% sobre el major dels següents valors.
- a) Cost d'adquisició pagat, incloses les despeses i els impostos inherent a la adquisició (notari, registre, IVA no deduïble, Impost sobre Transferències de propietat i Actes jurídics documentats , agència despeses , ) no inclosa en el còmput del valor del terreny. En les adquisicions immobiliàries per herència o donació, només la part de la despeses i impostos inherents a la adquisició que corresponent a la construcció, com bé com tots els inversions i millores realitzades.
- b) Valor cadastral, excloent el valor de la
Si es coneix el valor del terreny, es calcularà prorratejant el cost de l'adquisició satisfet entre els valors cadastrals de la terra i dels construcció de cada any reflectit en el rebut corresponent de la Tax sobre béns arrels (IB I ).
- Béns de naturalesa moble cedits conjuntament amb l'immoble
Seran reemborsables sempre que es puguin utilitzar durant un període de temps superior a un any.
S'entendrà que l'amortització anual deduïble for cadascun dels actius transferits compleix el requisit d'eficàcia, quan el seu import no superi el resultat de l'aplicació de la costos d'adquisició corresponents a els seus respectius adquisició costos , satisfent els coeficients d' amortització . que li correspon d'acord amb el quadre d'amortització simplificat aprovat per Ordre de 27 de març de 1998. Dins d'aquest quadre, entre d'altres, el següent coeficient màxim d'amortització eficient: Instal·lacions, mobiliari i accessoris: 10%.
- Drets d'ús o gaudi de la propietat
Seran bescanviables sempre que la seva adquisició hagi suposat un cost per al contribuent. En aquests casos cal distingir:
- a) Si el dret o facultat té un termini determinat, L'amortització anual deduïble serà la resultant de dividir el cost d'adquisició pagat pel nombre d'anys de durada del mateix.
- b) If el dret or el professorat eren per vida, l'amortització computable serà el resultat d'aplicar el coeficient eficient del 3 % sobre l'adquisició pagada
En ambdós casos, l'import de les amortitzacions no podrà superar l'import de les rendibilitats íntegres derivades de cada dret. Important: en el cas que l'immoble no hagi estat arrendat al llarg de l'any, les despeses d'amortització deduïbles, interessos i altres despeses de finançament, les despeses en primes d'assegurances, etc., seran les que corresponguin al nombre de dies de l'any en que l'immoble ha estat arrendat.
- Despeses no deduïbles
No seran deduïbles com a despesa, entre d'altres:
– Pagaments realitzats per accidents produïts en béns immobles que donen lloc a disminucions del valor del patrimoni del contribuent.
– L'import de les millores realitzades als immobles, sense perjudici de la recuperació del seu cost mitjançant amortització.