تنص اللوائح الإسبانية على أنه من أجل وصول البناء إلى سجل الملكية ، يجب أن يطلب كتاب العدل تقديم رخصة البناء وجميع وثائق البناء ، بما في ذلك شهادة العمل النهائية ، إلخ.

هذا ما جاء في المرسوم التشريعي الملكي رقم 2015/30 بتاريخ XNUMX أكتوبر (نص موحد لقانون الأراضي).

لكن ما هو وضع تلك المباني التي تم تشييدها بدون رخصة بناء؟  

في هذه الحالات ، ينص قانون الأراضي نفسه ، في مادته 28.4 ، على أن تلك الإنشاءات والمباني والمنشآت التي لم يعد من المناسب اعتماد تدابير لإعادة إرساء الشرعية الحضرية التي تنطوي على هدمها ، بسبب انتهاء فترة التقادم. الفترات المقابلة ، قد يكون لديهم حق الوصول إلى سجل الممتلكات.

ما هو الغرض من المبنى للوصول إلى السجل العقاري؟  

والسبب الأساسي لذلك هو أن البناء الذي لا يشكل جزءًا من سجل الممتلكات لا يمكن أن يكون جزءًا من أي معاملة قانونية. أي أنه لا يمكنك الشراء أو البيع أو الوراثة أو الرهن العقاري أو دفع الضرائب ، إلخ.

من خلال الوصول إلى سجل الملكية ، يسمح للبناء أن يكون موضوعًا لحركة المرور القانونية ، وأن يكون جزءًا من حق الملكية للمالك. علاوة على ذلك ، فإنه يعني ضمنيًا أنه لا يمكن هدم الممتلكات المذكورة أو هدمها أو تدميرها بأي طريقة أخرى بواسطة النظام القانوني. وبذلك ، يوطد المالك حق الملكية على البناء المذكور ، حتى لو تم بناؤه بدون ترخيص.

ولكن بمجرد انتقال البناء ، الذي تم بناؤه بدون ترخيص ، إلى سجل الملكية ، فهل يتم تقنينه بالكامل؟ بمعنى آخر ، هل يمكن اعتباره قانونيًا بنسبة 100٪؟

الجواب معقد. 

كما قلنا من قبل ، فإن الوصول إلى مبنى بدون ترخيص لسجل الملكية يعني جعل هذا البناء مرئيًا من الناحية القانونية.

وبعبارة أخرى ، عندما يتم بناء مبنى برخصة بناء ، يتم إبلاغ مجلس المدينة بأنه سيتم تنفيذ البناء ، والنظام القانوني الإسباني يأخذ علما بالبناء المذكور. كما يتم إبلاغه عند اكتمال هذا البناء من خلال شهادة إتمام أعمال المهندس المعماري ، وإعلانها في مكتب كاتب العدل من خلال الإعلان المقابل عن البناء الجديد. بهذه الطريقة ، يتم تحديد البناء الذي تم إنشاؤه برخصة بناء والتعرف عليه تلقائيًا بواسطة النظام القانوني.

ومع ذلك ، فإن البناء الذي تم بناؤه بدون رخصة البناء ليست جزءًا من المرور القانوني ، لأنه لم يتم إبلاغ الإدارة العامة ببنائها . قد يكون هناك سجل للبناء المذكور لأغراض الضرائب ، والسجل العقاري ، وإيبي ، ولكن هذا لا يعني أنه لأغراض قانونية البناء ، فإن الوكالات المسؤولة عن الرقابة والإشراف على الأعمال في الإقليم ، أصبحوا على علم بهذا البناء القانوني.

بالإضافة إلى ذلك ، إذا كان هذا هو الحال ، أي إذا كانت الإدارة على علم بوجود بناء غير قانوني ، فسيتعين عليها التصرف تلقائيًا عن طريق الأمر بهدم البناء المذكور لأنه كان يعتبر غير قانوني.

ما يحدث هو أن الإدارة الإسبانية ، بسبب نفس مبدأ الضمان في الحركة القانونية للإجراءات القانونية والتجارية ، لا يمكن أن تحمل مدة غير محددة للعمل ضد تلك الأعمال والإنشاءات التي تم تنفيذها بشكل غير قانوني.

