La normativa espanyola estableix que, perquè una construcció pugui accedir al Registre de la propietat, els notaris han d'exigir que s'aporti la llicència d'obres, i tota la documentació d'obra, inclosa la cèdula final d'obra, etc.

Així ho diu el Reial decret legislatiu set/2015, de 30 d'octubre (text refós de la llei del sòl)

Tanmateix, quina és la situació d'aquells edificis que s'han construït sense llicència d'obres?  

En aquests casos, la mateixa Llei del sòl estableix, en el seu article 28.4, que aquelles construccions, edificis i instal·lacions respecte als quals ja no procedeix adoptar mesures de restabliment de la legalitat urbanística que impliquin la seva demolició, per caducitat de la limitació. períodes corresponents, pot tenir accés al registre de la propietat.

Quina és la finalitat d'un edifici per tenir accés al registre de la propietat?  

La raó fonamental d'això és que una construcció que no forma part del registre de la propietat no pot formar part de cap negoci jurídic. És a dir, no es pot comprar, vendre, heretar, hipotecar, pagar impostos, etc.

Amb l'accés al registre de la propietat, permet que l'edificació sigui objecte de tràfic legal, i formi part del dret de propietat del propietari. I, a més, implica implícitament que aquesta propietat no pot ser enderrocada, enderrocada o destruïda d'una altra manera per l'ordenament jurídic. Amb la qual cosa, el propietari consolida així el dret de propietat sobre l'esmentada construcció, encara que s'hagi construït sense llicència.

Però, un cop una construcció, construïda sense llicència, passa al registre de la propietat, està totalment legalitzada? En altres paraules, es pot considerar 100% legal?

La resposta és complicada. 

Com hem dit abans, l'accés d'una construcció sense llicència al registre de la propietat suposa fer visible legalment aquesta construcció.

En altres paraules , quan es construeix una obra amb llicència d'obres, s'informa a l'Ajuntament que s'hi farà una obra , i l'ordenament jurídic espanyol pren constància d'aquesta interpretació. Així mateix, s'informa quan s'acaba aquesta construcció mitjançant la cèdula de finalització de l'obra de l'arquitecte, i la seva declaració en notaria mitjançant la corresponent declaració d'obra nova. D'aquesta manera, una construcció construïda amb llicència d'obres queda identificada i reconeguda automàticament per l'ordenament jurídic.

Tanmateix, una construcció que s'ha construït sense un la llicència d'obres no forma part del tràfic legal, perquè no s'ha informat de la seva construcció a l'administració pública . Pot ser que hi hagi constància de l'esmentada construcció a efectes d'impostos, cadastre i Ibi, però això no vol dir que, als efectes de la legalitat de l'edificació, els organismes encarregats de controlar i supervisar les obres al territori, han pres consciència d'aquesta construcció legal.

A més, si fos així, és a dir, si l'administració tingués coneixement que hi havia una construcció il·legal, hauria d'actuar automàticament ordenant l'enderrocament d'aquesta construcció per considerar-la il·legal.

El que passa és que el administració espanyola , pel mateix principi de seguretat en el tràfic jurídic d'accions legals i mercantils, no pot tenir un termini indefinit per actuar contra aquelles obres i construccions que s'hagin realitzat il·legalment.

Amb això, les diferents normatives autonòmiques espanyoles estableixen sempre un termini màxim perquè les administracions públiques detectin les obres i construccions que es construeixen sense llicència, i així poder sancionar-les mitjançant sancions administratives, multes, i fins i tot ordres d'enderroc. Transcorregut aquest temps sense que l'administració n'hagi detectat, o sense haver actuat en contra de la construcció, es legalitza i es patrimonialitza en el patrimoni del propietari.

En la legislació espanyola, aquest terme és diferent segons les diferents comunitats autònomes.

Ara parlarem de dos casos, la Comunitat Valenciana i Andalusia.

 

Comunitat Valenciana.

A la Comunitat Valenciana es basa la normativa Llei 5/2014, de 25 de juliol, d'Ordenació del Territori, Urbanisme i Paisatge. de la Comunitat Valenciana (més coneguda com a ” LOTUP "), que es va modificar el passat 2019, mitjançant la llei de 5 de febrer, que està en vigor des del 8 de febrer de 2019.

Aquesta llei estableix el següent terminis de caducitat :

 Per determinar el termini de caducitat de les actuacions de l'administració en aquests casos, cal distingir entre dos casos:

  • Terreny sense urbanitzar, rústic, protegit . Per a les obres que es troben en sòl no urbanitzable o protegit, no hi ha període de caducitat .

Per tant, amb independència de si ha caducat la possibilitat de sancionar econòmicament aquestes obres, l'administració pot ordenar en qualsevol moment l'enderroc de les obres construïdes sense llicència, ja que, com diem, el dret de l'administració no prescriu.

  • Sòl urbà o urbanitzable: Pel que fa al sòl urbanitzable, el termini de prescripció per a aquelles construccions que a l'entrada en vigor de la LOTUP (agost de 2024) no haguessin prescrit el termini de caducitat segons la legislació anterior és 15 anys. El termini de prescripció anterior era de 4 anys.

