Habitatges turístics en comunitats de propietaris – Conflictes
La resolució de conflictes
El fenomen dels habitatges turístics dins de les comunitats de propietaris és un dels temes més polèmics que s'han plantejat en aquesta matèria.
Llogar una casa amb finalitats turístiques és no, en si mateix, a activitat molesta, però a la pràctica sovint genera problemes de convivència amb els veïns, per exemple, per l'ús intensiu d'elements comuns, que es poden entendre com un anormal dels mateixos i augmentar el risc de danys, o de soroll en determinats moments.
El solucions que les comunitats de veïns poden adoptar davant la problemàtica dels habitatges turístics són diverses.
El lloguer turístic d'apartaments situats en una comunitat on els altres propietaris tenen la seva residència habitual és un activitat molesta i perillosa, sent l'ús dels elements comuns per part d'un gran nombre de persones un ús anormal dels mateixos.
Prohibició d'activitats
(LPH art.17.12)
Actualment, les comunitats de propietaris tenen la possibilitat d'arribar-hi acords que limiten o condicionin l'exercici de l'activitat de lloguer turístic.
Aquests acords requereixen la vot favorable de 3/5 del total de propietaris qui, al seu torn, representen 3/5 de les quotes de participació , amb independència que modifiquin o no el títol constitutiu o els estatuts de la societat. comunitat. Els convenis que es facin en aquest sentit no poden tenir efectes retroactius, és a dir, no poden limitar l'activitat per a qui ja l'ha estat exercint.
Aquesta relaxació de les majories necessària per limitar l'activitat de lloguer turístic s'aplica des de 6-3-2019. Fins aleshores, aquest tipus de restriccions comportava una modificació dels estatuts o del títol constitutiu que, com a tal, requeria el suport unànime de tota la comunitat ( LPH art.17.6 ). Això va fer que si ja hi havia algun veí que destinava un habitatge a allotjament turístic o tenia la intenció de fer-ho, era pràcticament impossible arribar a un acord en contra.
Després d'aquesta modificació normativa, l'abast de l'expressió " límit o condició ” continguda a la norma, és a dir, si les juntes de propietaris només poden amb una majoria de 3/5 prohibir sense causa justificada el lloguer de vacances o si només, poden establir límits o condicions que ha de complir el propietari per tal de dedicar la llar a aquesta activitat i només si no es compleixen, prohibir-la.
A falta d'un pronunciament jurisprudencial sobre la matèria, sembla que el doctrina majoritària s'inclina cap a aquesta segona opció:
- La comunitat de propietaris pot establir diverses limitacions -com, per exemple, que els ocupants no puguin romandre a les zones comunes dels ocupants, que les claus de l'habitatge o del portal no es puguin deixar fora de l'edifici per a la seva recollida al futur inquilí, límit. el nombre d'usuaris que es poden trobar a l'habitatge simultàniament, etc. En tot cas, han de ser condicions que tinguin un benefici per a l'immoble i la resta de veïns i que impliquin un clar abús de dret o que suposin realment una prohibició absoluta. del destí de vacances de la llar.
- Però la comunitat, encara que assoleixi la majoria qualificada de la LPH art.17.12 , la comunitat no pot prohibir directament una de les propietats privades de dedicar-se a l'anomenat lloguer vacacional. Una cosa diferent és que, establertes unes condicions per a això, l'incompliment del mateix, si afecta de manera significativa al normal desenvolupament de la comunitat, pot considerar-se activitat molesta i quedar prohibida.
- Interpretar la limitació com una prohibició absoluta constituiria un excés que vulneraria les facultats dominicals derivades del dret del propietari de l'habitatge llevat que es fonamentin en una normativa no comunitària. La junta de propietaris només podia prohibir l'ús quan la normativa sectorial no permetés l'activitat en el tipus, lloc o època de l'edifici, de manera que, en realitat, no s'hi podria afegir res.
Pels acords adoptats entre 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , derogada per manca de convalidació al Congrés, ja va establir la relaxació de majories actualment vigents, per la qual cosa les adoptades durant aquest període són plenament vàlides i obliguen la comunitat ( LPH art.17.12 ).
Augment de les tarifes
(LPH art.17.12)
Una altra solució que poden adoptar les comunitats és admetre els pisos turístics però obligant als seus propietaris a pagar quotes especials de despeses, o bé augmentar les quotes de participació en les despeses comunes dels habitatges en què es desenvolupa aquesta activitat. Per a la seva adopció, aquest tipus de acord requereix el vot favorable de 3/5 del total de propietaris que, al seu torn, representen 3/5 de les quotes de participació.
En qualsevol cas, l'increment no pot superar el 20% de la quota que s'hagi abonat.
Aquesta mesura, aplicable des de 6-3-2019 , ja estava inclòs per RDL 21/2018 al LPH , per tant, els acords que es prendran al respecte entre el 12-19-2018 i el 1-23-2019, són perfectament vàlids i vinculen la comunitat.
Amb aquesta mesura no es pretén sancionar el propietari que dediqui el seu habitatge a l'activitat de lloguer turístic, sinó que l'ús d'elements comuns sigui proporcional a la seva aportació a la comunitat.
Acció judicial
Si la comunitat considera que el propietari o ocupant del pis hi desenvolupa o en la resta de l'immoble activitats prohibides En els estatuts, que siguin perjudicials per als béns, el president de la comunitat, per iniciativa pròpia o de qualsevol dels propietaris o ocupants, pot exigir a qui realitzi les activitats prohibides que les cessi immediatament. Si el propietari o l'ocupant continua desenvolupant la conducta lesiva, poden acudir als jutjats perquè els jutjats decideixin sobre l'assumpte.
En relació als habitatges turístics, a banda dels acords que les comunitats puguin prendre per, en un futur, prohibir l'activitat, la pregunta que sorgeix als jutjats pel que fa als que ja existeixen, és si dedicar aquests habitatges al lloguer turístic és una activitat prohibida, analitzant la regulació en els estatuts i la seva interpretació.
La posició que han pres els tribunals actualment és admetre el restricció o prohibició de pisos turístics en comunitat de propietaris només quan consti una prohibició clara i expressa en el títol constitutiu o en els estatuts, que afecti a tercers compradors i sempre que la prohibició legal consti inscrita en el Registre de la Propietat. Amb aquesta prohibició, la comunitat de propietaris està prenent una mesura preventiva per evitar activitats molestes.
Les comunitats autònomes, davant la polèmica sorgida amb aquests habitatges, han anat regulant aquesta matèria per adaptar-la a la situació actual i intentar evitar, en la mesura del possible, aquests conflictes sorgits a les comunitats veïnes.
Abans d'aquesta tendència, s'interpretava que n'hi havia prou que el El terme habitatge s'utilitzava en el títol constitutiu o en els estatuts de la comunitat de veïns considerar que l'únic ús permès del pis era per a aquesta finalitat, residència o habitatge i que, com a tal, contradiuen el de la finalitat turística.
Font: TLACORP