Туристически домове в общности на собственици – Конфликти
Разрешаване на конфликти
Феноменът на туристическите домове в рамките на общностите на собствениците е един от най-противоречивите въпроси, възникнали по този въпрос.
Отдаване под наем на къща за туристически цели е не, само по себе си, a досадна дейност, но на практика често генерира проблеми при съвместното съществуване със съседите, например поради интензивното използване на общи елементи, което може да се разбира като ненормално на същото и да увеличи риска от повреда или шум в определени моменти.
- решения които кварталните общности могат да възприемат проблема с туристическите жилища, са разнообразни.
Туристическото отдаване под наем на апартаменти, разположени в общност, където другите собственици имат обичайното си местопребиваване, е ан досадна и опасна дейност, като използването на общите елементи от голям брой хора е необичайно използване на същите.
Забрана за дейност
(ЗЛЗ чл.17.12)
В момента общностите на собствениците имат възможност да достигнат споразумения които ограничават или обуславят упражняването на туристическа дейност под наем.
Тези споразумения изискват положителен вот на 3/5 от всички собственици който от своя страна представляват 3/5 от квотите за участие , независимо дали променят или не учредителното наименование или устава на дружеството. общност. Споразуменията, които се правят в този смисъл, не могат да имат обратно действие, тоест не могат да ограничават дейността за тези, които вече са я упражнявали.
Това облекчаване на мнозинствата, необходимо за ограничаване на туристическата дейност под наем, се прилага от 6-3-2019. Дотогава този вид ограничение включваше промяна на устава или учредителното заглавие, което като такова изискваше единодушната подкрепа на цялата общност ( ЗЛЗ чл.17.6 ). Това означаваше, че ако вече има съсед, който обособява жилище за туристическо настаняване или има намерение да го направи, на практика е невъзможно да се постигне споразумение срещу него.
След тази нормативна модификация обхватът на израза ” ограничение или условие ”, съдържаща се в нормата, се повдига, т.е. ако събранията на собствениците могат само с мнозинство от 3/5 да забранят без основателна причина ваканционното наемане или ако само те могат да установят ограничения или условия, които собственикът трябва да изпълни, за да посветете дома на тази дейност и само ако не са изпълнени, забранете я.
При липсата на съдебно произнасяне по въпроса, изглежда, че доктрина на мнозинството е склонен към този втори вариант:
- Общността на собствениците може да установи различни ограничения - като например, че обитателите не могат да остават в общите части на обитателите, че ключовете от къщата или портала не могат да бъдат оставени извън сградата за събиране от бъдещия наемател, ограничение броя на потребителите, които могат да бъдат в къщата едновременно и т.н. Във всеки случай те трябва да са условия, които са в полза на имота и останалите съседи и които предполагат явна злоупотреба с права или които наистина предполагат абсолютна забрана от ваканционната дестинация на дома.
- Но общността, дори и да достигне квалифицираното мнозинство от ЗЛЗ чл.17.12 , общността не може директно да забрани един от частните имоти, предназначени за така нареченото ваканционно отдаване под наем. Нещо различно е, че при определени условия за това, нарушаването на същите, ако засяга съществено нормалното развитие на общността, може да се счита за досадна дейност и да бъде забранено.
- Тълкуването на ограничението като абсолютна забрана би представлявало прекомерност, която би нарушила доминантните правомощия, произтичащи от правото на собственика на жилището, освен ако не се основават на извънобщностни разпоредби. Съветът на собствениците може да забрани използването само когато секторните разпоредби не позволяват дейността по вида, мястото или времето на сградата, по такъв начин, че в действителност нищо не може да се добави към споменатата наредба.
За споразуменията, приети между 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , отменен поради липса на утвърждаване в Конгреса, вече установи облекчаване на мнозинствата, които са в сила в момента, така че приетите през този период са напълно валидни и задължават общността ( ЗЛЗ чл.17.12 ).
Увеличение на таксите
(ЗЛЗ чл.17.12)
Друго решение, което общностите могат да приемат, е да допуснат туристическите апартаменти, но принуждавайки собствениците им да плащат специални квоти за разходи или чрез увеличаване на квотите за участие в общите разходи за жилищата, в които се извършва тази дейност. За осиновяването им този вид съгласие изисква положителния вот на 3/5 от всички собственици, които от своя страна представляват 3/5 от квотите за участие.
При всички случаи увеличението не може да надвишава 20% от платената такса.
Тази мярка, приложима от 6-3-2019 , вече беше включено от RDL 21/2018 в ЗНЗ , следователно, споразуменията, които ще бъдат взети в това отношение между 12-19-2018 и 1-23-2019, са напълно валидни и обвързват общността.
С тази мярка няма за цел да санкционира собственика, който посвещава жилището си на дейността по отдаване под наем на туристи, а да направи използването на общи елементи пропорционално на неговия принос към общността.
Съдебно дело
Ако общността счита, че собственикът или обитателят на апартамента се развива в него или в останалата част от имота забранени дейности в уставите, които са вредни за собствеността, президентът на общността, по своя собствена инициатива или по тази на някой от собствениците или обитателите, може да изиска от всеки, който извършва забранените дейности, незабавно да ги прекрати. Ако собственикът или обитателят продължи да развива вредното поведение, те могат да се обърнат към съда, така че съдилищата да могат да вземат решение по въпроса
Във връзка с туристическите жилища, освен споразуменията, които общностите могат да предприемат, за да забранят в бъдеще дейността, въпрос, който възниква в съдилищата по отношение на тези, които вече съществуват, е дали отдаването на тези жилища под наем за туристи е забранена дейност, анализирайки уредбата в устава и неговото тълкуване.
Позицията, която съдилищата са заели в момента, е да признаят ограничение или забрана на туристически апартаменти в общност от собственици само когато ясна и изрична забрана се съдържа в учредителното заглавие или в устава, което засяга купувачите трети страни и при условие че законовата забрана е регистрирана в имотния регистър. С такава забрана общността на собствениците предприема превантивна мярка, за да избегне досадни дейности.
Автономните общности, в светлината на противоречията, възникнали с тези жилища, регулират този въпрос, за да го адаптират към настоящата ситуация и се опитват да избегнат, доколкото е възможно, тези конфликти, възникнали в съседните общности.
Преди тази тенденция се тълкуваше, че е достатъчно терминът жилище се използва в учредителното заглавие или в устава на общността на съседите да счита, че единственото разрешено използване на апартамента е било за тази цел, пребиваване или жилище, и като такова противоречи на туристическата цел.
Източник: TLACORP