Правілы Іспаніі прадугледжваюць, што для таго, каб будаўніцтва мела доступ да рэестра маёмасці, натарыусы павінны патрабаваць прадастаўлення ліцэнзіі на будаўніцтва і ўсёй будаўнічай дакументацыі, уключаючы канчатковы акт работ і г.д.
Пра гэта гаворыцца ў Каралеўскім заканадаўчым дэкрэце 2015/30 ад XNUMX кастрычніка (зводны тэкст зямельнага закона)
Аднак якая сітуацыя з тымі будынкамі, якія пабудаваны без дазволу на будаўніцтва?
У гэтых выпадках той жа зямельны закон у сваім артыкуле 28.4 устанаўлівае, што пабудовы, будынкі і збудаванні, у дачыненні да якіх больш не падлягае прыняцце мер па аднаўленні горадабудаўнічай законнасці, якія прадугледжваюць іх знос, з-за заканчэння тэрміну даўнасці адпаведныя перыяды, можа мець доступ да рэестра маёмасці.
Якая мэта будынка, каб мець доступ да рэестра маёмасці?
Асноўная прычына гэтага заключаецца ў тым, што збудаванне, якое не ўваходзіць у рэестр уласнасці, не можа быць часткай якой-небудзь юрыдычнай здзелкі. Гэта значыць нельга купляць, прадаваць, перадаваць у спадчыну, закладваць, плаціць падаткі і г.д.
Доступ да рэестра маёмасці дазваляе пабудове быць аб'ектам прававога абароту і быць часткай права ўласнасці ўласніка. І больш за тое, гэта ўскосна азначае, што названая маёмасць не можа быць знесена, знесена або іншым чынам знішчана прававой сістэмай. Пры гэтым уласнік такім чынам замацоўвае права ўласнасці на пабудову, нават калі яна пабудавана без ліцэнзіі.
Але калі збудаванне, пабудаванае без ліцэнзіі, трапляе ў рэестр уласнасці, ці цалкам яно ўзаконена? Іншымі словамі, ці можна лічыць гэта на 100% законным?
Адказ складаны.
Як мы ўжо казалі раней, доступ будоўлі без ліцэнзіі да рэестра маёмасці азначае зрабіць гэтае будаўніцтва юрыдычна бачным.
Іншымі словамі , калі будынак будуецца з ліцэнзіяй на будаўніцтва, гарадскі савет паведамляецца аб тым, што будаўніцтва будзе праводзіцца , і іспанская прававая сістэма звяртае ўвагу на згаданую канструкцыю. Таксама паведамляецца, калі дадзенае будаўніцтва завершана, праз пасведчанне аб выкананні работ архітэктара і яго дэклараванне ў натарыяльнай канторы праз адпаведную дэкларацыю новага будаўніцтва. Такім чынам збудаванне, пабудаванае з ліцэнзіяй на будаўніцтва, аўтаматычна ідэнтыфікуецца і прызнаецца прававой сістэмай.
Аднак збудаванне, пабудаванае без а ліцэнзія на будаўніцтва не з'яўляецца часткай законнага абароту, таму што аб яго будаўніцтве не паведамлялася дзяржаўнай адміністрацыі . Можа здарыцца, што існуе ўлік названага будаўніцтва для мэт падаткаў, кадастру і Ibi, але гэта не азначае, што для мэт законнасці будаўніцтва органы, якія адказваюць за кантроль і нагляд за работамі на тэрыторыі, стала вядома аб гэтай прававой канструкцыі.
Акрамя таго, калі б гэта было так, то бок калі б адміністрацыя ведала аб незаконным будаўніцтве, яна аўтаматычна павінна была б прыняць меры, выдаўшы пастанову аб зносе згаданага будынка, паколькі ён быў прызнаны незаконным.
Адбываецца тое, што Іспанская адміністрацыя , дзякуючы таму ж прынцыпу бяспекі ў прававым абароце юрыдычных і камерцыйных дзеянняў, не можа на нявызначаны тэрмін дзейнічаць супраць тых работ і пабудоў, якія былі выкананы незаконна.
