За изчислението от нетната възвръщаемост на капитала от недвижими имоти, all - необходими разходи да се вземете го също като отпуснатите суми да се амортизация може да бъде приспадната от пълната възвращаемост на имота и от другите активи, прехвърлени с него, при условие че отговарят си да си ефективна амортизация.
В случай на лизинг на имущество, подлежащ на и неосвободен от данък върху добавената стойност ( ДДС ) или общия непряк канарски данък ( IGIC), приспаданията ще бъдат изчислени без ДДС или, където е подходящо, IGIC.
Необходими разходи за да се получи наемът : интерес и друго финансиране разходи намлява опазване и ремонт разходи [ Изкуство . 23.1 a) 10 Закон за IRPF и 13 a) Регламент]
Следните се считат за включени сред необходимите разходи за получи добивите , между други:
- Приспадами разходи
- Лихви и други финансови разходи
Интерес и други финансиране разходи на чужди капитал инвестира в придобиването или подобряването на собствеността, правото или възможността за употреба или удоволствие, както и когато е подходящо , от предоставения имот, подлежат на приспадане.
Лихвите, които , поради прилагането на ипотечния под клаузи , биха били платени от данъкоплатеца и с отношение да се тези, които , преди край на срока за подаване на самост. Оценяване на данъка върху доходите на физическите лица чрез посоченото упражнение, на съгласие да върна - сумата е достигната с финансовата институция или като резултат на съдебно решение или арбитражно решение, те не могат да бъдат приспаднати as разход.
- Консервация и ремонт
Разходи за съхраняване намлява ремонт от собственост, която носи доходи самоучастие . За тези цели те имат това съображение :
- а) Тези, извършвани редовно с цел поддържане на нормалното използване на материални блага, като боядисване, мазилка или ремонт на съоръжения.
- б) Подмяната на елементи, като отоплителни инсталации, асансьор, блиндирани врати или други, за разширяване или подобряване на активите не се приспадат за тази концепция, тъй като те представляват по-висока стойност на придобиване, чието възстановяване се извършва чрез съответната амортизация.
**Максимален лимит на приспадане за двете предишни необходими разходни позиции
- Максималната обща сума, която трябва да бъде приспадната за лихви и други разходи за финансиране и за разходи за консервация и ремонт, не може да надвишава, за всеки актив или право, сумата на пълния получен доход.
Излишъкът може да бъде приспаднат през следващите четири години, без да надвишава, заедно с разходите за същите тези концепции, съответстващи на всяка от тези години, сумата на пълната възвръщаемост, получена през всяка от тези години. същото, за всяко добро или право.
- Предстоящото приспадане от упражненията ще бъде приложено с приоритет към сумите, съответстващи на самото упражнение за същите тези концепции.
В случай, че има няколко договора за наем през годината за един и същи имот, максималният лимит на сумата, която трябва да бъде приспадната за лихва и разходи за консервация и ремонт, трябва да се изчисли, като се вземат предвид платените през годината суми и пълният получен доход в него за някои от договорите за лизинг удържаната сума за лихви и разходи за поддръжка и ремонт може да надвишава получените приходи.
- Данъци и недържавни такси
данъците и допълнителните такси се приспадат , както и държавни такси и такси , като IBI, такси за почистване, събиране на боклук, осветление и др., при условие че:
a ) Влияят върху изчислява добиви or върху стоките or права, които ги произвеждат.
- б) Нямат наказателен характер.
- Трудно събираеми дългове
Задължения с трудна събираемост подлежат на приспадане, при условие че това обстоятелство е достатъчно обосновано. Приема се за достатъчно обосновано при следните обстоятелства:
- а) Когато длъжникът е в несъстоятелност.
б) Когато между момента на първата процедура по събиране, извършена от данъкоплатеца, и края на данъчния период са изминали повече от шест месеца и не е имало подновяване на кредит.
Кога дълг се събира след нейното удържане , То ще бъде изчислен като доход в годината, в която става въпросното събиране.
- Суми, разпределени за амортизация на имота.
Сумите предназначени за амортизацията of - собственост и От друга активите, присвоени с него, се считат за приспадащи се разходи, предоставени че те съответства да се ефективната им амортизация.
Счита се, че амортизациите отговарят на изискване за ефективност, когато те не надвишават процентите, посочени по-долу:
- Имот:
Резултатът от прилагането на процента от 3% върху по-голямото от следните стойности.
- a) Платени разходи за придобиване, включително разходи и данъци присъщи на придобиване (нотариус, регистър, неприспадаем ДДС, Дан за прехвърляне на собственост и Документирани правни актове , агенция разходи , ) не са включени в изчисляването на стойността на земята. При придобиване на недвижими имоти по наследство или дарение, само частта от разходи намлява присъщи данъци да се - придобиване, че съответстваща на конструкцията, като добре като всички направени инвестиции и подобрения.
- b) Кадастрална стойност, с изключение на стойността на
Ако стойността на земята е известна, тя ще бъде изчислена чрез пропорционално разпределяне на цената на придобиването, удовлетворена между кадастралните стойности на - земя намлява от строителство на всяка година, отразени в съответната разписка на Данък относно недвижими имоти ( IB I ).
- Активи от движим характер, предоставени съвместно с имуществото
Те ще бъдат възстановими при условие, че могат да се използват за период от време, по-дълъг от една година.
Ще се разбере, че подлежащата на приспадане годишна амортизация за всеки от прехвърлените активи отговаря на изискването за ефективност, когато размерът му не надвишава резултата от прилагането на съответните разходи за придобиване да се съответните им придобиване разходи , удовлетворяващи амортизационните коефициенти . което съответства на него в съответствие с опростената амортизационна таблица, одобрена със заповед от 27 март 1998 г. В рамките на тази таблица, наред с други, следният максимален ефективен коефициент на амортизация: Инсталации, мебели и принадлежности: 10%.
- Права на използване или ползване на имота
Те ще могат да бъдат изкупени, при условие че придобиването им е довело до разходи за данъкоплатеца. В тези случаи е необходимо да се разграничат:
- а) Ако правото или факултетът има определен срок, подлежащата на приспадане годишна амортизация ще бъде тази, получена от разделянето на платената цена на придобиване на броя на годините на продължителност на същото.
- b) If десния or факултет бяха за живот , изчислимата амортизация ще бъде резултат от прилагането на ефективния коефициент от 3 % върху платеното придобиване
И в двата случая сумата на изплащанията не може да надвишава сумата на пълната възвръщаемост, получена от всяко право. Важно: в случай, че имотът не е бил отдаван през цялата година, приспадащите се амортизации, лихви и други финансови разходи, разходите по застраховки и др., ще бъдат тези, които съответстват на броя на дните в годината в който имотът е отдаден под наем.
- Не подлежащи на приспадане разходи
Те няма да се приспадат като разход, наред с другото:
– Плащания, извършени поради злополуки, настъпили в недвижими имоти, които водят до намаляване на стойността на активите на данъкоплатеца.
– Сумата на направените подобрения на недвижими имоти, без да се засяга възстановяването на стойността им чрез амортизация.