عوائد رأس المال العقاري
1 . ما يعتبر "أرباح رأس المال العقاري" ?
يعتبر الدخل من رأس المال العقاري مستمدًا من تأجير الممتلكات الريفية والحضرية ، وكذلك الدخل الناتج عن الدستور أو نقل الحقوق أو سلطة الاستخدام أو التمتع بالممتلكات الريفية أو الحضرية.
المبلغ المستلم من المشتري أو المتنازل إليه أو المستأجر أو المستأجر من الباطن ، المدرج في المقابل لجميع تلك الأصول المخصصة مع الممتلكات باستثناء ضريبة القيمة المضافة أو IGIC ، عند الاقتضاء.
2 . كيف يتم تحديد صافي العائد على رأس المال العقاري؟
سيكون صافي العائد نتيجة طرح المصاريف المخصومة من الضرائب من العائدات الكاملة على رأس المال العقاري.
مخطط تحديد وقياس الدخل الذي تم تضمينه أخيرًا في الوعاء الضريبي هو كما يلي:
عوائد رأس المال العقاري.
العوائد الكاملة (-) المصاريف القابلة للخصم (=) صافي العائد (-) التخفيضات (=) انخفاض صافي العائد على رأس المال العقاري.
3 . ما هي المصاريف القابلة للخصم؟
• النفقات التي يمكن تطرح من الدخل الكامل ل تحديد الدخل الصافي هي تلك الضرورية إلى تحصل هم، بما في ذلك الاستهلاك of الوضع الحقيقي. يجب اعتبار أي مصروف يمكن اعتماده عند الضرورة للحصول على دخل قابل للخصم من الدخل الذي تم الحصول عليه.
على العكس ، فهي ليست قابلة للخصم على كل حال:
- المدفوعات المستحقة ل مطالبات (على سبيل المثال حريق) يؤدي إلى انخفاض في قيمة أصول دافعي الضرائب. في هذه الحالات ، تكون معالجة المكاسب والخسائر الرأسمالية قابلة للتطبيق.
- تلك هي ليس ترتبط مباشرة بـ دخل (على سبيل المثال ، أولئك الذين يؤجرون أ منزل من قبل المالك ليكون أقرب إلى عمله).
- قد يكون صافي العوائد سلبياً ، لكن قابلية خصم الفوائد ومصروفات التمويل الأخرى محدودة.
محددة:
- لا يوجد حد أقصى للخصم لجميع النفقات.
- نعم ، هناك حد للخصم لمصالح رؤوس الأموال الأجنبية المستثمرة في اقتناء أو تحسين الممتلكات أو الحق الحقيقي ونفقات التمويل الأخرى ، بالإضافة إلى ذلك ، فإن خصم مصاريف الإصلاح والحفظ محدودة أيضًا. يمكن خصم الفائض غير المقتطع في السنوات الأربع التالية.
يقتصر خصم الفائدة ونفقات التمويل الأخرى ، بالإضافة إلى مصاريف الإصلاح والصيانة ، على أقصى تقدير ، على مبلغ الدخل الكامل المتحصل عليه من نقل كل عقار أو حق (مبلغ عقد الإيجار).
بمعنى آخر ، لا يتم إضافة المبلغ الإجمالي للدخل الكامل الذي يمكن أن يحصل عليه دافع الضرائب ومن ثم يتم تحديد الحد على هذا المبلغ الإجمالي ، ولكن على العكس من ذلك ، يجب تحديد الحد لكل سلعة أو حق مدر للدخل.
هذا يعني أن صافي الدخل لا يمكن أن يكون سلبياً بسبب خصم الفائدة ونفقات الإصلاح أو الصيانة حصرياً ، ولكن يمكن أن تكون سلبية بسبب خصم المصاريف الأخرى سواء كانت مرتبطة بالفائدة أم لا.
4. ما التخفيضات المطبقة على صافي العوائد؟
من الممكن التمييز بين التخفيض العام والتخفيضات الخاصة.
أ) التخفيض العام
عوائد صافية مع فترة جيل تزيد عن سنتين، كذلك as غير منتظم منها سوف be مخفض by 30٪ متى ، in على حد سواء الحالات، هم . يتم تحصيلها في فترة ضريبية واحدة (على سبيل المثال حقوق النقل أو التعويض المستلم من المستأجر عن الأضرار أو الأضرار التي لحقت بالممتلكات).
مقدار صافي الدخل الذي عليه التخفيض سيتم تطبيقه لا يجوز أن يتجاوز 300,000 يورو في السنة.
b) تخفيض خاص
في حالات التأجير العقارات المقصودة For إسكان، العائد الصافي الإيجابي سوف يتم تخفيض بواسطة 60 %. سيطبق هذا التخفيض فقط على الدخل المعلن من قبل دافع الضرائب.
العائد من العقارات المؤجرة المبالغ المخصصة لاستهلاك العقار عزبة و الأصول الأخرى المنقولة معها تعتبر أ للخصم المصروفات ، بشرط أن تستجيب لاستهلاكها الفعلي. ومع ذلك ، يعتبر الإطفاء مستوفياً لمتطلبات الفعالية (تعتبر المصاريف "جيدة") عندما لا تتجاوز في كل سنة نتيجة تطبيق 3٪ على أساس الإطفاء. أيهما أكبر قيمة من الأمرين التاليين: تكلفة الاستحواذ أم القيمة المساحية.
5. المبالغ المقتطعة فى الواقع عائدات رأس المال العقاري
بشكل عام، 20% في و2015 19.5% اعتبارًا من 12 يوليو ، 2015
لا يتم تطبيق الاستقطاع :
- عندما يتعلق الأمر بتأجير الشركات لموظفيها.
- لا تتجاوز الإيجارات المدفوعة من قبل المستأجر أو لنفس المؤجر 9,00،XNUMX يورو في السنة.
عندما يكون المؤجر ملزمًا بدفع ضرائب تحت أي من عناوين المجموعة 8 61 من الخبراء المشتركين ولا توجد حصة صفرية ، أو لأي عنوان آخر يصرح بنشاط التأجير أو الكنس الفرعي للعقارات الحضرية ، وتطبيق قواعد لتحديد الرسوم المحددة في عناوين المجموعة المذكورة أعلاه 861 إلى القيمة المساحية للعقارات المعدة للتأجير أو الإيجار من الباطن ، هناك لا توجد رسوم صفرية (القيمة المساحية للممتلكات أكبر من 601,012.10 يورو).