DEVOLUCIONS DEL CAPITAL IMMOBILIARI
1 . El que es considera "ingressos del capital immobiliari" ?
Les rendes del capital immobiliari es consideren derivades de l'arrendament de finques rústiques i urbanes, així com les rendes derivades de la constitució o transmissió de drets o facultats d'ús o gaudi de finques rústiques o urbanes.
L'import rebut de l'adquirent, cessionari, arrendatari o subarrendatari, inclòs en el corresponent a tots aquells béns cedits amb l'immoble i sense IVA o, si escau, IGIC.
2 . Com es determina el rendiment net del capital immobiliari?
La rendibilitat neta serà el resultat de restar les despeses deduïbles fiscalment de la rendibilitat total del capital immobiliari.
El règim per determinar i quantificar els ingressos que finalment s'inclouen en la base imposable és el següent:
Rendiment del capital immobiliari.
Rendibilitat total (-) Despeses deduïbles (=) Rendiment net (-) Reduccions (=) Rendiment net reduït del capital immobiliari.
3 . Quines despeses són deduïbles?
El despeses que puguin restar de la totalitat dels ingressos determinar el els ingressos nets són els necessaris a obtenir els, inclosa l'amortització of la immobiliària. Qualsevol despesa que es pugui acreditar com a necessària per obtenir ingressos s'ha de considerar deduïble dels ingressos obtinguts.
Al contrari, no són deduïbles en qualsevol cas:
- Pagaments realitzats a causa de reclamacions (per exemple un incendi) que donen lloc a disminucions del valor dels béns del contribuent. En aquests casos, és aplicable el tractament de les plusvàlues i minusvàlues.
- Els que ho són no directament relacionat amb ingressos (per exemple, els de lloguer a casa per part del propietari per estar més a prop de la seva feina).
- Els rendiments nets poden ser negatius, però la deduïbilitat dels interessos i altres despeses de finançament és limitada.
específica:
- No hi ha un límit màxim deduïble per a totes les despeses.
- Sí, hi ha un límit a la deduïbilitat dels interessos dels capitals estrangers invertits en l'adquisició o millora de l'immoble o del dret real i altres despeses de finançament i, a més, també es limita la deduïbilitat de les despeses de reparació i conservació. L'excés no deduït es podrà deduir en els 4 anys següents.
La deducció dels interessos i altres despeses de finançament, així com les despeses de reparació i conservació, es limita, com a màxim, a l'import de la totalitat dels ingressos obtinguts per la transmissió de cada immoble o dret (import de l'arrendament).
És a dir, no s'afegeix l'import total dels ingressos íntegres que podria tenir el contribuent i després es determina el límit sobre aquest import total, sinó que, al contrari, s'ha de quantificar el límit per a cada bé o dret generador d'ingressos.
Això vol dir que els ingressos nets no poden ser negatius per la deducció d'interessos i despeses de reparació o conservació exclusivament, però pot ser negatiu per la deducció d'altres despeses, estiguin o no vinculades a interessos.
4. Quines reduccions són aplicables als rendiments nets?
Es pot distingir entre una reducció general i unes reduccions especials.
a) Reducció global
Rendiments nets amb un període de generació superior a dos anys, també as irregular uns, vol be reduït by 30%, quan, in ambdós casos, ells són cobrat en un únic període impositiu (per exemple, drets de transmissió o compensació rebuda de l'arrendatari per danys o danys a la propietat).
L'import dels ingressos nets al qual la reducció s'aplicarà no podrà superar els 300,000 euros anuals.
b) Reducció especial
En els casos d'arrendament de béns immobles destinats for habitatges, el rendiment net positiu voluntat ser reduït per 60 %. Aquesta reducció només s'aplicarà a les rendes declarades pel contribuent.
Rendiment dels immobles arrendats, les quantitats destinades a l'amortització de l'immoble béns i la resta de béns transferits amb ell es consideren un deduïble despesa, sempre que responguin a la seva depreciació efectiva. No obstant això, es considera que l'amortització compleix el requisit d'eficàcia (la despesa es considera “bona”) quan, en cada exercici, no supera el resultat d'aplicar el 3% a la base d'amortització. Quin és el valor més gran dels dos següents: el cost d'adquisició o el valor cadastral.
5. Retencions en real rendiments del capital immobiliari
En general, 20% en 2015 i 19.5% a partir del 12 de juliol, 2015.
No s'aplica la retenció :
- Quan es tracta de lloguer d'habitatges per empreses per als seus empleats.
- Els lloguers pagats pel llogater o al mateix arrendador no superen els 9,00 € anuals.
Quan l'arrendador estigui obligat a tributar en algun dels epígrafs del grup 8 61 de l'IAE i no hi hagi quota zero, o per a qualsevol altre epígraf que autoritzi l'activitat d'arrendament o subescombra de béns immobles urbans, i s'aplica la regles per determinar la quota establerta en els epígrafs de l'esmentat grup 861 al valor cadastral dels immobles destinats a arrendament o subarrendament, hi ha no hi ha cap taxa zero (valor cadastral dels immobles superior a 601,012.10 euros).