És a dir, és possible declarar una obra sense llicència sempre que s'hagués acabat abans Agost 20, 2010 . Aquesta data és molt important, perquè significa quatre anys abans de l'entrada en vigor de LOTUP, que va ser precisament el 20 d'agost de 2014.

Amb la qual, Es poden legalitzar les obres en sòl urbà o urbanitzable que, a la data d'entrada en vigor d'aquesta llei, estiguessin prescrites per tenir un termini d'obra per haver transcorregut més de quatre anys (és a dir, totes les construccions acabades abans de l'agost de 2010). mitjançant l'accés al registre de la propietat . .

No obstant això, aquelles construccions en sòl urbanitzable que es van construir sense llicència amb posterioritat a la data del 20 d'agost de 2010. , com, per exemple, 2011, 2012, 2013, etc., el termini de prescripció de les ordres d'enderrocament d'aquestes construccions. farà 15 anys .

El mateix passa amb les construccions construïdes sòl comuna no urbanitzable , Que poden tenir accés al Registre de la propietat sempre que hagin estat construïts abans del 20 d'agost de 2010.

No obstant això, i molt important, aquelles construccions en sòl no urbanitzable que van estar acabades a partir d'agost de 2010, estan subjectes al règim d'imprescriptibilitat de la Llei Cinquena/2014, de la LOTUP. 

I pel que fa a sòl no urbanitzat protegit, només es podran declarar aquelles construccions sense llicència que s'hagin acabat abans de l'1 de febrer de 2002.

Això és així, perquè aquesta data coincideix amb el transcurs de quatre anys que regia en la legislació anterior i amb l'entrada en vigor de la Llei Valenciana d'Urbanisme 16/2003, que va entrar en vigor l'1 de febrer de 2006, que va arribar a establir la imprescriptibilitat. per terreny protegit.

 

Andalusia

El mateix passa a Andalusia, encara que no hi ha distinció entre urbà i no urbanitzable. En ambdós casos, la Llei d'Ordenació Urbana d'Andalusia 7/2022, en la seva redacció després de la seva darrera modificació el 8 de febrer de 2012, amplia de 4 a 6 anys el termini de prescripció del dret de l'administració a exigir l'enderrocament de les obres. . construït sense llicència.

 Com a la Comunitat Valenciana, aquest termini s'entén d'aplicació a les obres sense llicència per a les quals, en la data d'aprovació de la llei, hagués transcorregut el termini de 4 anys establert en la legislació anterior. És a dir, totes les construccions construïdes abans del 8 de febrer de 2008 es poden legalitzar.

Per tant, per a aquelles construccions construïdes amb posterioritat a aquesta data, el termini de prescripció passa a 6 anys.

 

Catalunya

El mateix es pot dir a Catalunya. El Decret legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el text refós de la Llei d'urbanisme de Catalunya, va augmentar de 4 a 6 anys el termini de prescripció de l'actuació de restauració de la legalitat urbanística dels edificis.

És a dir, demanar-ne l'enderrocament o l'enderrocament.

Tanmateix, a Catalunya no es dóna la interpretació andalusa i valenciana del termini en què comença a aplicar-se el nou termini ampliat de 6 anys. Segons el criteri català, aquelles obres que es construïssin abans de l'aprovació de la llei, és a dir, el 3 d'agost de 2010, tindrien un termini de prescripció de 4 anys. I els construïts més tard, el terme seria 6.

 BÉ. S'entén!. Així doncs, si tinc una construcció sense llicència en què han transcorregut els terminis establerts a la legislació de la meva comunitat autònoma sense ser sancionada, el meu habitatge és al 100%?

La resposta és una mica complicada.

Tal com indicàvem en aquest informe, el transcurs del termini per sancionar/penalitzar una construcció atorga la facultat d'inscriure aquesta construcció en el Registre de la propietat.

Això vol dir que: el propietari pot "posseir" l'obra sense llicència. Es pot hipotecar, arrendar, vendre, heretar, donar, etc., així el sistema espanyol no pot decretar la seva demolició.

Tanmateix, tot i que el sistema espanyol reconeix aquesta construcció com a legal, no li pot donar tots els drets i avantatges que té una construcció legal . És a dir, el sistema espanyol no pot assimilar construccions il·legals que no respectaven la llei, que no pagaven impostos de construcció, arquitectes, etc., a obres legals que sí que van passar per aquests tràmits, es van construir d'acord amb la llei i van ser Van pagar tots els impostos i despeses corresponents.

Per això, aquestes construccions que es van construir sense llicència, però que s'han inscrit en el Registre de la Propietat, estan catalogades de manera especial. S'anomenen construccions "fora d'ordre".

Aquest tipus de construcció està subjecte a certes limitacions pel que fa a les construccions legals:

  • No es permeten més que obres de reforma limitades a conservació, seguretat i salut. Per tant, no se'ls permet fer obres de rehabilitació.
  • No es permeten les obres d'ampliació de la construcció existent.
  • En cas que la construcció sigui enderrocada de manera natural (per causes naturals, ruïna, o desastre, inundació, etc.), no es podran reconstruir. No es poden reconstruir.

 

 

font: TLACORP