Пры гэтым розныя іспанскія рэгіянальныя правілы заўсёды ўстанаўліваюць максімальны тэрмін для дзяржаўных адміністрацый для выяўлення работ і збудаванняў, якія пабудаваны без ліцэнзіі, і, такім чынам, могуць пакараць іх адміністрацыйнымі санкцыямі, штрафамі і нават загадамі аб зносе. Па заканчэнні гэтага часу, калі адміністрацыя не выявіла або не супрацьдзейнічала будаўніцтву, яно становіцца легалізаваным і пераходзіць у спадчыну ва ўласнасць уласніка.
У іспанскім заканадаўстве гэты тэрмін адрозніваецца ў залежнасці ад розных аўтаномных супольнасцей.
Зараз мы пагаворым аб двух выпадках: Валенсійскай супольнасці і Андалусіі.
Суполка Валенсіі.
У Валенсійскай супольнасці правілы заснаваны на Закон № 5/2014 ад 25 ліпеня «Аб планаванні тэрыторый, горадабудаўніцтве і ландшафце» Валенсійскай супольнасці (больш вядомай як « ЛОТУП “), які быў зменены ў мінулым 2019 годзе законам ад 5 лютага, які дзейнічае з 8 лютага 2019 года.
Гэты закон устанаўлівае наступнае тэрміны прыдатнасці :
Каб вызначыць тэрмін заканчэння дзеянняў адміністрацыі ў гэтых выпадках, неабходна адрозніваць два выпадкі:
- Незабудаваная зямля, вясковая, абароненая . Для работ, якія знаходзяцца на незабудоўваемай або ахоўнай зямлі, тэрміну прыдатнасці няма .
Такім чынам, незалежна ад таго, ці скончылася магчымасць фінансавага санкцыянавання названых работ, адміністрацыя можа ў любы час загадаць знесці збудаванні, пабудаваныя без ліцэнзіі, бо, як мы кажам, права адміністрацыі не прадпісвае.
- Гарадская зямля або зямля пад забудову: У дачыненні да зямель гарадской забудовы тэрмін даўнасці для тых пабудоў, для якіх на момант уступлення ў сілу LOTUP (жнівень 2024 г.) не быў прадугледжаны тэрмін заканчэння ў адпаведнасці з ранейшым заканадаўствам, складае 15 гадоў. Ранейшы тэрмін даўнасці складаў 4 гады.
Іншымі словамі, можна заявіць аб працы без ліцэнзіі, калі яна была выканана раней Жнівень 20, 2010 . Гэтая дата вельмі важная, бо азначае чатыры гады да ўступлення ў сілу LOTUP, а менавіта 20 жніўня 2014 года.
З якой, могуць быць легалізаваныя працы на гарадзкіх зямельных участках або зямельных участках пад забудову, для якіх на момант уступленьня ў сілу гэтага закону было прадугледжана, што тэрмін будаўніцтва мінуў больш за чатыры гады (гэта значыць усе будоўлі, завершаныя да жніўня 2010 году). шляхам доступу да рэестра маёмасці . .
Тым не менш, тыя пабудовы на тэрыторыі гарадскога будаўніцтва, якія былі пабудаваны без ліцэнзіі пасля 20 жніўня 2010 г. , такіх як, напрыклад, 2011, 2012, 2013 і г.д., тэрмін іскавай даўнасці пастаноў аб зносе названых збудаванняў гэта будзе 15 гадоў .
Тое ж самае адбываецца з надбудаванымі канструкцыямі агульныя незабудаваныя землі , Які могуць мець доступ да рэестра маёмасці пры ўмове, што яны былі пабудаваны да 20 жніўня 2010 г.
Аднак, што вельмі важна, тыя будоўлі на незабудаваных зямельных участках, якія былі завершаны па стане на жнівень 2010 г., падпадаюць пад дзеянне рэжыму даўнасці Закона 2014/XNUMX LOTUP.
І ў дачыненні да ахоўнай незабудаванай зямель могуць прызнавацца толькі тыя будоўлі без ліцэнзіі, якія былі завершаны да 1 лютага 2002 года.
Гэта так, таму што гэтая дата супадае з праходжаннем чатырох гадоў, якія дзейнічалі ў папярэднім заканадаўстве, і з уступленнем у сілу Гарадскога закона Валенсіі 16/2003, які ўступіў у сілу 1 лютага 2006 г., які ўсталяваў тэрмін даўнасці за ахоўныя землі.