مع ، تحدد اللوائح الإقليمية الإسبانية المختلفة دائمًا حدًا زمنيًا أقصى للإدارات العامة لاكتشاف الأعمال والإنشاءات التي يتم بناؤها بدون ترخيص ، وبالتالي تكون قادرة على معاقبتهم من خلال العقوبات الإدارية والغرامات وحتى أوامر الهدم. بعد هذا الوقت دون اكتشاف الإدارة ، أو دون اتخاذ إجراءات ضد البناء ، يصبح مقننًا وموروثًا في أصول المالك.

في التشريع الإسباني ، يختلف هذا المصطلح وفقًا لمجتمعات الحكم الذاتي المختلفة.

سنتحدث الآن عن حالتين ، مجتمع بلنسية ، والأندلس.

 

مجتمع بلنسية.

في مجتمع بلنسية ، تستند اللوائح إلى القانون 5/2014 المؤرخ 25 يوليو بشأن "تخطيط المناطق والتخطيط العمراني والمناظر الطبيعية" لمجتمع بلنسية (المعروف باسم " لوتوب ") الذي تم تعديله في العام الماضي 2019 بموجب قانون 5 فبراير الجاري العمل به منذ 8 فبراير 2019.

ينص هذا القانون على ما يلي فترات انتهاء الصلاحية :

 لتحديد مدة انتهاء صلاحية إجراءات الإدارة في هذه الحالات ، من الضروري التمييز بين حالتين:

  • أرض غير مطورة ، ريفي ، محمية . بالنسبة للأعمال التي تقع على أرض غير قابلة للتطوير أو محمية ، لا توجد فترة انتهاء الصلاحية .

لذلك ، بغض النظر عما إذا كانت إمكانية فرض عقوبات مالية على الأعمال المذكورة قد انتهت ، يمكن للإدارة في أي وقت أن تأمر بهدم الأعمال التي تم إنشاؤها بدون ترخيص ، حيث إن حق الإدارة ، كما نقول ، غير محدد.

  • الأراضي الحضرية أو القابلة للتطوير: فيما يتعلق بالأراضي الحضرية القابلة للتطوير ، فإن فترة التقادم لتلك الإنشاءات التي لم تحدد فترة انتهاء الصلاحية وفقًا للتشريع السابق ، عند بدء نفاذ LOTUP (أغسطس 2024) 15 سنة. كان قانون التقادم السابق 4 سنوات.

بمعنى آخر ، من الممكن التصريح عن عمل بدون ترخيص طالما كان قد اكتمل من قبل 20 أغسطس 2010 . هذا التاريخ مهم جدا لأنه يعني أربع سنوات قبل دخول LOTUP حيز التنفيذ ، والذي كان على وجه التحديد في 20 أغسطس 2014.

مع ماذا، يمكن إضفاء الشرعية على الأعمال على الأراضي الحضرية أو القابلة للتطوير ، والتي تم تحديدها ، في تاريخ دخول هذا القانون حيز التنفيذ ، لكونها قد انقضت أكثر من أربع سنوات (أي ، جميع الإنشاءات التي تم الانتهاء منها قبل أغسطس من عام 2010). عن طريق الوصول إلى السجل العقاري . .

ومع ذلك، تلك الإنشاءات على أراض عمرانية قابلة للتطوير تم بناؤها بدون ترخيص بعد تاريخ 20 أغسطس 2010 ، على سبيل المثال ، 2011 ، 2012 ، 2013 ، إلخ ، فترة التقادم لأوامر الهدم الخاصة بالمنشآت المذكورة ستكون 15 سنة .

يحدث الشيء نفسه مع الإنشاءات المبنية عليها الأرض غير المطورة المشتركة ، التي قد يكون لديهم حق الوصول إلى سجل الممتلكات بشرط أن يتم بناؤها قبل 20 أغسطس 2010.

ومع ذلك ، والأهم من ذلك ، أن تلك الإنشاءات على الأراضي غير المطورة التي تم الانتهاء منها اعتبارًا من أغسطس 2010 ، تخضع لنظام عدم التقادم من القانون 2014/XNUMX ، من LOTUP. 

وفيما يتعلق الأراضي المحمية غير المطورة ، فقط تلك الإنشاءات دون ترخيص التي تم الانتهاء منها قبل 1 فبراير 2002.

هذا هو الحال ، لأن هذا التاريخ يتزامن مع مرور أربع سنوات كان يحكمها التشريع السابق ومع دخول قانون فالنسيا الحضري رقم 16/2003 حيز التنفيذ ، والذي دخل حيز التنفيذ في 1 فبراير 2006 ، والذي جاء ليثبت عدم التقادم. للأرض المحمية.