Андалусіі
Тое ж самае адбываецца ў Андалусіі, хаця тут няма адрозненняў паміж гарадскімі і негарадскімі. У абодвух выпадках Закон аб гарадскім планаванні Андалусіі 7/2022 у рэдакцыі пасля апошніх змяненняў ад 8 лютага 2012 г. павялічвае тэрмін іскавай даўніны права адміністрацыі патрабаваць зносу збудаванняў з 4 да 6 гадоў. . пабудаваны без ліцэнзіі.
Як і ў Валенсійскай супольнасці, гэты перыяд прымяняецца да работ без ліцэнзіі, для якіх на дату зацвярджэння закона мінуў 4-гадовы перыяд, устаноўлены ў папярэднім заканадаўстве. Іншымі словамі, узаконіць можна ўсе пабудовы, пабудаваныя да 8 лютага 2008 года.
Такім чынам, для пабудоў, пабудаваных пасля гэтай даты, тэрмін даўнасці складае 6 гадоў.
Каталонія
Тое самае можна сказаць і ў Каталоніі. Заканадаўчы дэкрэт 1/2010 ад 3 жніўня, які зацвярджае перагледжаны тэкст Закона аб гарадскім планаванні Каталоніі, павялічыў тэрмін іскавай даўнасці дзеянняў па аднаўленні гарадской законнасці будынкаў з 4 да 6 гадоў.
Гэта значыць патрабаваць яго зносу або зносу.
Аднак у Каталоніі не даецца андалузскае і валенсійскае тлумачэнне тэрміну, у якім пачынае прымяняцца новы пашыраны тэрмін у 6 гадоў. Паводле каталёнскіх крытэрыяў, тыя аб’екты, якія былі пабудаваныя да зацьвярджэньня закону, то бок 3 жніўня 2010 году, будуць мець тэрмін даўнасьці 4 гады. А тыя, што пабудавалі пазней, тэрмін быў бы 6.
ДОБРА. Зразумела!. Такім чынам, калі я вяду будаўніцтва без ліцэнзіі, у якой перыяды, устаноўленыя ў заканадаўстве маёй аўтаномнай супольнасці, прайшлі без санкцый, ці з'яўляецца мой дом на 100%?
Адказ трохі складаны.
Як мы адзначалі ў гэтым дакладзе, заканчэнне тэрміну накладання санкцыі/штрафу на будаўніцтва дае права зарэгістраваць гэтае будаўніцтва ў рэестры маёмасці.
Гэта азначае, што: уладальнік можа «валодаць» творам без ліцэнзіі. Яе можна закласці, здаць у арэнду, прадаць, атрымаць у спадчыну, падарыць і г.д Іспанская сістэма не можа прыняць дэкрэт аб яго зносе.
Аднак, хоць іспанская сістэма прызнае такое будаўніцтва законным, ён не можа даць яму ўсіх правоў і пераваг, якія мае законнае збудаванне . Іншымі словамі, іспанская сістэма не можа прыраўноўваць незаконныя будоўлі, якія не выконвалі закон, якія не плацілі падаткі на будаўніцтва, архітэктары і г.д., да легальных работ, якія сапраўды праходзілі гэтыя працэдуры, былі пабудаваны ў адпаведнасці з законам і былі Яны заплацілі ўсе адпаведныя падаткі і выдаткі.
Па гэтай прычыне гэтыя будоўлі, якія былі пабудаваныя без ліцэнзіі, але якія былі зарэгістраваныя ў рэестры маёмасці, каталагізаваны асаблівым чынам. Іх называюць «непрацуючымі» канструкцыямі.
Гэты тып будаўніцтва мае пэўныя абмежаванні ў дачыненні да законных пабудоў:
- Ім не дазволена больш, чым рэфармацыйныя працы, абмежаваныя захаваннем, бяспекай і здароўем. Такім чынам, яны не маюць права праводзіць рэабілітацыйныя работы.
- Работы па пашырэнню існуючай забудовы не дапускаюцца.
- У выпадку натуральнага зносу пабудовы (з-за прыродных прычын, разбурэння або катастрофы, паводкі і г.д.), яны не могуць быць адноўлены. Іх немагчыма аднавіць.
крыніца: ТЛАКОРП