 

أندلسيا

يحدث الشيء نفسه في الأندلس ، على الرغم من عدم وجود تمييز بين الحضري وغير المتحضر. في كلتا الحالتين ، يزيد قانون التخطيط العمراني للأندلس 7/2022 بصيغته بعد التعديل الأخير له في 8 فبراير 2012 ، فترة التقادم بحق الإدارة في المطالبة بهدم الأعمال من 4 إلى 6 سنوات. . بنيت بدون ترخيص.

 كما هو الحال في مجتمع فالنسيا ، من المفهوم أن هذه الفترة تنطبق على الأعمال بدون ترخيص والتي ، في تاريخ الموافقة على القانون ، انقضت فترة 4 سنوات المنصوص عليها في التشريع السابق. بمعنى آخر ، يمكن تقنين جميع الإنشاءات التي تم بناؤها قبل 8 فبراير 2008.

لذلك ، بالنسبة لتلك الإنشاءات التي تم بناؤها بعد هذا التاريخ ، يصبح قانون التقادم 6 سنوات.

 

كاتالونيا

يمكن قول الشيء نفسه في كاتالونيا. أدى المرسوم التشريعي 1/2010 ، المؤرخ 3 أغسطس ، بالموافقة على النص المعدل لقانون التخطيط العمراني الكتالوني ، إلى زيادة فترة التقادم للعمل على استعادة الشرعية الحضرية للمباني من 4 إلى 6 سنوات.

أي للمطالبة بهدمها أو هدمها.

ومع ذلك ، في كاتالونيا ، لم يتم تقديم التفسير الأندلسي والفلنسي للمصطلح الذي تبدأ فيه المدة الجديدة الممتدة البالغة 6 سنوات في التطبيق. وفقًا للمعايير الكاتالونية ، فإن تلك الأعمال التي تم بناؤها قبل الموافقة على القانون ، أي 3 أغسطس 2010 ، سيكون لها قانون تقادم لمدة 4 سنوات. وتلك التي تم إنشاؤها لاحقًا ، سيكون المصطلح 6.

 حسنا. إنه مفهوم!. لذا ، إذا كان لدي مبنى بدون ترخيص وانقضت فيه الفترات المنصوص عليها في تشريعات مجتمع الحكم الذاتي الخاص بي دون معاقبة ، فهل منزلي 100٪؟

الجواب معقد بعض الشيء.

كما أشرنا في هذا التقرير ، فإن تمرير مصطلح معاقبة / معاقبة البناء يمنح سلطة تسجيل البناء المذكور في سجل الملكية.

وهذا يعني أن: يحق للمالك "امتلاك" العمل بدون ترخيص. يمكن رهنها أو تأجيرها أو بيعها أو توريثها أو التبرع بها أو غير ذلك لا يمكن للنظام الإسباني أن يأمر بهدمه.

ومع ذلك ، على الرغم من أن النظام الإسباني يعترف بمثل هذا البناء على أنه قانوني ، لا يمكن أن يمنحها جميع الحقوق والمزايا التي يتمتع بها البناء القانوني . بمعنى آخر ، لا يمكن للنظام الإسباني استيعاب الإنشاءات غير القانونية التي لا تحترم القانون ، والتي لم تدفع ضرائب البناء ، والمهندسين المعماريين ، وما إلى ذلك ، إلى الأعمال القانونية التي مرت بهذه الإجراءات ، والتي تم بناؤها وفقًا للقانون ، وكانت لقد دفعوا جميع الضرائب والنفقات المقابلة.

لهذا السبب ، فإن هذه الإنشاءات التي تم بناؤها بدون ترخيص ، ولكن تم تسجيلها في سجل الملكية ، يتم فهرستها بطريقة خاصة. يطلق عليهم إنشاءات "خارج النظام".

يخضع هذا النوع من البناء لقيود معينة فيما يتعلق بالإنشاءات القانونية:

  • لا يسمح لهم بأكثر من أعمال الإصلاح التي تقتصر على الحفظ والسلامة والصحة. لذلك ، لا يُسمح لهم بالقيام بأعمال إعادة التأهيل.
  • لا يسمح بأعمال توسعة البناء الحالي.
  • في حالة هدم البناء بشكل طبيعي (لأسباب طبيعية أو خراب أو كارثة أو فيضان أو ما إلى ذلك) ، فلا يمكن إعادة بنائه. لا يمكن إعادة بنائها.

 

 

المصدر TLACORP